瀕死商業(yè)不僅是開發(fā)商的負(fù)擔(dān)也是城市發(fā)展的桎梏

　　商業(yè)地產(chǎn)正在為幾年前無序入市引發(fā)的“后遺癥”買單。北京商報記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，盡管華聯(lián)股份、王府井等零售頻頻在二線城市發(fā)起并購案，但與二三線市場半死不活的項目數(shù)量相比，仍是杯水車薪。來自北商研究院的分析認(rèn)為，只有區(qū)位選址、硬件條件、商圈潛力等諸多因素達標(biāo)的商業(yè)地產(chǎn)，才可能獲得零售巨頭的青睞。那些當(dāng)初盲目上馬的巨量商業(yè)依舊是城市發(fā)展過程中的負(fù)擔(dān)。

　　等待巨頭來

　　不僅是新興的O2O資本市場寒意陣陣，步入成熟期的商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也正在苦苦尋求資金解套。在近期發(fā)生的收購案中，哈爾濱群力廣場交予王府井；華聯(lián)股份與安徽、山西、內(nèi)蒙古等5個項目發(fā)生關(guān)聯(lián)交易，接棒二線城市項目運營。綜合來看，這兩宗交易都發(fā)生在二線城市，兩大集團均通過項目收購初次在新市場布局。

　　不過，等來巨頭拯救的項目僅是冰山一角。在商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量持續(xù)增長、資金被項目占壓的局面下，眾多中小開發(fā)商在紅海中掙扎。中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長兼秘書長王永平表示，在近期頻繁考察多地商業(yè)項目時，令他感受最大的是開發(fā)商叫苦不迭，都想趕緊脫手。

　　世邦魏理仕（CBRE）統(tǒng)計，去年，全球在建購物中心總面積為3900萬平方米，其中，亞太區(qū)在建購物中心面積超過3200萬平方米，并且超過60%的面積都在中國。在全球十大最活躍在建購物中心市場排名中，中國占據(jù)九席，達到開展本項調(diào)查以來的最高峰值。

　　市場過剩局面讓優(yōu)質(zhì)購物中心品牌在挑選項目時更為謹(jǐn)慎。在投資哈爾濱群力廣場時，王府井綜合考慮了項目所在區(qū)的未來前景、對項目收益進行了詳細(xì)評估。在經(jīng)營風(fēng)險提示中，由于王府井只拿下了項目二期部分，一期已由其他業(yè)主運營兩年之久。王府井方面特別強調(diào)，公司及萬泰地產(chǎn)（群力廣場持有方）已同一期物業(yè)業(yè)主協(xié)調(diào)一致，將對一、二期物業(yè)進行整體規(guī)劃，提高項目整體性及可視性。

　　資產(chǎn)減值猛

　　與王府井對群力廣場二期做出的“投資回收期八年、項目內(nèi)部收益率為19%”的較高投資價值相比，華聯(lián)股份對收購項目流露出許多擔(dān)憂。

　　在收購資產(chǎn)估值中可以看出，二線商業(yè)項目盈利能力不確定風(fēng)險增大。華聯(lián)股份方面指出，收購5個項目的固定資產(chǎn)、土地使用權(quán)等評估值在30億元左右，且未來仍需募集配套資金18億元，繼續(xù)投入項目建設(shè),建設(shè)完成后各年度的折舊、攤銷金額均較大。由于5家公司尚未營業(yè)，華聯(lián)方面缺乏當(dāng)?shù)亟?jīng)營可供參考的項目，未來經(jīng)營水平、盈利能力難以估計。

　　購物中心能否順利入市，與開發(fā)商選址、交通條件、周邊配套以及市政規(guī)劃等方面密切相關(guān)。一位資深商業(yè)地產(chǎn)從業(yè)人士表示，目前，能夠進入大集團狩獵范圍的項目只出現(xiàn)在一二線省會或重點發(fā)展城市。三線市場也有大量項目待解救，但少人問津。盡管紅星商業(yè)、萬達等推出資產(chǎn)管理輸出，但對于體量有限、層高不達標(biāo)等硬件條件差的物業(yè)來說，專業(yè)運營商也難以讓它們起死回生。

　　在二線城市，無論是房地產(chǎn)還是商業(yè)地產(chǎn)未來價格波動風(fēng)險逐漸增大，但已投入太多心血的開發(fā)商不愿看清現(xiàn)實，往往高價叫賣更增脫手難度。中國購物中心產(chǎn)業(yè)資訊中心主任郭增利表示，目前，商業(yè)市場面臨很嚴(yán)峻的問題，未來幾年可能有退出意向的商業(yè)物業(yè)數(shù)量和面積不斷增加，但買方市場卻沒有同倍放大。很多出售項目會認(rèn)為此時已到了價格高點。王永平認(rèn)為，商業(yè)項目本身運營差強人意，但高估值可以通過周邊住宅、商鋪價格為考量。不過，目前情況是，高預(yù)期的賣家很多，能接盤的買家很少。

　　僵尸項目多

　　依托重資產(chǎn)模式發(fā)展的商業(yè)地產(chǎn)已讓很多開發(fā)商力不從心。一位河南地區(qū)開發(fā)商投資已超過10億元，項目預(yù)期投資30億元，他為剩余20億元的資金缺口奔波了半年多時間，但仍沒找到希望。在浙江一地區(qū)，一位開發(fā)商將項目艱難推入市場，但零散的招商局面、蹣跚的運營，讓他感到項目投入的數(shù)十億元回報遙遙無期。

　　RET睿意德中國商業(yè)地產(chǎn)研究中心報告顯示，中國商業(yè)地產(chǎn)難題正從招商難、選址難演變?yōu)檫\營難。預(yù)計未來將有超過40%的商業(yè)地產(chǎn)項目成為品牌入駐低、運營團隊流失、盈利無期的“僵尸”項目。

　　在王永平看來，很多開發(fā)商都騎虎難下，如果入市項目招商不理想，清退品牌無疑推倒重來，既要付出違約賠償，還需為優(yōu)質(zhì)品牌提供方方面面的優(yōu)惠條件。下定決心調(diào)整又需消耗大量資金，但不改變糟糕的招商局面，后期運營將更加艱難。

　　從招商方面來看，體量在10萬平方米左右的商業(yè)項目大多需要主力商戶支撐，這部分商戶將消化購物中心租賃面積50%左右，但能夠與國內(nèi)外知名品牌保持長期合作關(guān)系的大多為有成熟運營模式和規(guī)模的集團，中小開發(fā)商難以找到合作持久、租金貢獻穩(wěn)定又能拉動購物中心客流的主力品牌。紅星商業(yè)負(fù)責(zé)大型主力店招商的負(fù)責(zé)人表示，在資產(chǎn)管理輸出的項目中往往保障超市主力店，其他面積需要因地制宜引入一些其他租戶。在租金收入上，與重點城市商業(yè)“保底＋抽成”的模式不同，有時一些資質(zhì)欠佳的項目為了保障前期收益只收取固定租金。

　　除了招商，資金也是困擾中小地產(chǎn)商的最大煩惱之一。王永平表示，絕大多數(shù)中小地產(chǎn)商都有對接資本市場的需求，但由于規(guī)模較小難達上市標(biāo)準(zhǔn)，有企業(yè)艱難登上資本市場但發(fā)生交易較少。北京商報記者了解到，PE九鼎投資最近醞釀聯(lián)合百家中小商業(yè)地產(chǎn)上市。不過，能夠被納入上市資產(chǎn)的項目需已入市且能夠盈利，這一條件并不是多數(shù)項目能達到的。