◎每經(jīng)記者 王杰
在實(shí)體經(jīng)濟(jì)低迷的當(dāng)下，一線城市和某些二線城市頻繁出現(xiàn)的“地王”不斷刺激著公眾的神經(jīng)�！睹咳战�(jīng)濟(jì)新聞》記者通過實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在這些“地王”背后卻有著不為人知的情況。如北京雖然宅地市場(chǎng)火熱，但是商業(yè)地產(chǎn)卻接連流拍，有的地塊無人問津，甚至有企業(yè)棄購(gòu)到手的項(xiàng)目；而杭州在頻出“地王”的同時(shí)，區(qū)域分化現(xiàn)象也非常明顯�？傮w來看，土地市場(chǎng)已趨于理性，未來可能會(huì)平穩(wěn)發(fā)展。
最近一段時(shí)間，京城拍出“地王”已經(jīng)不算新聞。
11月2日，一聯(lián)合體以83.4億元價(jià)格并配建5.7萬平方米公租房面積的代價(jià)，摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村地塊B組團(tuán)。據(jù)中原地產(chǎn)分析師張大偉測(cè)算，地塊樓面價(jià)高達(dá)5.6萬/平方米。
在“地王”連出，土地增值收益可觀的大背景下，11月1日晚間，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司公告宣布，公司決定終止收購(gòu)北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的項(xiàng)目。在宅地需求旺盛的背景下，北京的商業(yè)用地卻因乏人問津而流拍。原定于11月2日競(jìng)拍的另一宗位于房山的商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價(jià)最終流拍。
豐臺(tái)地塊樓面價(jià)5.6萬元
掛牌文件顯示，上述豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊(豐臺(tái)區(qū)城鄉(xiāng)一體化槐房村、新宮村舊村改造項(xiàng)目第一期B組團(tuán))二類居住、基礎(chǔ)教育、社會(huì)福利、文化設(shè)施及公交樞紐用地(配建“公共租賃住房”)土地項(xiàng)目，與上周五成交地塊同位于南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村，土地內(nèi)須配建建筑規(guī)模3萬平方米的公共租賃住房，房屋回購(gòu)價(jià)格為7000元/平方米。
高地價(jià)帶來的高準(zhǔn)入門檻也讓想要拿地的房企不得不組成聯(lián)合艦隊(duì)前來奪地。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)媒體報(bào)道，中糧+首創(chuàng)+天恒、招商+華僑城、龍湖+首開+保利、綠城+平安+九龍倉(cāng)、中鐵建+中鐵置業(yè)等5家聯(lián)合體參與競(jìng)拍。競(jìng)拍中，5家聯(lián)合體均有舉牌，競(jìng)拍節(jié)奏忽快忽慢，地塊報(bào)價(jià)在房企你爭(zhēng)我奪之中節(jié)節(jié)攀高。53輪戰(zhàn)罷，中糧+首創(chuàng)+天恒聯(lián)合體出價(jià)83.4億元觸頂合理土地價(jià)格上限。拍賣轉(zhuǎn)為公租房面積競(jìng)報(bào)環(huán)節(jié)，最終經(jīng)過80輪，包括招商、華僑城聯(lián)合體現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià)2.7萬平方米斬獲該地塊，算上3萬平方米的基礎(chǔ)共需配建5.7萬平方米公租房。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，剩余13.9萬平方米純商品住宅折合樓面價(jià)為5.6萬元/平方米，相比上周五的A地塊，樓面價(jià)貴了6000元/平方米。而本宗地塊中配建的產(chǎn)品類型極為復(fù)雜，包括郵局、衛(wèi)生所、電信機(jī)房、教育用地、社會(huì)福利用地、公交樞紐用地、文化設(shè)施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設(shè)施兩種類型，B地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的難度頗高。
郭毅說，這是今年豐臺(tái)拍出的第7宗住宅性質(zhì)用地，此前6宗地塊的純商住宅的樓面價(jià)格水平最低也超過4萬元/平方米，最高的樊家村地塊甚至高達(dá)7.5萬元/平方米。張大偉分析，地塊總價(jià)83.4億元，排名中國(guó)土地總價(jià)歷史第19名，排名中國(guó)住宅土地歷史第14名，均在隔壁大哥后面�？們r(jià)在北京位于歷史第三。據(jù)悉，目前該地塊周邊二手房由于年代久遠(yuǎn)，價(jià)格相對(duì)較低，大多3萬多元/平方米。
商業(yè)金融地塊遇冷
昨天原定競(jìng)拍的另一宗位于房山的商業(yè)金融地塊因無人報(bào)價(jià)最終流拍。郭毅說，由于位置和地塊屬性不同，導(dǎo)致原定昨天出讓的兩宗地塊出現(xiàn)截然不同的命運(yùn)。“房山整體庫(kù)存規(guī)模偏大，目前住宅去化周期很漫長(zhǎng)，商業(yè)地塊市場(chǎng)前景更不容樂觀�！�
事實(shí)上，北京的商業(yè)金融地塊寒流不斷。早在10月20日，東華實(shí)業(yè)與北京中山國(guó)富房地產(chǎn)發(fā)展有限公司(以下簡(jiǎn)稱中山國(guó)富)簽訂《豐盛胡同項(xiàng)目收購(gòu)合作意向書》，公司有意收購(gòu)具有開發(fā)建設(shè)北京市西城區(qū)豐盛胡同危改西區(qū)D、E地塊權(quán)利的北京萬聯(lián)中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)，而中山國(guó)富作為項(xiàng)目公司唯一指定的項(xiàng)目收購(gòu)公司北京方圓中地置業(yè)有限公司(以下簡(jiǎn)稱方圓公司)大股東，目前已全面負(fù)責(zé)豐盛胡同地塊項(xiàng)目的收購(gòu)工作。上述擬收購(gòu)資產(chǎn)的總價(jià)預(yù)計(jì)為77億元。
11月1日晚間，廣州東華實(shí)業(yè)股份有限公司公告宣布，公司決定終止收購(gòu)北京豐盛胡同這一通過舊改獲得土地的項(xiàng)目。東華實(shí)業(yè)方面表示，鑒于本次擬收購(gòu)的項(xiàng)目金額較大，牽涉的收購(gòu)難度也較大，截至目前公司無法明確本次收購(gòu)具體的時(shí)間及計(jì)劃安排，為了不影響投資者的公平交易權(quán)，維護(hù)投資者的合法權(quán)益，保證公司股票的正常交易，本公司決定終止該項(xiàng)目的收購(gòu)。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，這個(gè)地塊的收益應(yīng)該很高，距離金融街和西單商業(yè)圈都比較近，但前期投入會(huì)比較高。目前商業(yè)金融物業(yè)方面，北京的供應(yīng)量總體過剩，開發(fā)投入也會(huì)比較大，未來會(huì)有很多不確定因素。
關(guān)于終止收購(gòu)的原因，東華實(shí)業(yè)相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，公告上已經(jīng)有所披露，欲知詳情請(qǐng)關(guān)注本周內(nèi)召開的投資者說明會(huì)公告。