作為征戰(zhàn)香港樓市多年的老牌開發(fā)商，他們的動(dòng)態(tài)對(duì)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值。
本周三，香港一宗土地拍賣流標(biāo)個(gè)案令香港樓市的走向再次成為市場(chǎng)熱議的焦點(diǎn)。
這次土地拍賣流標(biāo)有幾大看點(diǎn)值得留意：首先，這是香港時(shí)隔將近20個(gè)月后首次出現(xiàn)土地流標(biāo)，時(shí)間點(diǎn)恰恰又是在美聯(lián)儲(chǔ)高舉加息靴子卻遲遲不肯放下之前，因此，這次流標(biāo)給市場(chǎng)帶來的影響和象征意義非比一般。據(jù)了解，香港特區(qū)政府上一次推地流標(biāo)已是去年3月的事，當(dāng)時(shí)拍賣的地皮位于白石角，這次推出的是位于青衣細(xì)山路商住地皮。
其次，多家香港知名的地產(chǎn)龍頭都參與競(jìng)標(biāo)。有趣的是，這次幾大開發(fā)商出現(xiàn)“齊進(jìn)共退”的現(xiàn)象。香港地政總署表示，雖然有九大財(cái)團(tuán)參與競(jìng)標(biāo)，不過所有報(bào)價(jià)均未達(dá)到特區(qū)政府的“底價(jià)”，因此決定收回土地。
這九大財(cái)團(tuán)包括長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)、恒基地產(chǎn)、新鴻基地產(chǎn)等，都是業(yè)內(nèi)響當(dāng)當(dāng)?shù)淖痔?hào)。在資本市場(chǎng)上大家常以“春江水暖鴨先知”中的“春江鴨”來形容市場(chǎng)上的先知先覺者，那么，作為征戰(zhàn)香港樓市多年的老牌開發(fā)商，相信他們嗅覺之靈敏、對(duì)市場(chǎng)情況掌握和尺度拿捏都要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于跟風(fēng)追漲殺跌的普通樓市置業(yè)者、投資者。可以說，他們的動(dòng)態(tài)對(duì)市場(chǎng)后續(xù)發(fā)展有相當(dāng)?shù)膮⒖純r(jià)值和風(fēng)向標(biāo)作用。顯然，隨著近期香港樓市轉(zhuǎn)吹“淡風(fēng)”，不但普通置業(yè)者入市意欲轉(zhuǎn)弱，就連地產(chǎn)商買地的態(tài)度也轉(zhuǎn)趨謹(jǐn)慎。
第三，在本次土地拍賣流標(biāo)之后，特區(qū)行政長(zhǎng)官梁振英隨即在出席行政會(huì)議時(shí)再次重申，港府除了推出印花稅遏制過度投資及炒賣的情況外，增加土地供應(yīng)也是“釜底抽薪”的方法，希望借此令未來住宅短缺的情況得以舒緩。特首此番言論，一方面回應(yīng)了香港樓市里部分呼吁特區(qū)政府救樓市的聲浪，另一方面也表達(dá)了特區(qū)政府穩(wěn)定樓市打壓炒風(fēng)的決心。據(jù)了解，經(jīng)過香港特區(qū)政府及各部門的努力，近一段時(shí)期以來，香港的土地供應(yīng)有所增加，尤其是今年新盤樓花、準(zhǔn)備動(dòng)工及待落成的住宅項(xiàng)目數(shù)量都較過去幾年有所增加。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士分析指出，這次土地拍賣流標(biāo)可能預(yù)示香港樓市交投氣氛將進(jìn)一步轉(zhuǎn)差。香港中原地產(chǎn)亞太區(qū)住宅部總裁陳永杰分析稱，這次土地拍賣流標(biāo)反映出地產(chǎn)商對(duì)后市看法轉(zhuǎn)趨審慎，這對(duì)樓市交投氣氛造成進(jìn)一步打擊。他指出，現(xiàn)在作為“面包”的香港住宅價(jià)格出現(xiàn)了下跌趨勢(shì)，作為“面粉”的地皮同樣也會(huì)跟隨波動(dòng)。他認(rèn)為，開發(fā)商買地皮與置業(yè)者買樓實(shí)際是一樣的情況，即都要精打細(xì)算。在目前美聯(lián)儲(chǔ)加息懸而未決、香港整體經(jīng)濟(jì)疲態(tài)漸顯、特區(qū)政府維持樓市調(diào)控辣招等多方面因素的共同作用下，香港樓市必然會(huì)面臨一定的壓力。
實(shí)際上，早在今年初，國(guó)際信貸評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)就曾對(duì)高處不勝寒的香港樓市發(fā)出警示稱，香港的房?jī)r(jià)早在2014年上升10%后就已見頂。如果今年美聯(lián)儲(chǔ)宣布加息，香港樓市將呈中期下行風(fēng)險(xiǎn)。從樓市交易數(shù)據(jù)可見，步入10月份后，香港樓市寒意顯現(xiàn)，尤其是在二手房市場(chǎng)上，不少業(yè)主降價(jià)拋盤，平均降幅在5%～10%之間，業(yè)主動(dòng)輒主動(dòng)降價(jià)100萬港元求售套現(xiàn)的個(gè)案已不是新聞。
那為什么香港樓價(jià)依然居高不下呢？近兩個(gè)月港元匯價(jià)保持強(qiáng)勢(shì)的情況最能說明問題，因?yàn)檫@表明不斷有熱錢涌入香港，推高包括樓市在內(nèi)的港元資產(chǎn)價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至11月4日，香港金管局自9月份以來已經(jīng)28次入市干預(yù)港元匯價(jià)，注資規(guī)模累計(jì)達(dá)到1556.26億港元，令香港銀行體系的總結(jié)余也創(chuàng)下了歷史新高水平——4263.39億港元(該數(shù)據(jù)的前期歷史高點(diǎn)記錄為2009年11月24日的3199.57億港元)。實(shí)際上，香港銀行業(yè)總結(jié)余的增加正是資金流入壓力的體現(xiàn)，香港金管局將“資金流入壓力”界定為涉及貨幣兌換的港元資產(chǎn)需求的增加。正因?yàn)槿绱�，近期包括香港�?cái)政司司長(zhǎng)曾俊華、金管局總裁陳德霖、財(cái)經(jīng)事務(wù)及庫務(wù)局局長(zhǎng)陳家強(qiáng)等一眾財(cái)金高官才會(huì)三番五次、苦口婆心對(duì)樓市隔空喊話，提醒置業(yè)者、投資者警惕美聯(lián)儲(chǔ)加息對(duì)香港樓市的沖擊，以及國(guó)際熱錢流出香港帶來的負(fù)面影響。這情形不禁讓人聯(lián)想到2008年金融海嘯來襲之前，香港財(cái)金官員也曾輪番上陣勸說提醒香港市民警惕市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的一幕。
有人說，歷史總是驚人的相似，且看這一次香港樓市能否安然度過寒冬。(作者系證券時(shí)報(bào)記者)