豪宅無(wú)疑是2015年北京樓市最大的亮點(diǎn),五環(huán)內(nèi)但凡拍出一塊住宅用地,幾乎都成了潛在豪宅供應(yīng)。據(jù)中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,截至10月底,五環(huán)內(nèi)北京商品房住宅簽約均價(jià)達(dá)到了52499元/平米。五環(huán)內(nèi)全面豪宅化的趨勢(shì)已經(jīng)日益明顯,難道普通剛需族、剛改族置業(yè)就無(wú)緣五環(huán)內(nèi)了?也不盡然。本報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),在五環(huán)內(nèi)多數(shù)新房產(chǎn)品走向高端的背景下,五環(huán)內(nèi)的二手房、自住型商品房成為剛需族扎根五環(huán)的重要補(bǔ)充產(chǎn)品。剛需族如何把自己的家安放在五環(huán)內(nèi),應(yīng)該關(guān)注哪些樓盤、哪個(gè)區(qū)域的二手房以實(shí)現(xiàn)自己的置業(yè)夢(mèng)呢?看看我們的記者推薦吧。
□自住房
切實(shí)補(bǔ)充中低價(jià)位房源量不足
“自住房制度的設(shè)計(jì)初衷,就是為了緩解商品房?jī)r(jià)格漲速過(guò)快,剛需購(gòu)房者一房難求的局面,而從實(shí)際市場(chǎng)效果來(lái)看,也確實(shí)達(dá)到了目的!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅說(shuō)。
自2013年11月,北京首個(gè)自住房——恒大御景灣開(kāi)始網(wǎng)申,北京市住建委首創(chuàng)的自住型商品房這一住宅類型,至今已面市兩年時(shí)間。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,兩年時(shí)間里,北京共推出54個(gè)自住房項(xiàng)目,可供應(yīng)5.4萬(wàn)套自住房。自住房推出兩年來(lái),對(duì)北京樓市形成了巨大影響,特別是在北京房?jī)r(jià)不斷上漲的背景下,自住房的推出,為眾多剛需購(gòu)房者提供新的購(gòu)房產(chǎn)品。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),目前北京推出自住房項(xiàng)目最多的三個(gè)行政區(qū)是朝陽(yáng)區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū),分別推出了10個(gè)、9個(gè)和8個(gè)自住房項(xiàng)目。而從供應(yīng)套數(shù)前三甲的行政區(qū)來(lái)看,則分別是朝陽(yáng)區(qū)、通州區(qū)和門頭溝區(qū)。朝陽(yáng)區(qū)10個(gè)項(xiàng)目可供應(yīng)自住房13308套,通州區(qū)4個(gè)項(xiàng)目就可供應(yīng)6709套自住房,門頭溝的6個(gè)項(xiàng)目累計(jì)可供應(yīng)6384套自住房。
這三個(gè)區(qū)域的在售商品房現(xiàn)象均呈現(xiàn)中高端化趨勢(shì),極為缺少中低價(jià)位的剛需項(xiàng)目。其中朝陽(yáng)區(qū)的純商住宅在今年的成交均價(jià)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的49024元/平方米,區(qū)域內(nèi)已沒(méi)有低于4萬(wàn)元的純商住宅,自住房22000-28000元/平方米的定價(jià)水平補(bǔ)充了剛需匱乏的窘境,因此,雖然供量大,但需求同步高漲,兩年累計(jì)下來(lái)自住房的成交量也高達(dá)11697套,在各行政區(qū)中排名居首。
門頭溝區(qū)與朝陽(yáng)區(qū)的情況極為近似,純商住宅普遍在35000元/平方米以上的價(jià)格水平與自住房18000-22000元/平方米的限定售價(jià)形成了鮮明反差,自住房成為門頭溝剛需客群的首選。
郭毅認(rèn)為,由于部分自住房體量較大,分批供應(yīng)的原因,兩年時(shí)間里,實(shí)際取得預(yù)售許可、推向市場(chǎng)銷售的自住房一共4.2萬(wàn)套,與同期10.9萬(wàn)套純商住宅(不含自住房及保障房)相比,自住房供量相當(dāng)于純商住宅的38.4%,切實(shí)起到了補(bǔ)充中低價(jià)位房源量不足的作用。
>>置業(yè)建議
郭毅認(rèn)為,自住房還應(yīng)盡早申購(gòu),今年成交住宅用地中僅有6宗配建了自住房,所以從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看,自住房的供給量仍舊稀缺,因此對(duì)于剛需客群來(lái)說(shuō),還應(yīng)盡早申購(gòu),防止錯(cuò)過(guò)時(shí)機(jī)。特別是今年推出的自住房中,很多都是位于東五環(huán)、西三環(huán)四環(huán)周邊,位置條件較好的項(xiàng)目,與商品房的價(jià)差也比較大,值得出手購(gòu)買。
□新房
五環(huán)內(nèi)市場(chǎng)豪宅化
不少剛需在五環(huán)內(nèi)的新房面前望而卻步。
據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì),截至10月底,北京商品房住宅五環(huán)內(nèi)簽約為4315套,簽約均價(jià)達(dá)到了52499元/平米,從最近6年的五環(huán)內(nèi)商品房均價(jià)可以看到,整體市場(chǎng)一路走高,從2010年的3萬(wàn)上漲到目前的5萬(wàn)+,北京五環(huán)內(nèi)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入高端化。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,受供地郊區(qū)化的影響,五環(huán)內(nèi)可售商品房住宅已經(jīng)從過(guò)去的2萬(wàn)套以上下調(diào)到現(xiàn)在的1萬(wàn)套左右,剔除其中的部分無(wú)效庫(kù)存,實(shí)際五環(huán)內(nèi)可售住宅非常少!邦A(yù)計(jì)未來(lái)北京五環(huán)內(nèi)的高端化區(qū)域?qū)⒁廊谎永m(xù),從北京今年出讓的土地看,五環(huán)內(nèi)基本地價(jià)都超過(guò)區(qū)域在售房?jī)r(jià),包括前期豐臺(tái)7.5萬(wàn)元/平米的地王,預(yù)期未來(lái)新宮等地王還將影響市場(chǎng)預(yù)期!睆埓髠フf(shuō)。
事實(shí)上,地價(jià)在一定程度上反映了未來(lái)一段時(shí)期房?jī)r(jià)的走勢(shì)。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍表示,三環(huán)內(nèi)已基本無(wú)新增宅地,五環(huán)以內(nèi)的宅地供應(yīng)目前也多集中在南城區(qū)域,其中三四環(huán)之間也屬于稀缺程度較高的區(qū)域,樊家村地塊的樓面價(jià)甚至高達(dá)7.5萬(wàn)元/平方米;四至五環(huán)屬于次稀缺,樓面價(jià)多保持在4萬(wàn)元-6萬(wàn)元/平方米;五至六環(huán)供應(yīng)雖然相對(duì)較多,但優(yōu)質(zhì)地塊也曾拍出4萬(wàn)元-5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià);即便是六環(huán)以外,實(shí)際樓面價(jià)也逐漸邁向萬(wàn)元大關(guān)。由此可以看出,未來(lái)北京單價(jià)6萬(wàn)元以上的豪宅區(qū)域?qū)⒅饾u從四環(huán)內(nèi)擴(kuò)展至五環(huán)周邊,六環(huán)以內(nèi)新拍出地塊的樓面地價(jià)基本上都超過(guò)了3萬(wàn)元/平方米,未來(lái)的六環(huán)以內(nèi)新房市場(chǎng)的價(jià)格水平將整體抬升。
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對(duì)房企的品牌、居住環(huán)境、房屋新舊等有要求的剛需購(gòu)房者可以考慮在五環(huán)內(nèi)“淘”新房,雖然不少新樓盤新社區(qū)的教育配套等沒(méi)有較老社區(qū)的好,但在生活舒適度、物業(yè)服務(wù)等各方面要略勝一籌。
雖然五環(huán)內(nèi)地價(jià)和房?jī)r(jià)都在攀升,但并不意味著剛需買不到任何樓盤。其實(shí),仔細(xì)找找還是有的。據(jù)記者了解,目前五環(huán)內(nèi)還有一些銷售單價(jià)和總價(jià)能被剛需族接受的項(xiàng)目,如東亞·五環(huán)國(guó)際、國(guó)韻村、天恒金融街公園懿府等,都是不錯(cuò)的選擇對(duì)象。建議購(gòu)房者根據(jù)自己的需求,多看房,多比較,選擇適合自己的產(chǎn)品。
□二手房
九成交易都在五環(huán)內(nèi)
由于新房市場(chǎng)的鮮少供應(yīng),五環(huán)內(nèi)普通住宅的成交主力已經(jīng)逐漸讓步于二手房。據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示,北京2015年截至目前成交二手房套數(shù)已經(jīng)高達(dá)15.8萬(wàn)套,遠(yuǎn)超去年全年,也是同期商品房住宅的接近3倍。其中,90%的二手房交易基本都發(fā)生在五環(huán)以內(nèi)。
根據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計(jì),10月北京二手住宅網(wǎng)簽量13882套,環(huán)比下降19.6%,同比上漲57%。鏈家研究院李巧玲認(rèn)為,10月網(wǎng)簽量環(huán)比降幅較大主要是受國(guó)慶假期影響,雖然北京二手住宅網(wǎng)簽量在7月達(dá)到高峰后便保持回落趨勢(shì),但10月鏈家實(shí)際成交量環(huán)比仍增長(zhǎng)11.6%。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì),10月鏈家日均新增客源量環(huán)比上漲8.7%,日均新增房源量與9月基本持平,新增需求量大幅上升,預(yù)示著未來(lái)可能會(huì)出現(xiàn)成交量回升現(xiàn)象。而從政策層面,10月央行“雙降”之后,需求持續(xù)釋放,預(yù)計(jì)年底兩月市場(chǎng)活躍度不減。
價(jià)格方面,10月北京二手住宅成交均價(jià)為35676元/平方米,環(huán)比下降1.8%,同比上漲2.2%。雖然市場(chǎng)情況如此,但房?jī)r(jià)仍很難出現(xiàn)快速的實(shí)質(zhì)性上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì),10月庫(kù)存房源中下調(diào)報(bào)價(jià)的房屋占比為72.9%,環(huán)比上升4.7個(gè)百分點(diǎn)。目前二手房市場(chǎng)仍以換房客戶為主,客戶購(gòu)房行為較為理性,因此成交均價(jià)一直較為平穩(wěn)。在部分區(qū)域,業(yè)主心理價(jià)位過(guò)高、房屋報(bào)價(jià)過(guò)高將阻礙房屋成交,因此,未來(lái)下調(diào)掛牌價(jià)的房源還有可能增加。
李巧玲認(rèn)為,若刨除結(jié)構(gòu)性因素影響,全市成交均價(jià)環(huán)比變化處于合理的波動(dòng)范圍內(nèi),整體表現(xiàn)平穩(wěn)。需要注意的一點(diǎn)是,全市成交均價(jià)同比漲幅較上月有較大幅度的下降。這主要是由于去年“9·30”新政出臺(tái)后,改善性需求集中釋放,10月全市
成交均價(jià)環(huán)比驟然上漲7.4%。而后至今,以改善為主的成交結(jié)構(gòu)維持穩(wěn)定,成交均價(jià)的變化幅度并不大。
>>置業(yè)建議
負(fù)利率時(shí)代的到來(lái),讓房產(chǎn)的投資、保值屬性重新顯現(xiàn)出來(lái)。在當(dāng)前二手房市場(chǎng)仍較為平穩(wěn)的情況下,客戶的入市積極性也進(jìn)一步受到鼓舞。地段仍然是目前購(gòu)房者置業(yè)的首要參考要素,因此,與新房相比,更加占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)的二手房市場(chǎng)熱度不減。來(lái)自我愛(ài)我家的數(shù)據(jù)顯示,從區(qū)縣成交情況來(lái)看,目前66%的二手房交易仍發(fā)生在城市核心區(qū),憑借教育、醫(yī)療、交通等資源優(yōu)勢(shì),城六區(qū)仍是北京二手住宅的主力成交區(qū)域,在遠(yuǎn)郊和近郊區(qū)縣的成交中,近60%的二手住宅交易發(fā)生在昌平、通州和大興三大區(qū),隨著這三個(gè)區(qū)域各方面配套設(shè)施的加速完善,成交占比也在逐步提升。 京華時(shí)報(bào)記者桂瑰潘秀林邢飛