有“最貴豪宅”之稱的北京壹號院目前已經(jīng)成交6套房源，今年8月才剛剛領(lǐng)證的使館壹號院更是在一天內(nèi)簽約14套，成交額破10億元。今年以來，北京頂豪市場整體飄紅，截至目前成交已突破200套再創(chuàng)歷史新高。但與此同時，隨著頂豪市場的壯大，分化和差距也在悄然拉開，越來越激烈的市場競爭格局下，如何打造差異化，將是取勝的核心所在。

　　密集成交

　　據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息顯示，目前北京壹號院已經(jīng)簽約3套商業(yè)和3套住宅，住宅的成交均價是16.2萬元/平方米，商業(yè)的成交均價是19.5萬元/平方米。據(jù)融創(chuàng)內(nèi)部人士透露，其中3套房源單價近20萬元/平方米，另外還有6套處于認購或資格核驗狀態(tài)。

　　北京壹號院是北京前任單價地王項目，去年12月首批51套房源獲得預(yù)售許可證，樓王產(chǎn)品預(yù)計售價超40萬元/平方米，成為北京最貴的項目。今年6月中旬，北京壹號院宣布年內(nèi)正式入市。

　　與北京壹號院同期推出的另一個融創(chuàng)頂豪項目使館壹號院，目前已簽約14套，成交均價10.14萬元/平方米，總成交額破10億元。

　　此外，位于西三環(huán)的龍湖西宸原著，繼6月別墅產(chǎn)品10億熱銷之后，其推出的140-240平方米平層產(chǎn)品西宸原著玉府，蓄客1個月，10月24日開盤當(dāng)日，首推產(chǎn)品全部售罄，又創(chuàng)10億元佳績。

　　據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年北京10萬元/平方米以上頂豪成交爆發(fā)，目前整體簽約套數(shù)達到了創(chuàng)歷史紀(jì)錄的203套，即使剔除年初盤古集中簽約的96套，也達到了107套的歷史最高紀(jì)錄，是之前歷史最高成交年份28套的3倍。中原地產(chǎn)預(yù)計，今年全年北京10萬元/平方米以上簽約數(shù)量有望達到250套的爆棚成交量。

　　不僅頂豪成交上漲，單價在6萬、10萬以及總價1000萬以上的豪宅（含公寓），全部創(chuàng)造歷史紀(jì)錄。

　　亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月北京別墅市場共實現(xiàn)成交267套，成交面積8.11萬平方米，環(huán)比分別減少25%、29%，雖然月度成交出現(xiàn)下滑，但今年金九銀十別墅市場的表現(xiàn)可謂“實至名歸”，兩個月內(nèi)北京別墅市場共實現(xiàn)成交621套，成交面積19.54萬平方米，同比分別增加114%、104%。同時這一成交量也創(chuàng)造了近6年的同期新高。

　　競爭白熱化

　　雖然整體飄紅，但細分來看，密集的成交只是集中在極少部分項目，絕大多數(shù)頂豪項目只是個位數(shù)成交甚至年內(nèi)只成交了一套（見右表）。盡管頂豪產(chǎn)品從其意向認購到真實簽約的時間跨度較長，但這樣的成交情況也已經(jīng)充分反映了目前豪宅市場的冷熱不均。

　　土地市場日漸稀缺，一線城市商品房正進入豪宅化趨勢加速期，前有猛虎后有追兵，競爭也越來越激烈。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析表示，目前北京已經(jīng)出現(xiàn)了39宗樓面價超過3萬元/平方米的地塊，其中，樓面價超過6萬元/平方米的有5宗，超5萬元/平方米的有6宗，超4萬元/平方米的有11宗，超3萬元/平方米的有16宗，也就是說，未來房價預(yù)期在15萬元/平方米左右的將有11個項目（即樓面價超5萬元/平方米），售價挑戰(zhàn)10萬元/平方米以上的合計將有21宗，再疊加部分老項目，預(yù)計未來北京10萬元/平方米以上的項目將有50個，這些頂級豪宅項目將提供超3000套房源。

　　在亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅看來，北京豪宅項目在短期內(nèi)出現(xiàn)暴增，但其所面向的中產(chǎn)階級客群增長速度卻相對較慢，因此未來北京豪宅市場將會出現(xiàn)嚴重供過于求的現(xiàn)象，而豪宅項目之間也將出現(xiàn)激烈競爭。在這一背景之下，一些有豪宅成功開發(fā)經(jīng)驗，并且有品牌客戶黏性的企業(yè)無疑將占據(jù)優(yōu)勢，而一些豪宅界的“新面孔”，則將面臨更大風(fēng)險。

　　如何勝出

　　“房價金字塔的塔尖被突然拔得太快”，北京房協(xié)秘書長陳志告訴記者，這些塔尖上的產(chǎn)品不但價格更高、數(shù)量也更多。陳志認為，這些產(chǎn)品成交多寡雖然與入市供應(yīng)的數(shù)量直接相關(guān)，但如此高端項目在定位、地段和產(chǎn)品打造上能否滿足購買人群的需求，更成為最終成交的決定性因素。

　　首先是定價機制。市場上有越來越多項目喊出10萬+，雖然地價成本高企推升房價上漲是客觀事實，但購房人最終是否能夠接受這樣的價格，卻并不是由市場或者開發(fā)商來決定的。在經(jīng)過前期的市場預(yù)警和首次開盤的市場試探之后，如何制定能讓更多意向購買者接受并認可的價位，將在一定程度上決定項目的去化。

　　價格因素之外，對于頂豪項目來說，產(chǎn)品的打造才是關(guān)鍵。地價猛漲，勢必導(dǎo)致建造商品住宅最大的成本上漲，房價不可能不上漲，對此，開發(fā)商的普遍做法就是營造產(chǎn)品的差異化。

　　“萬柳的墻、西宸的缸、霄8的頂兒、融創(chuàng)的湖、紫辰院的樹、北平府的院子住著誰？”這個北京豪宅圈流傳的段子，雖然有調(diào)侃的性質(zhì)，但也不難看出豪宅項目打造產(chǎn)品的精細程度以及北京頂豪項目競爭的激烈性，在郭毅看來，如何打造匹配需求的產(chǎn)品、確定合理的價格、在合適的時機推向市場，并在激烈競爭中突圍而出，是每一個豪宅開發(fā)商都面臨著的巨大考驗。

　　京華時報記者潘秀林京華時報制圖吳尚楠