除中海已先行一步外，萬(wàn)科、碧桂園、保利、富力等房企也紛紛表示，計(jì)劃將旗下物管公司分拆上市。

　　曾經(jīng)被開發(fā)商視為“賠錢賺吆喝”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，雞肋變成“香餑餑”

　　曾經(jīng)被開發(fā)商視為“賠錢賺吆喝”的物業(yè)管理業(yè)務(wù)，如今卻成為分拆上市、實(shí)現(xiàn)開發(fā)商多元融資的“香餑餑”。自深圳房地產(chǎn)企業(yè)花樣年分拆物管平臺(tái)彩生活上市成功之后，物業(yè)管理業(yè)務(wù)正在被大型地產(chǎn)公司一個(gè)個(gè)拆分出來(lái)，包裝成社區(qū)O2O服務(wù)平臺(tái)上市。

　　10月23日，中國(guó)建筑工程總公司所屬中海集團(tuán)將旗下的中海物業(yè)通過(guò)實(shí)物分派、介紹上市的方式正式于香港交易所主板掛牌。在此之前，彩生活作為國(guó)內(nèi)首個(gè)物業(yè)管理股從花樣年分拆上市后，逐漸受到資本市場(chǎng)的青睞。掛牌僅3日，彩生活市值暴漲至55.6億港元，市值甚至一度超越其母公司花樣年，今年上半年，彩生活總營(yíng)收為2.78億元，毛利率達(dá)73.9%。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào) 記者王荔玨

　　2020年社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元

　　在市場(chǎng)看來(lái)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)無(wú)疑成為房產(chǎn)企業(yè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。據(jù)第一太平戴維斯發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，到2020年，國(guó)內(nèi)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，而社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元，社區(qū)入口無(wú)疑將成為新的藍(lán)海。面對(duì)此契機(jī)，除了中海已經(jīng)先行一步之外，萬(wàn)科、碧桂園、保利、富力等房企也紛紛表示，計(jì)劃將旗下物管公司分拆上市，意圖在新興物業(yè)市場(chǎng)分得一杯羹。今年上半年，萬(wàn)科總裁郁亮更透露，萬(wàn)科未來(lái)萬(wàn)億的市值目標(biāo)，一半將來(lái)自新業(yè)務(wù)，其中物業(yè)服務(wù)發(fā)展將成為其主干業(yè)務(wù)。碧桂園首席CFO吳建斌曾公開表示，碧桂園已將物業(yè)管理納入上市計(jì)劃中，社區(qū)O2O模式也正在緊鑼密鼓推進(jìn)中。

　　對(duì)此，仲量聯(lián)行研究部中國(guó)區(qū)負(fù)責(zé)人周志鋒指出，房企分拆上市主要為拓寬融資渠道，同時(shí)達(dá)到“一種資產(chǎn)、兩次使用”的效果。分拆旗下比較成熟的業(yè)務(wù)板塊上市，既在資本市場(chǎng)獲得了更多的融資機(jī)會(huì)，還能更好地挖掘產(chǎn)業(yè)鏈上下游的發(fā)展?jié)摿�，獲得豐厚的投資收益。

　　仲量聯(lián)行區(qū)域客戶資產(chǎn)管理中國(guó)區(qū)總監(jiān)陶士龍對(duì)比了中國(guó)國(guó)內(nèi)與歐美國(guó)家物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀后認(rèn)為，中外物管行業(yè)最大的不同在于，國(guó)外物業(yè)管理費(fèi)只要業(yè)委會(huì)同意，可自由增減調(diào)節(jié)，而國(guó)內(nèi)必須由物價(jià)監(jiān)督管理部門核準(zhǔn)；國(guó)外一般不存在物業(yè)費(fèi)欠費(fèi)的情況。這些差別決定了國(guó)內(nèi)物管公司單純依靠服務(wù)的生存模式難以為繼，而國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)卻無(wú)法簡(jiǎn)單復(fù)制過(guò)來(lái)。

　　周志鋒表示，目前國(guó)內(nèi)房企分拆物業(yè)上市主要看中的是發(fā)展?jié)摿�巨大的社區(qū)O2O業(yè)務(wù)，社區(qū)O2O是對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理的一種補(bǔ)充，而成熟的物業(yè)管理體系以及龐大的客戶群又是社區(qū)O2O業(yè)務(wù)發(fā)展成敗的關(guān)鍵。目前，萬(wàn)科、碧桂園、綠城、遠(yuǎn)洋等知名房企都有將旗下物業(yè)分拆上市的計(jì)劃，這些龍頭房企開發(fā)的社區(qū)規(guī)模龐大，數(shù)以萬(wàn)計(jì)的業(yè)主群體是最大的財(cái)富，以社區(qū)服務(wù)為切入點(diǎn)為物業(yè)板塊創(chuàng)造更大的價(jià)值，這也是房企實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型比較理想的選擇。

　　開發(fā)商借“物管”平臺(tái)另尋揾錢路

　　在仲量聯(lián)行看來(lái)，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)已逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，未來(lái)房企間的競(jìng)爭(zhēng)也將逐漸轉(zhuǎn)向存量房領(lǐng)域。物業(yè)管理作為房地產(chǎn)綜合開發(fā)后續(xù)經(jīng)營(yíng)管理的平臺(tái)，更是房企挖掘產(chǎn)業(yè)鏈下游市場(chǎng)價(jià)值的通道。事實(shí)上，2014年花樣年分拆旗下物業(yè)彩生活上市，成功開創(chuàng)了一種新的商業(yè)模式，拓寬了房企輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的思路。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，到2020年，全國(guó)住宅物業(yè)面積將達(dá)到300億平方米，社區(qū)服務(wù)消費(fèi)將超萬(wàn)億元。而開發(fā)商看準(zhǔn)社區(qū)O2O這塊大蛋糕，就是為了深度挖掘物業(yè)管理延伸服務(wù)，更看重的是社區(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費(fèi)需求，其業(yè)務(wù)重心是通過(guò)搭建社區(qū)O2O生活服務(wù)平臺(tái)，為業(yè)主提供繳費(fèi)、維修、理財(cái)、租房、電商、健康等多方面的增值服務(wù)。從現(xiàn)實(shí)情況來(lái)看，以社區(qū)O2O為平臺(tái)、將物業(yè)分拆上市的模式得到資本市場(chǎng)的認(rèn)可，甚至比傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)得到更高的估值。處于轉(zhuǎn)型期的房企正在尋求新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，而社區(qū)O2O為用戶的剛性需求隱藏著巨大的市場(chǎng)空間，通過(guò)各類產(chǎn)品和服務(wù)滿足住戶的多樣化需求，開辟了房企新的盈利模式。

　　社區(qū)O2O的盈利模式尚未成熟

　　不過(guò)，易居研究院的相關(guān)人士就提醒，由于目前社區(qū)O2O的盈利模式尚未成熟，這種模式是否能為上市后的房企帶來(lái)收益也引發(fā)部分業(yè)界人士的疑問(wèn)。物業(yè)管理背后的盈利機(jī)制尚未完全建立，上市后投資者是否認(rèn)同具有不確定性，因此，未來(lái)前景如何，還要看物業(yè)管理盈利模式的創(chuàng)新。事實(shí)上，對(duì)于打造O2O社區(qū)的經(jīng)營(yíng)模式，各家房企也都在繼續(xù)探索。10月26日，恒大地產(chǎn)聯(lián)合騰訊控股認(rèn)購(gòu)馬斯葛公司股份的事項(xiàng)已完成，將整合恒大的社區(qū)資源與騰訊的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，計(jì)劃打造全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

　　上海易居研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出：“在房產(chǎn)企業(yè)自身技術(shù)水平并不很完善的條件下，可以聯(lián)合互聯(lián)網(wǎng)巨擘，依托他們成熟的技術(shù)條件及自身物業(yè)管理水平打造全新的O2O平臺(tái)，搶灘社區(qū)O2O市場(chǎng)。”