王振華
1月22日，新城控股公告稱，實際控制人、董事長王振華因個人原因，正在接受常州市武進(jìn)區(qū)紀(jì)委調(diào)查。
從創(chuàng)業(yè)時的5個人，到2015年累計實現(xiàn)320億元銷售額，王振華用22年時間，將新城控股從一家起家于江蘇省常州市武進(jìn)區(qū)的小房地產(chǎn)企業(yè)，發(fā)展為江蘇第一大房企，并先后登陸香港、內(nèi)地資本市場。
2015年12月4日，新城控股作為首個由B股轉(zhuǎn)A股的民營房企，正式在上交所上市交易，當(dāng)天股價上漲近200%，引起市場和各界的廣泛關(guān)注。1個月后，王振華便受到了紀(jì)委的調(diào)查。
此時的常州官場，已是江蘇反腐的漩渦中心，包括常州市人大常委會原副主任沈瑞卿、武進(jìn)區(qū)區(qū)委副書記凌光耀等多名官員，已先后落馬。
王振華被調(diào)查 或涉常州官場風(fēng)波
1月22日，新城控股公告，公司從有關(guān)方面獲悉，王振華因個人原因，正在接受常州市武進(jìn)區(qū)紀(jì)委調(diào)查。公告中并未披露現(xiàn)年54歲的王振華被調(diào)查的具體原因。此后多日新城控股也未有關(guān)于王振華事件進(jìn)展的公告。
1月24日，新城控股高管核心團(tuán)隊相關(guān)人士在對境外投資者電話通報有關(guān)情況時表示，董事長可以以適當(dāng)方式參與公司的決策，銷售、融資、日常經(jīng)營沒有受到影響，“需要王總簽字文件，是可以讓王總簽字的”。
新京報記者在1月29日致電新城控股證券部，一位工作人員表示，董事長被調(diào)查事件未有新進(jìn)展，如有進(jìn)展將會公告。
而對于王振華可以以何種形式參與公司決策，該工作人員表示不在其應(yīng)披露的信息范圍內(nèi)。他只是表示，董事長被調(diào)查為其個人原因，公司經(jīng)營不受影響。
至于王振華被調(diào)查的原因，目前并無過多的信息。一位房地產(chǎn)業(yè)人士對新京報記者分析說，新城控股起家于常州，此次被調(diào)查，可能與在常州的項目有關(guān)。
在王振華出事后，便有媒體報道，王振華是在配合武進(jìn)區(qū)紀(jì)委對當(dāng)?shù)毓賳T的調(diào)查。
自2015年開始，常州市官場不算太平。2015年12月，常州人大常委會副主任沈瑞卿，涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)接受江蘇省紀(jì)委調(diào)查。先前，沈瑞卿曾在武進(jìn)區(qū)擔(dān)任人大常委會主任5年。
2016年1月11日，常州市武進(jìn)區(qū)區(qū)委副書記凌光耀、常州市農(nóng)業(yè)委員會副主任吳小琴，均涉嫌嚴(yán)重違紀(jì)被調(diào)查。
1月29日，新城控股證券部的工作人員對新京報記者稱，他不清楚董事長王振華被調(diào)查，是否牽涉常州官場反腐。
銷售額13年增80倍
一位熟悉王振華的人士對新京報記者描述說，王振華給人的印象“比較忠厚本分”，“也不太張揚，屬于中規(guī)中矩的一類商人形象。”
1993年，王振華創(chuàng)辦了武進(jìn)新城投資建設(shè)開發(fā)有限公司，進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)。這正是“新城控股系”的前身。
初創(chuàng)時，王振華自己親下工地，不停奔波。他在武進(jìn)區(qū)湖塘鎮(zhèn)開發(fā)了一個兩幢容納72戶人家的綜合樓項目。這成為新城控股地產(chǎn)業(yè)務(wù)的起點。
1998年，新城控股由武進(jìn)區(qū)進(jìn)入常州市區(qū)，推出第一個市區(qū)住宅項目。此后幾年，新城控股在常州的住宅項目不斷增加。至2011年，新城控股已建和在建的85個項目中，位于常州的項目接近半數(shù)，而且大多在優(yōu)質(zhì)地段。
在王振華的帶領(lǐng)下，新城控股從2002年的銷售規(guī)模不足4億元，增長至2015年的320億元，年復(fù)合增速高達(dá)39%。截至2015年第三季度，新城的總資產(chǎn)為658億元。
1月6日，新城控股公告的經(jīng)營數(shù)據(jù)顯示，2015年公司累計合同銷售金額約319.29億元。如此銷售額，也使其位列2015年國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)銷售額第20名，并連續(xù)9年蟬聯(lián)江蘇房地產(chǎn)企業(yè)第一。
資本市場方面，2001年，新城控股子公司新城房產(chǎn)重組江蘇五菱實現(xiàn)在B股借殼上市，成為江蘇省首家以房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營為主營業(yè)務(wù)的上市公司。
2015年12月4日，新城控股成功實現(xiàn)B股轉(zhuǎn)A股，成為第一家獲準(zhǔn)B轉(zhuǎn)A的民營房企。掛牌交易當(dāng)天，新城控股開盤大漲156%，被臨時停牌。最終，新城控股收盤報29.35元，漲幅為198.88%。
截至1月29日，新城控股股價已經(jīng)跌至12元／股，跌幅達(dá)60%。一位投資者對新京報記者說，他當(dāng)初看好新城控股的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式而買入，半個月內(nèi)已虧損達(dá)到56%。
向商業(yè)地產(chǎn)“大進(jìn)軍”
近年來，新城控股也開始布局商業(yè)地產(chǎn)。2008年，新城控股正式進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，新城吾悅廣場成為其開發(fā)的城市綜合商業(yè)體品牌項目。
截至2015年底，新城控股擁有6個已經(jīng)開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)項目，同時還有15個正在建設(shè)之中。
按照新城控股的規(guī)劃，到2017年，它將建成40座商業(yè)綜合體廣場；到2020年，新城控股將進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)的第一梯隊，在建和開業(yè)商業(yè)廣場總數(shù)將達(dá)到80個以上。
“沒有商業(yè)綜合體的地方，我們就會去投資。”2015年11月，王振華表態(tài)說。
根據(jù)物業(yè)機構(gòu)萊坊統(tǒng)計，截至2015年底，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達(dá)到3.6億平方米，2016年以后更將突破4.3億平方米，商業(yè)地產(chǎn)呈現(xiàn)出“供過于求”的局面。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對新京報記者表示，目前商業(yè)地產(chǎn)確實有過剩的危機，“這一點不可回避”。
為實現(xiàn)進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)第一梯隊的目標(biāo)，新城控股則在積極拿地。
2015年，新華網(wǎng)報道稱，在拿地方面，新城控股成立了4個專門的商業(yè)投資團(tuán)隊，分別由三個副總裁和一個總經(jīng)理親自掛帥。王振華則曾公開表示，2016年新城控股還會加速土地拓展的步伐，保持10-15塊左右的商業(yè)用地。
王振華被調(diào)查后，1月24日的電話溝通會上，新城控股高管稱，公司去年的土地款很大一部分已經(jīng)付清，但目前還有不超過50億元人民幣待支付，其中的一半會在2016年上半年支付，另一半則會在下半年支付。
融資成本高于房企同行
截至2015年三季度末，新城控股負(fù)債合計高達(dá)525億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)79.68%，其中流動負(fù)債438億元。而其賬面資金為48.5億元。
實際上，近年來新城控股的凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)大幅走低。2014年新城控股攤薄凈資產(chǎn)收益率尚能達(dá)到16.78%。這一數(shù)值較兩年前的21.89%已是回落不少。而到2015年三季度，新城控股攤薄凈資產(chǎn)收益率已經(jīng)降至6.06%。新城控股3年平均8.84%凈利率，也遠(yuǎn)低于行業(yè)的16.42%。
融資方面，2015年11月，新城控股進(jìn)行過兩筆融資，分別為2.5億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為6.25%；規(guī)模30億元的5年期公司債券，票面利率為4.5%。
新城控股的公司債利率，高于部分國內(nèi)房企上市公司。2015年，萬科50億元5年公司債券的利率為3.5%，金地集團(tuán)60億元公司債的利率為4.18%。
融資成本過高是新城控股一直存在的問題。
2009年以來，新城控股信托與銀行的平均融資成本在13%以上，2012年旗下的新城發(fā)展在香港上市后，融資成本有所降低，但也維持在10%左右。如2013年1月發(fā)行的5年期2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達(dá)10.25%，4月發(fā)行15億元3年期票據(jù)，年利率9.75%。
嚴(yán)躍進(jìn)對新京報記者表示，目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資成本大概在7%左右，在商業(yè)地產(chǎn)過剩的行業(yè)環(huán)境下，如新城控股這樣想要深耕商業(yè)地產(chǎn)項目的房企，需要熬過商業(yè)項目空置等風(fēng)險。
□新京報記者 李春平 北京報道