“冰火兩重天”式的兩極化發(fā)展成為目前地產(chǎn)行業(yè)不爭的事實(shí)：一線及部分二線城市熱度持續(xù)走高，三四線城市樓市總體上看仍然低迷。庫存高壓之下，去化路徑如何選擇？在近日的博鰲亞洲論壇2016年年會(huì)上，與會(huì)專家對(duì)中國房地產(chǎn)的未來定位和走向做了判斷。
樓市“冰火兩重天”背后原因幾何？
中國人民銀行副行長潘功勝曾于今年的兩會(huì)上表示，當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場總量過剩、區(qū)域分化，七成庫存房中分布在三四線城市。國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)也顯示，今年以來一線城市的房價(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高于二三線城市，三線城市房價(jià)同比平均仍在下降。城市間房價(jià)漲幅差距進(jìn)一步加大，分化現(xiàn)象持續(xù)，一“冷”一“熱”背后原因幾何？
“一二線城市集聚了優(yōu)質(zhì)的教育、醫(yī)療及產(chǎn)業(yè)等公共資源，人口凈流入量長期處于高位，‘虹吸效應(yīng)’下購房資金過于集中在一二線城市，透支了三四線城市購買力�！币敶髮W(xué)金融學(xué)教授陳志武指出，過去的三四年，縣一級(jí)的人口數(shù)量基本是負(fù)增長，大量縣城居民流向大城市；省會(huì)城市呈現(xiàn)出高速凈增長態(tài)勢，北京、上海等一線城市若沒有嚴(yán)格的落戶限制，凈增長數(shù)量難以估量。
新市民迅速增加導(dǎo)致一線城市購房剛需旺盛，也帶動(dòng)了投資投機(jī)行為。陳志武說，由于股市等投資渠道存在高風(fēng)險(xiǎn)，買房這一操作容易、國人熟悉的投資方式再度火熱，一線城市以其優(yōu)越軟硬件環(huán)境成為投資首選。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家林毅夫?qū)Υ松罡袘n慮：“居住和投資是房子的兩大屬性，但太多投機(jī)性資金進(jìn)入樓市就會(huì)出現(xiàn)泡沫，易觸發(fā)金融危機(jī)�！�
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇則認(rèn)為，上海、深圳房價(jià)奇高，是長期限購的結(jié)果。“限購限制了生產(chǎn)，但一線城市需求仍然旺盛。滿足需求只能靠加大供應(yīng)，但房地產(chǎn)供應(yīng)具有長期性和滯后性，商品房從投入到產(chǎn)出一般需要3年，市場回暖速度快于產(chǎn)出導(dǎo)致目前一線城市房價(jià)上漲。”
中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長顧云昌也表示，分化現(xiàn)象與早前大城市普遍實(shí)施限購政策不無關(guān)系。大城市限購之初，房地產(chǎn)企業(yè)開始重點(diǎn)布局三四線城市，地方政府對(duì)此也樂見。然而，被限制的一線城市購房需求并未因此大量外溢，二三線甚至三四線城市需求又明顯不足，造成地方普遍出現(xiàn)高庫存，也導(dǎo)致一二線城市住房市場房源出現(xiàn)了結(jié)構(gòu)性短缺。
三四線城市去化如何發(fā)力？
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2月末，商品房待售面積73931萬平方米，同比增長15.7％。中國社科院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛預(yù)計(jì)，我國商品住房總庫存的消化周期超過兩年。三四線城市樓市去化形勢嚴(yán)峻。去年底召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，前所未有地將樓市去庫存上升到“國家任務(wù)”高度，各地政府也相繼發(fā)力出臺(tái)各項(xiàng)措施推動(dòng)庫存去化。
專家認(rèn)為，政策調(diào)控將去庫存將起到積極作用，但同時(shí)應(yīng)防止部分地方政府以過度行政化的手段幫地產(chǎn)商去庫存，催生新的壓力。眾多企業(yè)為逐利盲目開發(fā)的住宅產(chǎn)品忽略了市場有效需求，項(xiàng)目本身的質(zhì)量問題與周邊配套不足亦加大了庫存去化難度。
陳志武說，最好的去庫存方式就是讓因盲目開發(fā)而陷入困境的開發(fā)商自然淘汰，只有這樣才能堵住庫存不斷膨脹的源頭。
華夏新供給研究院院長賈康則認(rèn)為，房地產(chǎn)市場發(fā)展須建立“市場軌道”和“保障軌道”的“雙軌統(tǒng)籌”長效機(jī)制。即在堅(jiān)持市場起決定性作用前提下，政府發(fā)揮引導(dǎo)作用。政府發(fā)揮托底作用，托起“保障軌”向低收入階層提供有效供給。至于“市場軌”，則充分發(fā)揮市場配置作用、鼓勵(lì)公平競爭，靠高質(zhì)量供給滿足購房群體需求。
與會(huì)專家指出，新市民將是未來庫存去化的主力群體。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年我國常住人口城鎮(zhèn)化率為56.1％，戶籍人口城鎮(zhèn)化率37.5％，相差18.6個(gè)百分點(diǎn)。人口城鎮(zhèn)化與產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)化長期滯后于土地城鎮(zhèn)化，新市民難在城市扎根，出現(xiàn)“半市民化”現(xiàn)象，購房消費(fèi)需求難以提振。
孟曉蘇認(rèn)為，要引導(dǎo)農(nóng)民工進(jìn)城購房，除了加快推動(dòng)戶籍制度改革外，還要探索解決對(duì)該群體原有農(nóng)宅與宅基地的處置和變現(xiàn)，解決新老住房的轉(zhuǎn)化問題。此外，還需加快建立購租并舉的住房制度。
新的“黃金十年”有望到來？
2016年前兩個(gè)月，一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)回暖跡象明顯。清華大學(xué)中國與世界經(jīng)濟(jì)研究中心主任李稻葵認(rèn)為，這意味著這些地區(qū)房地產(chǎn)投資會(huì)加快。在三、四線城市，房地產(chǎn)去庫存還需要一段時(shí)間，但會(huì)從零增長逐步恢復(fù)到4％或5％，房地產(chǎn)對(duì)整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的支撐作用并沒有改變。
這種說法得到了孟曉蘇的認(rèn)可。她認(rèn)為，房地產(chǎn)市場回暖比產(chǎn)出周期快，一旦中國城鎮(zhèn)化建設(shè)加快，大量進(jìn)城農(nóng)民工的剛性需求將被激發(fā)。
另外，國家不斷推進(jìn)的稅改工作也被專家們視為房地產(chǎn)業(yè)的利好。今年5月1日起，營改增試點(diǎn)范圍將擴(kuò)大到房地產(chǎn)業(yè)等行業(yè)，其中建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)適用11％稅率�！叭鎸�(shí)施營改增后，一些中小房企可能會(huì)因?yàn)槎愂肇?fù)擔(dān)加重而被迫降價(jià)，以獲得充足的現(xiàn)金流規(guī)避日常經(jīng)營壓力�！标愔疚湔f。
加之央行進(jìn)年初降低首付比例、農(nóng)村承包土地經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)“兩權(quán)”抵押貸款試點(diǎn)近日出臺(tái)，政策利好消息頻出；2016年前兩月房地產(chǎn)開發(fā)投資增速時(shí)隔兩年首次回升，市場回暖跡象明顯。
山水文園集團(tuán)CEO張曉梅介紹，不少企業(yè)已開始自我變革，在資金流動(dòng)性壓力之下，資本運(yùn)營能力愈發(fā)受重視。在物業(yè)領(lǐng)域，社群的價(jià)值帶來了新“黃金機(jī)遇”�！耙苍S新的房地產(chǎn)‘黃金十年’即將到來，但不是重演地產(chǎn)投資開發(fā)的火爆，而是人們不斷產(chǎn)生的對(duì)住房衍生產(chǎn)品的需求帶來新商機(jī)”。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一直言，他向來不認(rèn)同房地產(chǎn)從“黃金十年”到“白銀十年”的觀點(diǎn)：“投資和銷售趨緩，開發(fā)商利潤被攤薄是供需關(guān)系發(fā)生變化后的必然結(jié)果�！彼赋�，國家目前大力推行供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)健康發(fā)展也需由此破題。高庫存倒逼供給體系上質(zhì)量和效率的提高，從某種意義上來看這才是“真金白銀”。