記者昨天從南京市政府有關(guān)部門獲悉，8月12日起南京實(shí)行樓市新政，房貸政策進(jìn)行微調(diào)，拍地規(guī)則“大變臉”。新政對(duì)樓市有何影響？開發(fā)商拿地?zé)崆闀?huì)不會(huì)降低，房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？揚(yáng)子晚報(bào)記者昨進(jìn)行了多方采訪。
與此同時(shí)，蘇州昨天也出臺(tái)了樓市新政，在二線城市中第一個(gè)重啟限購(gòu)，新政同樣從12日開始實(shí)施。
南京拍地規(guī)則“大變臉”
變臉1
經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。
變臉2
當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。
變臉3
當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者。
樓市新政之南京版
超過(guò)最高限價(jià)后“搖號(hào)賣地”，二套房首付比例提高
2大政策
關(guān)鍵詞：拍地 高價(jià)拿地必須現(xiàn)房銷售
調(diào)整土地公開出讓競(jìng)價(jià)方式方面：一是規(guī)定經(jīng)營(yíng)性用地公開出讓實(shí)行網(wǎng)上交易，競(jìng)價(jià)所產(chǎn)生的保障房建設(shè)資金不計(jì)入房?jī)r(jià)準(zhǔn)許成本。
二是當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到一定比例時(shí)，調(diào)整該地塊所建商品住房預(yù)售條件，其中當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)80%時(shí)，申領(lǐng)預(yù)售許可證應(yīng)達(dá)到以下施工進(jìn)度：七層及以下的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)封頂；八層及以上的，應(yīng)當(dāng)完成基礎(chǔ)工程并施工至主體結(jié)構(gòu)三分之二以上。當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這些要求將在土地出讓公告及土地出讓合同中進(jìn)行明確約定，并由房產(chǎn)部門在后期頒發(fā)銷售許可證時(shí)嚴(yán)格執(zhí)行。
三是當(dāng)網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí)，仍有2家以上單位要求繼續(xù)競(jìng)買的，停止網(wǎng)上競(jìng)價(jià)，改為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)產(chǎn)生競(jìng)得者，并在最高限價(jià)基礎(chǔ)上再加一個(gè)加價(jià)幅度作為成交價(jià)。采取該做法，主要目的是既要防止產(chǎn)生新的高價(jià)地，控制地價(jià)過(guò)快上漲，同時(shí)又加大土地市場(chǎng)供應(yīng)，對(duì)緩解市場(chǎng)需求、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用。
關(guān)鍵詞：房貸 首套不變，二套首付提高
首次購(gòu)房（無(wú)購(gòu)房、無(wú)貸款記錄、購(gòu)房人提供首次購(gòu)房書面誠(chéng)信保證）
調(diào)整前首付
最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）
不變
調(diào)整后首付
最少2.5成（南京的高淳、溧水：20%）
首套住房（無(wú)貸或貸款結(jié)清有房貸記錄、但申請(qǐng)房貸時(shí)實(shí)際無(wú)房的家庭）
調(diào)整前首付
最少3成
不變
調(diào)整后首付
最少3成
已有一套房（貸款已結(jié)清）
調(diào)整前首付
最少3成
增加
調(diào)整后首付
不低于3.5成
已有一套房（貸款未結(jié)清）
調(diào)整前首付
最低4.5成
增加
調(diào)整后首付
不低于5成
調(diào)整商品房貸款首付比例方面：在保障首套房仍按前期政策執(zhí)行不變的基礎(chǔ)上，將差別化住房信貸政策再次進(jìn)行調(diào)整：一是對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于35%。
二是對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性貸款購(gòu)買普通住房的，除高淳、溧水執(zhí)行最低首付款比例30%外，其他地區(qū)最低首付款比例調(diào)整為不低于50%。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 仇惠棟
1個(gè)節(jié)點(diǎn)
已簽貸款合同的不受影響
人民銀行南京分行相關(guān)人士在接受揚(yáng)子晚報(bào)記者采訪時(shí)回復(fù)，新政具體執(zhí)行時(shí)間以南京市政府文件為準(zhǔn)，也就是8月12日開始執(zhí)行。南京某國(guó)有銀行個(gè)貸部相關(guān)人士表示：“服務(wù)好客戶是第一位，只要已經(jīng)簽了貸款合同的客戶，都不受新政影響�！彼f(shuō)，樓市火爆，最近積壓了不少“單子”，都還沒(méi)來(lái)得及錄入系統(tǒng)處理，這些“單子”都不用擔(dān)心被要求追加首付款。但8月12日起接的新“單子”就要按新政執(zhí)行了。
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 徐兢
6大追問(wèn)
1 新政是“溫柔一刀”還是“致命一擊”？
限貸較“溫柔”，現(xiàn)房銷售很“要命”
昨天南京的新政集中在貸款和土地拍賣兩方面。不少業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，限貸令將首付款提高5個(gè)點(diǎn)，其實(shí)對(duì)市場(chǎng)影響不大，“200萬(wàn)元的房子首付就多了10萬(wàn)元，對(duì)已有住房的買家來(lái)說(shuō)，資金壓力增加的不是太多�，F(xiàn)在有的樓盤都要求全款買房了，房子還是搶不到�！蔽覑畚壹覚�(quán)證部曾經(jīng)理也表示，二手房買家大多是名下無(wú)房的剛需客戶，“首付還是三成，沒(méi)有變化。”
相對(duì)于限貸令的“溫柔”，土拍變化則讓開發(fā)商們大呼壓力山大。“網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)90%時(shí)，該地塊所建商品住房必須現(xiàn)房銷售。這意味著開發(fā)商拿地兩年內(nèi)將‘顆粒無(wú)收’，還要支付土地款、工程款等各項(xiàng)開支，只出不進(jìn)，這非�？简�(yàn)開發(fā)商的資金實(shí)力，”五礦地產(chǎn)華東區(qū)域公司營(yíng)銷總監(jiān)王新芳告訴揚(yáng)子晚報(bào)記者。
2 開發(fā)商搶地的熱情會(huì)降溫嗎？
沒(méi)有新高也不會(huì)熔斷了，搶不搶地仍待觀察
7月8日，南京市的土地拍賣會(huì)上，8幅限價(jià)地塊最終只成功拍出1塊，7幅遭熔斷或中止出讓，這不僅直接導(dǎo)致了本該于8月5日舉行的今年06號(hào)土地出讓會(huì)被緊急叫停，熔斷的土拍方式也遭棄用。昨天公布的新土拍方案中，現(xiàn)場(chǎng)拍賣被網(wǎng)上交易取代，拍賣達(dá)到一定價(jià)格時(shí)要提高商品房銷售條件，熔斷被取消，達(dá)到最高限價(jià)后搖號(hào)決定歸屬。
買房要搖號(hào)，如今開發(fā)商買地也要搖號(hào)，“拼人品、撞大運(yùn)”的新規(guī)讓開發(fā)商們有些始料未及，不過(guò)他們表示，這至少能保證土地成功出讓，不至于出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，而且也不會(huì)再拍出地價(jià)新高。
“地價(jià)確實(shí)能夠限住，不會(huì)再出現(xiàn)類似四萬(wàn)二、四萬(wàn)五的天價(jià)地。但開發(fā)商拿地的熱度能不能降溫，現(xiàn)在還不好說(shuō)，”南京禹洲地產(chǎn)總經(jīng)理李明煦指出。他認(rèn)為，提高預(yù)售條件甚至現(xiàn)房銷售的規(guī)定，令開發(fā)商回籠資金的時(shí)間被延遲數(shù)月到一年多，“對(duì)資金充裕的大企業(yè)還好，小公司拿地其實(shí)更難了，會(huì)更加嚴(yán)格地測(cè)算拿地價(jià)格。但要不要拼到最高限價(jià)搖號(hào)的時(shí)刻，還是看各家對(duì)未來(lái)兩到三年市場(chǎng)的預(yù)期�！�
3 現(xiàn)房銷售會(huì)不會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)斷檔？
明后年可能出現(xiàn)上市量危機(jī)
遏制開發(fā)商拿地沖動(dòng)的土拍現(xiàn)房銷售新規(guī)，被視為是本次新政的“殺手锏”，而業(yè)內(nèi)認(rèn)為，它可能產(chǎn)生的一個(gè)副作用是，一兩年后可能會(huì)出現(xiàn)供應(yīng)斷檔。李明煦告訴記者，一般來(lái)說(shuō)工程進(jìn)度完成1/4，就可以申領(lǐng)預(yù)售許可證了，“高層住宅的話，蓋到七八層就能賣了，所以現(xiàn)在進(jìn)度最快的拿地半年就能開盤銷售。而按照新規(guī)，土地拍賣網(wǎng)上競(jìng)價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的80%，高層須主體結(jié)構(gòu)三分之二以上完成才能預(yù)售，32層的高層住宅，就要蓋到20多層，按6天一層計(jì)算，差不多要延期三個(gè)月才能賣。最麻煩的是如果拍地價(jià)達(dá)到最高限價(jià)的90%，就要現(xiàn)房銷售，也就是要拿到竣工備案表，要延期一年或者更長(zhǎng)。如果是精裝修房，則拖得更久�！�
王新芳舉例說(shuō)明，“2015年拍的地，2016年開盤銷售，2018年交付，這是目前通常的開發(fā)銷售流程。但若是現(xiàn)房銷售，從拿地到竣工至少兩年，除了小區(qū)綠化可以緩點(diǎn)做，建筑的主體必須達(dá)到可以使用的條件。意味著2016年拍下的地，2018年才能賣�！苯酉聛�(lái)新出讓的地塊，若是出現(xiàn)較多現(xiàn)房銷售的狀況，那么一兩年后的供應(yīng)斷檔將是一大問(wèn)題。
4 能不能遏制投資投機(jī)？
心理影響大于實(shí)際限制
南京樓市的過(guò)熱在于大量投資投機(jī)需求涌入，而限貸能否遏制買房人的沖動(dòng)？南京房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)促進(jìn)會(huì)秘書長(zhǎng)張輝認(rèn)為，調(diào)控力度雖然不大，比較溫和，但實(shí)際影響還是會(huì)有，尤其心理作用和對(duì)市場(chǎng)預(yù)期的影響會(huì)更大一些。名下只有1套住房的大多是剛改客群，或者是投資客，新政主要是針對(duì)這方面的客群。
王新芳認(rèn)為，提高5個(gè)點(diǎn)的首付，對(duì)購(gòu)買力的直接影響不大，“我覺得更多的是心理層面的影響，釋放了政府調(diào)控樓市的信號(hào)�！睒I(yè)內(nèi)人士表示，傳聞中的三套房停貸并沒(méi)有成為現(xiàn)實(shí)，如果是認(rèn)房又認(rèn)貸，名下有兩套房就不能再次貸款的話，抑制投資投機(jī)的效果就會(huì)更加明顯。
5 南京房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)降？
降價(jià)可能性不大，但大幅上漲也不現(xiàn)實(shí)
昨天新政一出，網(wǎng)友紛紛表示，“群眾最關(guān)心的還是房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降�！睂�(duì)于房?jī)r(jià)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士分析，從限貸的角度看，對(duì)市場(chǎng)的影響是有限的，降價(jià)的可能性不大。而土地拍賣新規(guī)，將避免了南京再次出現(xiàn)地價(jià)新高，減少地價(jià)和房?jī)r(jià)互相推動(dòng)的惡性循環(huán)，這對(duì)于穩(wěn)定房?jī)r(jià)有一定作用�！耙郧懊看闻某龅貎r(jià)新高，都會(huì)引發(fā)周邊新一輪的房?jī)r(jià)上漲和搶購(gòu)，鄰居盤紛紛搭車拿地價(jià)說(shuō)事。今后，至少地價(jià)的這種推動(dòng)會(huì)減弱�！�
但也有開發(fā)商指出，現(xiàn)房銷售若造成供應(yīng)斷檔，也可能會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)上漲，當(dāng)然這要看今年下半年，南京市能否加大土地供應(yīng)，以及土拍的最終結(jié)果，超過(guò)最高限價(jià)80%甚至90%的是否普遍。
張輝判斷，平穩(wěn)降溫將是主旋律，房?jī)r(jià)繼續(xù)大幅上漲是肯定不現(xiàn)實(shí)了，但是各個(gè)板塊會(huì)出現(xiàn)差異化，虛高的外圍板塊將會(huì)面臨調(diào)整的壓力和風(fēng)險(xiǎn)。建議買房人和開發(fā)商都能趨于理性。
6 會(huì)不會(huì)效仿蘇州重啟限購(gòu)？
若市場(chǎng)仍升溫，或?qū)⒘腥胝邇?chǔ)備
昨天，蘇州市出臺(tái)了比南京更嚴(yán)格的樓市新政，在二線城市中第一個(gè)重啟限購(gòu)，南京會(huì)不會(huì)效仿蘇州？某資深房產(chǎn)人士認(rèn)為，限購(gòu)作為一種行政手段，政府會(huì)相對(duì)謹(jǐn)慎對(duì)待，但是如果南京樓市依然高燒不退，不排除會(huì)作為一種儲(chǔ)備政策�！敖酉聛�(lái)要看供求矛盾能否緩解，房?jī)r(jià)漲幅能不能得到控制，如果國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城市房?jī)r(jià)漲幅排名中，南京能跌出前幾位，市場(chǎng)能夠穩(wěn)下去，搶房的現(xiàn)象能夠得到控制，是可以不需要再推出進(jìn)一步的調(diào)控政策，但是如果本次調(diào)控效果不明顯，南京仍然有可能效仿蘇州。就像此前蘇州的土地熔斷機(jī)制，我們也跟進(jìn)了。而且從蘇州的限購(gòu)來(lái)看，只針對(duì)外地人的第二套房限購(gòu)，也依然是很溫和的，對(duì)市場(chǎng)有一定的抑制，但不會(huì)造成沖擊�！�
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 王燁
樓市新政之蘇州版
“蘇十五條”出臺(tái)，外地人買二套房要交1年社保
蘇州昨天出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理的實(shí)施意見》，通過(guò)對(duì)土地供應(yīng)、土地競(jìng)價(jià)、預(yù)售管理、價(jià)格管理、購(gòu)房信貸、公積金貸款等方面采取系統(tǒng)性穩(wěn)控措施，抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，防范經(jīng)濟(jì)運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。該意見自12日起實(shí)施，購(gòu)買新建商品房、二手房及申請(qǐng)個(gè)人住房按揭貸款統(tǒng)一以網(wǎng)簽合同時(shí)間為準(zhǔn)。
新政：外地人買二套房要交1年社保
在土地政策上，蘇州加大土地市場(chǎng)供應(yīng)；調(diào)整土地供應(yīng)條件，將住宅用地競(jìng)買保證金由現(xiàn)行的20％提高到30％或以上，土地出讓金首付款由現(xiàn)行的50％提高到60％或以上，并將全額土地出讓金支付期限調(diào)整為3個(gè)月內(nèi)；引導(dǎo)土地出讓理性競(jìng)價(jià)。
在原有限貸政策基礎(chǔ)上，蘇州再度收緊商品住房信貸。居民家庭擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清，再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通住房的，最低首付款比例，蘇州市區(qū)（不含吳江區(qū)）由40％調(diào)整為50％。
為抑制外來(lái)投資客，蘇州規(guī)定非本市戶籍購(gòu)買第二套住房，必須提供繳納證明或社保證明。具體要求為：非本市戶籍居民家庭申請(qǐng)購(gòu)買第二套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前2年內(nèi)在蘇州市區(qū)累計(jì)繳納1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明。開發(fā)企業(yè)在簽訂購(gòu)房合同時(shí)應(yīng)認(rèn)真審核購(gòu)房人資格，購(gòu)房人違反限購(gòu)規(guī)定或購(gòu)買超過(guò)2套住房的，登記部門不予辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，開發(fā)企業(yè)或購(gòu)房人承擔(dān)相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。
2011年樓市火熱時(shí)期，蘇州與南京、無(wú)錫、徐州三市曾先后啟動(dòng)樓市限購(gòu)政策，這一“限購(gòu)令”執(zhí)行了3年多，但伴隨樓市跌宕起伏，加之坊間對(duì)限購(gòu)這一行政干預(yù)手段的質(zhì)疑聲日漸高漲，2014年各地限購(gòu)政策紛紛取消，蘇州也不例外，先是在2014年7月21日取消對(duì)90平方米以上住房的限購(gòu)政策，繼而在當(dāng)年9月26日全面取消限購(gòu)政策。隨著此次新政出臺(tái)，蘇州在二線城市中第一個(gè)重啟限購(gòu)。
業(yè)內(nèi)：房?jī)r(jià)過(guò)快上漲可以得到控制
蘇州兆豐不動(dòng)產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司董事長(zhǎng)楊肇鋒告訴記者：“新政是對(duì)前一段時(shí)間調(diào)控房?jī)r(jià)的完善與強(qiáng)化，從供給面和需求面一起進(jìn)行調(diào)控，是一套組合拳。”楊肇鋒說(shuō)：“我個(gè)人認(rèn)為，新政有一定的維穩(wěn)作用，但是不一定能達(dá)到真正目的。土地成本、稅費(fèi)、契稅等各項(xiàng)成本高，這就從一定程度上決定房?jī)r(jià)不可能低。此外，因?yàn)榉康禺a(chǎn)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展息息相關(guān)，由于是商業(yè)地產(chǎn)受束縛較多，經(jīng)濟(jì)發(fā)展有受到牽扯，這也會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。”楊肇鋒認(rèn)為：“這些都是暫時(shí)的，之后，一旦限貸政策再次放開，有可能一切都會(huì)回到起點(diǎn)，甚至又會(huì)暴漲，對(duì)樓市影響更甚。如需真正將房?jī)r(jià)降下來(lái)，就必須鏟除一些攔路虎，打通每一個(gè)環(huán)節(jié)，而不是一直停在表面�！�
對(duì)于新政出臺(tái)后的房?jī)r(jià)，楊肇鋒認(rèn)為：“新政對(duì)房?jī)r(jià)有抑制作用，房?jī)r(jià)短期內(nèi)肯定不會(huì)暴漲，應(yīng)該會(huì)比較平穩(wěn)�！�
揚(yáng)子晚報(bào)全媒體記者 於蘇云