2014年1—3月，受樓市政策階段性收緊、春節(jié)因素、銀行信貸緊縮等諸多因素影響，樓市“春節(jié)效應(yīng)”顯現(xiàn)，商品住宅成交量出現(xiàn)“普跌”。隨后，繼杭州、常州、溫州等城市個別樓盤大幅降價之后，寧波出現(xiàn)房企倒閉破產(chǎn)的現(xiàn)象，廣州等一線城市也有不少樓盤“平價”入市，甚至開始打折促銷與“墊首付”營銷。
伴隨這些房價松動的熱傳，關(guān)于中國樓市“降價潮擴散”、“房價迎來拐點”、“樓市將要崩盤”等觀點成為各界熱議的話題。本期投資周刊將綜合實地調(diào)查、多方數(shù)據(jù)和專家分析，為你尋找房價真相。
●南方日報記者 牛思遠 實習(xí)生 劉曉
廣州3月降價的23個樓盤中，大部分跌幅都在5%以內(nèi)，其中網(wǎng)簽均價下降了36.47%的增城保利東江首府跌幅最大。
市場
開發(fā)商“墊首付”重現(xiàn)江湖
以價換量讓郊區(qū)盤頻頻“日光”
從杭州的馬年樓市“第一降”開始，“降價潮”正成為樓市的一個熱詞。常州、無錫等城市也相繼爆出有樓盤下調(diào)售價沖銷量的消息。還有消息稱，在普遍被看好的一線城市中，不少樓盤最近也以低于預(yù)期的價格入市，甚至暗中下調(diào)單價高達3000元。
有媒體報道，受到購房者觀望情緒加重的影響，深圳有開發(fā)商悄然降價。如3月份新推的樓盤水木丹華，最低價格相比去年已經(jīng)下降3000元/平方米，而龍崗區(qū)“鴻威de森林”項目更是打出9字頭的促銷宣傳方式。
在廣州，同樣出現(xiàn)了不少降價或變相降價的消息。時代地產(chǎn)廣州在售項目全線“88”折，敏捷旗下樓盤的降價促銷都成為市場一時焦點，另一些樓盤則推出了“首付分期”、“開發(fā)商墊首付”等活動，以降低購房門檻為噱頭，吸引不少人的關(guān)注。
事實上，隨著春節(jié)后市場逐漸回復(fù)正常，3月廣州樓市供應(yīng)相比2月出現(xiàn)井噴。而部分開發(fā)商或真或假的“讓利”舉動，也迅速獲得了市場的反映，不少樓盤頻現(xiàn)“日光”、“準日光”的消息。
數(shù)據(jù)顯示，廣州3月降價的23個樓盤大部分跌幅都在5%以內(nèi)，而其中網(wǎng)簽均價下降了36.47%的增城保利東江首府跌幅最大。但這個項目3月8日推出的三四房洋房產(chǎn)品，卻借助價格優(yōu)勢和區(qū)域規(guī)劃調(diào)整利好，當日成交八成。
同樣位于增城的金地·公園上城淺山，其三期11棟開售推出百余套單位，據(jù)開發(fā)商稱也在兩個小時內(nèi)售罄。該項目雖然配套尚未成熟，但均價只要7000—7500元/平方米，借助78平方米兩房單位僅賣50多萬元的價格受到剛需熱捧。
同一天開盤的番禺全新樓盤星尚，當天推出250套單位，商家報稱當天賣了八成，銷售金額超過2.5億元。其毛坯單位最低售價約為1.1萬元/平方米，比帶裝修的單位便宜了約2000元/平方米，尤其搶手，余貨已所剩無幾。
位于增城的尚東陽光、位于南沙的越秀濱�，B城、位于番禺的亞運城等郊區(qū)樓盤，同樣以較低錄得七成以上的去貨率。中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜總結(jié)認為，近期熱銷的樓盤，大多是售價2萬元/平方米以下的外圍郊區(qū)項目，單位面積則在100平方米左右，屬于典型剛需盤，價格是最大優(yōu)勢。而合富輝煌（中國）首席市場分析師黎文江則直言，其暢銷是因開發(fā)商讓利定價較為合理，是“以價換量”。
調(diào)查
一線房價陷入“滯脹”
降價樓盤僅占20% 多數(shù)為價格不變
盡管3月的廣州樓市表現(xiàn)，在一線城市中較為搶眼，但對于售樓價格的統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，市場傳言的“降價潮”也并未出現(xiàn)。總體而言，北上廣深一線城市的新房雖有部分樓盤出現(xiàn)價格小幅下調(diào)，但整體上屬于“滯脹”狀態(tài)。
日前，因開盤時將原先吹風(fēng)價2.6萬/平方米下調(diào)到2.2萬/平方米，北京萬科橙項目引來了眾多媒體關(guān)注。但據(jù)北京萬科總經(jīng)理毛大慶的說法，價格的調(diào)整并非為了“降價走量”，而是因為“希望配合政府做好房地產(chǎn)價格穩(wěn)定的問題，新開樓盤接受了政府的價格指導(dǎo)”。其吹風(fēng)價是精裝修價格，而降價后賣的則是毛坯房。
據(jù)某網(wǎng)站的調(diào)查，3月北上廣三個一線城市三百重點在售樓盤中，漲價樓盤合計96個，占32%。價格基本不變的樓盤144個，占48%，是市場的主流。而降價樓盤為60個，占20%，占比最小，具體分析樓盤，大部分價格下跌樓盤跌幅不超過5%。
其中，廣州100個重點在售項目中，32個項目價格上漲，數(shù)量比2月多了6個，保持基本不變的有45個，是市場的主力，此外有23個項目價格出現(xiàn)了下跌，不過降價樓盤數(shù)量卻比2月份減少了7個。
在北京的100個在售重點樓盤中，共有79個項目價格不變，12個項目價格上漲，9個項目價格下降，對比2月份情況，基本保持一致，仍持穩(wěn)占據(jù)主流。
其中，北京的漲價樓盤三分之一項目是售價在4萬/平方米以上的改善或豪宅項目，其中超過一半漲幅不足5%；9個降價樓盤則以順義和通州的郊區(qū)盤為主，占了5個，除降幅最大樓盤外，其余8個樓盤的降幅都不足5%。
相比之下，上海的3月樓市成交量則出現(xiàn)了下降，漲價和降價的樓盤數(shù)量都超過北京，分化更為明顯。
對上海100個重點在售項目的價格調(diào)查顯示，其3月有52個樓盤成交均價較上月上漲，最高漲幅達26.64%，數(shù)量比上月增加一成，降價樓盤28個，持平的有20個。
其中，8個項目漲幅超過10%，最高漲幅的是位于嘉定的綠洲香格麗花園，漲幅達26.64%，從2月的13590元/平方米漲到3月的17210元/平方米。3月成交均價環(huán)比下跌的有28個項目，較上月減少4個，僅有兩個項目跌幅超過10%，大部分仍是小幅調(diào)整。
面對明顯回落的成交量，業(yè)內(nèi)人士認為，主要布局一二線城市的上市房企受制于業(yè)績要求，可能對銷量更為看重，因而未來新推的樓盤價格難有太大提升，或仍以“平價”入市為主。來自中原地產(chǎn)研究部的數(shù)據(jù)就顯示，4月北京將入市的38個，其中大部分都是中低端商品住宅，漲幅基本控制在5%-10%，與去年同期動輒20%-30%漲幅的定價已不可同日而語。
數(shù)據(jù)
3月樓市成交量回暖
一線城市土地成交仍火熱 二線則趨冷
從更大范圍來看，3月盡管成交回暖，但國內(nèi)樓市表現(xiàn)已遠不如去年同期，房價走勢陷入博弈勢在必行。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至23日，3月全國54個城市合計住宅簽約14.85萬套，相比2013年同期下調(diào)了36%。其中一線城市跌幅達到了45.8%，二線跌幅達到了48.2%。
3月18日，國家統(tǒng)計局公布了今年2月份全國70個大中城市房價的統(tǒng)計數(shù)據(jù)。這個最權(quán)威的官方數(shù)據(jù)顯示，2月國內(nèi)70個大中城市房價整體漲幅有所收窄，新建商品住宅和二手住宅價格同比平均漲幅分別為11.1％和6.4％，分別比上月回落了1.3個和1個百分點，新建住宅房價的環(huán)比和同比漲幅更是雙雙回落。
細看這份統(tǒng)計數(shù)據(jù)，和今年1月相比，新建商品住宅和二手住宅價格上漲的城市個數(shù)分別為57個和46個，分別比上月減少了5個和2個。新建商品住宅價格環(huán)比上漲的57個城市中，漲幅比上月回落的城市有40個，比上月增加了15個，更有溫州、牡丹江、安慶和濟寧4個城市出現(xiàn)新房價格環(huán)比下降的情況。
從同比數(shù)據(jù)看，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數(shù)均與1月相同，均為69個，但同比漲幅回落。新建商品住宅同比價格上漲的69個城市中，漲幅回落的城市有65個，比上月增加了28個。
盡管和去年同期相比，上海、廣州、深圳、北京4個一線城市仍然位列新建商品住房同比漲幅的前四位，漲幅也都超過15%，較二三線城市顯得更為堅挺。但2月份卻是多個月以來一線城市房價同比漲幅首次全部低于20%，顯現(xiàn)出放緩趨勢。
國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人盛來運說，今年前兩個月房地產(chǎn)開發(fā)投資依然在回落中，這表明目前房地產(chǎn)延續(xù)了去年下半年以來不同地區(qū)分化態(tài)勢。據(jù)美聯(lián)物業(yè)全國研究中心統(tǒng)計，上周全國土地市場共成交13宗土地，土地市場交易量下滑得非常明顯。而從近幾周全國土地市場的情況來看，一線城市土地市場成交仍較火熱，但二城市的市場交易明顯趨冷。自全國“兩會”之后，一、二線城市的土地市場分化的現(xiàn)象表現(xiàn)得更加明顯。
美聯(lián)物業(yè)報告認為，一線城市作為眾多房企的主戰(zhàn)場，其土地市場的交易或?qū)⒊掷m(xù)火熱；而二線城市的土地市場交易量雖然目前有所下滑，但其市場活躍度仍然較高，預(yù)計，隨著各地方政府推地節(jié)奏恢復(fù)后，其市場交易量將有所回升。
國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2014年1—2月份，全國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)“量跌價滯”狀況，商品房銷售面積和銷售額分別為10466萬平方米和7090億元，同比分別下降0.1%和3.7%。
與此同時，商品房庫存則不容樂觀。官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，全國商品房待售面積則大幅增加。數(shù)據(jù)顯示，截至2月末，全國商品房待售面積51397萬平方米，比去年末增加2102萬平方米，僅住宅待售面積就增加了1770萬平方米。
住房登記明確
將影響深遠
■風(fēng)向
3月28日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布通知，要求于2014年6月底前出臺并實施不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。這是繼坊間傳聞將開展不動產(chǎn)登記的消息以來，官方首次明確地給出的一個時間表。
這一消息進一步加劇了外界對于政策走向的猜測。此前，SOHO中國董事長潘石屹曾在微博中表示：“這（不動產(chǎn)登記）是好政策，如果今年實施，房價馬上會跌�！敝�(jīng)濟學(xué)者馬光遠也表示，一旦政策實施，房價會有相應(yīng)的下調(diào)。中國社會科學(xué)院副院長李揚更是預(yù)計，今年6月全國房地產(chǎn)登記系統(tǒng)啟動后，房屋過剩問題也將水落石出�！按蠹叶颊f今年實體經(jīng)濟要出問題，首先就是房地產(chǎn)出問題。”
不過，對于不動產(chǎn)登記的影響，也有專家認為并不會直接對房價造成沖擊。中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌就表示，如果還是不能聯(lián)網(wǎng)，則不動產(chǎn)登記和以前的政策沒有區(qū)別。
不過根據(jù)近期下發(fā)的《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014—2020年）》，2020年之前要建立以土地為基礎(chǔ)的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，推進部門信息共享。在2013年全國“兩會”上，住建部副部長齊驥才公開表示，40個城市的住房信息聯(lián)網(wǎng)工作已經(jīng)完成，而最新媒體報道稱有60個城市已聯(lián)網(wǎng)。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認為，從個人住房信息系統(tǒng)與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)網(wǎng)的作用和目的角度而言，房地產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等稅費調(diào)控手段的試點及擴圍需要家庭房產(chǎn)的詳細數(shù)據(jù)做為依托，因此，個人住房信息聯(lián)網(wǎng)是以稅費為主的調(diào)控手段開展的必要條件。
張宏偉表示，從中長期來看，40個或更多城市的聯(lián)網(wǎng)為全國范圍內(nèi)開征房地產(chǎn)稅、交易環(huán)節(jié)的增值稅等做技術(shù)上的鋪墊已成為共識。盡管目前上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收對于市場的實際作用并不明顯�！暗�，我們也應(yīng)該看到，如果限購、限貸政策一旦取消，房產(chǎn)稅征收對象的范圍會明顯擴大，這時，房產(chǎn)稅對于控制投資性投機性需求也會起到真正的市場調(diào)節(jié)作用�！�
他認為，從十八屆三中全會及“兩會”來看，2014年及未來幾年內(nèi)，當宏觀經(jīng)濟結(jié)構(gòu)改革初有成效，宏觀經(jīng)濟逐步好轉(zhuǎn)之時，在建立個人住房信息系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)稅、二手房交易環(huán)節(jié)征收20%增值稅、“空置稅”勢在必行，關(guān)于房地產(chǎn)方面的稅制改革頂層設(shè)計勢必會逐步推出。
“最終，房地產(chǎn)市場調(diào)控的稅費經(jīng)濟手段會更加突出，以稅費手段改變市場需求結(jié)構(gòu)，堅持‘去投資化’，使市場回歸自住屬性，促使樓市長效性調(diào)控機制逐步形成�！睆埡陚フf。