今年初，杭州某樓盤(pán)均價(jià)直降2000元的消息，給杭州乃至全國(guó)樓市投下一枚“重磅炸彈”。此后，江蘇常州、無(wú)錫，浙江溫州、寧波等三四線(xiàn)城市不斷曝出樓盤(pán)降價(jià)的消息，牽動(dòng)不少人的眼球。
近日，又有消息稱(chēng)，繼溫州傳出上報(bào)松綁限購(gòu)的方案后，長(zhǎng)沙、杭州等多個(gè)城市也在醞釀和討論松綁限購(gòu)的可能性。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，隨著中央表態(tài)房產(chǎn)調(diào)控思路將不再?gòu)?qiáng)調(diào)限購(gòu)，而是轉(zhuǎn)向因城因地“分類(lèi)調(diào)控”，未來(lái)限購(gòu)政策定向?qū)捤蓪⒊杀厝弧?/p>
在長(zhǎng)三角一片降價(jià)聲之下，珠三角二三線(xiàn)城市的樓價(jià)情況是怎樣的呢，是否存在下行空間？南方日?qǐng)?bào)記者對(duì)東莞、中山、惠州的樓市情況展開(kāi)了調(diào)查。
●南方日?qǐng)?bào)記者 牛思遠(yuǎn) 實(shí)習(xí)生 劉曉
三四線(xiàn)城市商品房庫(kù)存壓力大
今年2月杭州和常州多個(gè)樓盤(pán)宣布降價(jià)，引發(fā)各界強(qiáng)烈關(guān)注。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2013年底，杭州市區(qū)商品房存庫(kù)達(dá)到11.3萬(wàn)套，其中住宅達(dá)7.7萬(wàn)套，遠(yuǎn)高于北上廣深四個(gè)一線(xiàn)城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬(wàn)套，杭州樓市目前在售房源已達(dá)到了22萬(wàn)套。而常州方面，僅計(jì)算現(xiàn)有存量，其去化周期（指商品房的銷(xiāo)售周期）就已高達(dá)近20個(gè)月。
3月，無(wú)錫的龍湖滟瀾山亦被曝出所謂的“尾盤(pán)清盤(pán)”活動(dòng)，其尾盤(pán)的數(shù)量多達(dá)200多套，均價(jià)不超過(guò)4000元/平方米，幾乎是打了對(duì)折。而后，蘇寧環(huán)球在無(wú)錫太湖新城的蘇寧悅城于3月23日推出一批9700元/平方米的“團(tuán)購(gòu)”房源，較之前1.2萬(wàn)元/平方米的售價(jià)下降了2000元。
蘭德咨詢(xún)總裁宋延慶表示，常州、營(yíng)口、溫州等許多三、四線(xiàn)城市商品房空置率已經(jīng)非常高，有些城市庫(kù)存壓力也很大。而新增項(xiàng)目土地成本較高，銷(xiāo)售壓力增大，而2014年房企資金鏈普遍偏緊。
事實(shí)上，從2011年開(kāi)始，溫州房?jī)r(jià)便已經(jīng)出現(xiàn)連續(xù)下降，紅火一時(shí)的房屋中介因生意冷淡關(guān)門(mén)過(guò)半。而近期，寧波更是出現(xiàn)房企破產(chǎn)倒閉的情況，其他三四線(xiàn)城市也不斷有樓市降價(jià)的消息傳出。
專(zhuān)家表示，此次降價(jià)城市特征明顯，其待售庫(kù)存較大，新增需求卻難以跟進(jìn)，因此，持續(xù)一年多的暴漲后，在資金流動(dòng)性偏緊的背景下，庫(kù)存高，人口新增放緩，消化周期較長(zhǎng)的城市都有可能在最近再次出現(xiàn)降價(jià)，尤其是一些高庫(kù)存的三四線(xiàn)城市，或?qū)㈤_(kāi)啟階段性降價(jià)區(qū)間。
溫州長(zhǎng)沙杭州醞釀?wù)咚山?/p>
日前有消息稱(chēng)，溫州市正在醞釀一攬子促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)健康發(fā)展措施，其中涉及調(diào)整現(xiàn)行限購(gòu)限貸政策。與此同時(shí)，長(zhǎng)沙、杭州等地也相繼召開(kāi)房企溝通會(huì)。
有媒體報(bào)道，長(zhǎng)沙、杭州等地的房企溝通會(huì)由當(dāng)?shù)卣嚓P(guān)部門(mén)組織，地方實(shí)力房企參加。溝通會(huì)上，有關(guān)部門(mén)向房企透露，一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的政策正在醞釀。其中包括限購(gòu)的松綁，以及二套房貸款門(mén)檻的降低等。
李克強(qiáng)總理在今年的“兩會(huì)”上曾表態(tài)房地產(chǎn)調(diào)控，對(duì)于合理的自住需求，也要有相應(yīng)政策支持，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)要因城因地分類(lèi)調(diào)控，抑制投機(jī)炒賣(mài)需求，建立長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。這一表態(tài)被業(yè)界普遍解讀為限購(gòu)、限貸等調(diào)控政策可能在部分城市松綁。
“限購(gòu)?fù)顺鰳鞘惺莿?shì)在必行的�！蓖咦稍�(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，限購(gòu)等行政化調(diào)控手段并不是一個(gè)長(zhǎng)效性調(diào)控措施，從樓市調(diào)控政策走向及趨勢(shì)來(lái)看，遲早有其退出的一天，經(jīng)濟(jì)手段、市場(chǎng)手段代替行政化調(diào)控手段和措施勢(shì)在必然。
張宏偉表示，無(wú)論是從2013年11月份“深八條”、“京七條”等一二線(xiàn)城市的調(diào)控政策，還是當(dāng)前政府表態(tài)來(lái)看，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：基本上是通過(guò)增加中低價(jià)位的市場(chǎng)供應(yīng)、改變供求關(guān)系來(lái)調(diào)控市場(chǎng)。“從調(diào)控手段的角度來(lái)說(shuō)，從市場(chǎng)的角度來(lái)調(diào)控市場(chǎng)的特征比較突出，沒(méi)有更多的強(qiáng)調(diào)原有的限購(gòu)等行政化手段和措施�！�
張宏偉認(rèn)為，2014年調(diào)控政策將呈現(xiàn)“差別化”的特征，熱點(diǎn)城市比如一線(xiàn)城市、部分二線(xiàn)城市仍然會(huì)繼續(xù)抑制投資投機(jī)需求，當(dāng)沒(méi)有辦法通過(guò)市場(chǎng)供求關(guān)系調(diào)節(jié)解決房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的問(wèn)題時(shí)，行政化手段如限購(gòu)還會(huì)繼續(xù)執(zhí)行�！皩�(duì)于非熱點(diǎn)城市，尤其是庫(kù)存比較大的城市，政策調(diào)控應(yīng)允許試探性的定向?qū)捤烧叱雠_(tái)�！睆埡陚ケ硎�。