新華網(wǎng)廣州7月4日電(記者王凱蕾)《廣東省地方稅務(wù)局土地增值稅清算管理規(guī)程》7月1日正式實(shí)施。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，高負(fù)債率將成為未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)集聚的主要因素。此次被業(yè)內(nèi)稱為土地增值稅“清繳風(fēng)暴”，至少在房企扎堆的廣東表明了政府繼續(xù)調(diào)控的決心。
記者采訪的不少專家認(rèn)為，作為房地產(chǎn)企業(yè)高度集中的行業(yè)大省，廣東此次在全國(guó)率先出臺(tái)措施清繳土地增值稅的舉措必將對(duì)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)乃至部分企業(yè)的定價(jià)策略產(chǎn)生影響。
“風(fēng)暴”：明確標(biāo)準(zhǔn)劍指拖延清算
“1日起實(shí)施的《規(guī)程》目的在于提高土地增值稅清算的時(shí)效和質(zhì)量，有效解決稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人長(zhǎng)期以來(lái)在土地增值稅清算工作中存在的程序不清、責(zé)任不明等執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和涉稅風(fēng)險(xiǎn)�！睆V東省地稅局有關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)。
據(jù)稱，廣東的這一《規(guī)程》是“廣東地稅依據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局授權(quán)，在土地增值稅現(xiàn)有法律、法規(guī)框架內(nèi)，結(jié)合近年征管實(shí)踐與案例調(diào)研剖析成果，制定出臺(tái)的”。
“細(xì)化了征、繳雙方的責(zé)任，劍指拖延清算�！笔茉L的房地產(chǎn)專家表示。
廣東出臺(tái)的《規(guī)程》明確了征繳標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化了可操作性。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門公布的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合市場(chǎng)因素，確定單位面積的扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)適用核定扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)的條件、情形進(jìn)行細(xì)化，稅務(wù)機(jī)關(guān)可根據(jù)扣除項(xiàng)目金額標(biāo)準(zhǔn)，直觀化評(píng)估房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程造價(jià)是否虛高，并據(jù)此核定其合理的開(kāi)發(fā)成本。
對(duì)于拖延清算問(wèn)題，《規(guī)程》提出，只要納稅人“已竣工驗(yàn)收(備案)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的”，或“取得清算項(xiàng)目最后一份銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的”，或“主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有根據(jù)認(rèn)為納稅人有逃避納稅義務(wù)行為，可能造成稅款流失，經(jīng)縣以上地方稅務(wù)局局長(zhǎng)批準(zhǔn)的”，三者只要符合其中一個(gè)條件，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)都可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算。
背景：征收頻遇“尷尬”被指落空
2013年，央視報(bào)道稱萬(wàn)科、華遠(yuǎn)等40余家房企8年來(lái)欠繳土地增值稅超3.8萬(wàn)億元。對(duì)此，國(guó)稅總局的表態(tài)是，“3.8萬(wàn)億欠稅”說(shuō)法存在誤讀。
盡管如此，各地土地增值稅征收遇到“困境”或“尷尬”確是事實(shí)，甚至有民間評(píng)論抨擊稱，到目前為止，房企幾乎沒(méi)有真正執(zhí)行過(guò)這樣的納稅政策。
2006年底，國(guó)稅總局發(fā)文，要求從次年2月起向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%－60%不等的土地增值稅。此后，盡管國(guó)稅總局又多次就此發(fā)文，但土地增值稅事實(shí)上并沒(méi)有得到及時(shí)清算。
“實(shí)際操作存在困難。房地產(chǎn)項(xiàng)目大多是滾動(dòng)開(kāi)發(fā)，從拿地、開(kāi)發(fā)到竣工起碼要花兩三年。一般說(shuō)來(lái)，排除了其他因素，土地增值稅的清算周期短則兩三年，長(zhǎng)則五六年�！睆V東地稅部門基層征納員劉術(shù)林說(shuō)。
記者了解到。土地增值稅實(shí)行30%、40%、50%和60%四級(jí)超率累進(jìn)稅率。此前，由于需要等到項(xiàng)目結(jié)束后再進(jìn)行清算，地方稅務(wù)部門往往按照銷售金額的1%或2%比例預(yù)征，而在實(shí)際執(zhí)行中，房企為充分占用資金，又會(huì)想方設(shè)法對(duì)該稅目拖延繳納。
中山大學(xué)嶺南學(xué)院財(cái)稅研究中心主任楊衛(wèi)華認(rèn)為，土地增值稅主要就是用于調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)的，根據(jù)銷售的面積實(shí)行累進(jìn)征收。過(guò)去法律條件不完善，什么條件可以清算不明確，導(dǎo)致很多開(kāi)發(fā)商鉆政策空子，留下幾套房子不清算，把清算時(shí)間往后拖，變相獲得無(wú)息貸款。
“出臺(tái)規(guī)定后，征管能夠更加制度化規(guī)范化，執(zhí)法更加透明并舉可操作性，有效打擊逃稅。”楊衛(wèi)華說(shuō)。
影響：房企利潤(rùn)受擠壓加劇洗牌
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局的部署，2014年土地增值稅清算計(jì)劃已被列入稅務(wù)機(jī)關(guān)績(jī)效考核范圍。今年以來(lái)，除廣東外，還有海南、湖南等地先后公布了2014年度的土地增值稅清算計(jì)劃。
多位地產(chǎn)從業(yè)人士向記者坦言，30%－60%的稅率是相當(dāng)高的，在銀根緊縮，房企資金鏈緊張的背景下，有可能加劇房地產(chǎn)業(yè)洗牌步伐。
當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率高企。今年5月底，中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)及中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心在香港發(fā)布上市房企測(cè)評(píng)報(bào)告指出，房地產(chǎn)板塊整體低迷，償債壓力升至三年來(lái)最高，盈利比率則持續(xù)下滑。
測(cè)評(píng)結(jié)果顯示，2013年上市房地產(chǎn)企業(yè)普遍加大了杠桿力度，令償債壓力上升，從長(zhǎng)期負(fù)債比例來(lái)看，房地產(chǎn)上市公司資產(chǎn)負(fù)債率均值和凈負(fù)債率均值分別為65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96個(gè)百分點(diǎn)，均為三年來(lái)最高點(diǎn)。
與此同時(shí)，上半年房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)績(jī)也并不理想，中小房企業(yè)績(jī)更是出現(xiàn)“滑落”。業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，如果市場(chǎng)面在接下來(lái)沒(méi)有較大變化，房企2014年銷售業(yè)績(jī)將不容樂(lè)觀。
“房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈將面臨史無(wú)前例的壓力。”廣州市社會(huì)科學(xué)院高級(jí)研究員彭澎說(shuō)。
“清繳如果被嚴(yán)格執(zhí)行，意味著房企利潤(rùn)空間將被大幅壓縮。由此，對(duì)房企的市場(chǎng)價(jià)格行為也將產(chǎn)生相應(yīng)的影響，一些開(kāi)發(fā)商的降價(jià)熱情或會(huì)受到打擊�！睏钚l(wèi)華等專家說(shuō)。