【導(dǎo)讀】北京整治群租房，中介在拆除隔斷墻前一晚，才通知租客需漲價(jià)或搬走。不少合同沒(méi)到期的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。《天天315》本期關(guān)注：群租房拆除隔斷，租房合同提前終止，損失應(yīng)由哪一方承擔(dān)？
據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，北京市去年出臺(tái)了2014年要杜絕群租房的禁令，但是到今年上半年，禁令還是無(wú)法阻擋群租現(xiàn)象。由于群租房租價(jià)低，滿足了剛畢業(yè)大學(xué)生、服務(wù)業(yè)大量勞動(dòng)力等人群的居住需求，一些中介公司為多賺錢不理會(huì)禁令，依舊靠打隔斷出租賺錢，租戶們有的剛到北京，為省錢，看房時(shí)看到有便宜的小間，和中介談好價(jià)錢就入住，中介不說(shuō)，這些租戶也不知道會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)。
今年5月，北京市朝陽(yáng)區(qū)加大了整治群租房的力度，中介公司都拆掉了群租房中的隔斷墻，并讓居住在廚房的租戶搬離�？墒�，有中介公司在拆除隔斷墻前一晚，才通知租客需漲價(jià)或搬走，在拆隔斷墻當(dāng)天，不少合同沒(méi)到期的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
本周，《天天315》節(jié)目先后接到多位居住在北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊南里4號(hào)院的租戶打來(lái)的投訴電話。小李(化名)是一名剛畢業(yè)的大學(xué)生，今年4月底，他在北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊南里4號(hào)院租住了一個(gè)15平米的小隔斷間。今年六月下旬，他注意到樓門(mén)口張貼了一封告知書(shū)，告知房東，中介，轉(zhuǎn)租人和承租人必須在7月1日前拆除隔斷，將房屋恢復(fù)原狀。他馬上聯(lián)系中介，北京華偉嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司，詢問(wèn)拆除隔斷間后，房屋內(nèi)的租戶是否都要搬走，是不是要漲租金？他得到的答復(fù)是，“安心住吧，不會(huì)拆除隔斷墻”。7月25日，中介公司突然上門(mén)來(lái)拆除了隔斷墻，并通知不搬走的住戶要漲房租，部分合同沒(méi)到期，又不愿繼續(xù)支付高價(jià)房租的租戶被清理出房屋，中介不退租金也不退押金。
小李：8、90平米的一個(gè)三居室，隔成了6間，一共是7個(gè)人居住。簽合同的時(shí)候，租金是押一付三，先交一個(gè)月的租金，然后每一個(gè)季度交一次房租。當(dāng)時(shí)簽的是從今年的5月1號(hào)簽到2015年的4月1號(hào)，我這個(gè)房子每月的租金是1200。
在6月下旬的時(shí)候，小區(qū)就貼出公告，說(shuō)要進(jìn)行隔斷房屋的改造。我們看到這個(gè)公告之后就打電話問(wèn)中介，中介當(dāng)時(shí)的回復(fù)說(shuō)先不用著急，應(yīng)該都沒(méi)有問(wèn)題的。到7月10幾號(hào)的時(shí)候，又貼出一個(gè)公告，說(shuō)7月20號(hào)之前必須要搬走，不搬走的話就要采取強(qiáng)制措施。我們又打電話去問(wèn)這個(gè)中介，他還是以前那種說(shuō)法，說(shuō)不要緊，他們正在跟這些政府部門(mén)協(xié)商，在處理這個(gè)事情。一直到7月23號(hào)左右，小區(qū)又突然貼出來(lái)一張公告說(shuō)，如果到時(shí)候還不搬走，到7月25號(hào)就強(qiáng)制斷水?dāng)嚯�。結(jié)果到了7月24號(hào)那天，中介就打來(lái)電話，通知那兩個(gè)住小隔斷的租戶搬走，因?yàn)榈诙炀鸵鸶魯唷?/p>
這根本就不算提前通知。到第二天，他們就來(lái)拆隔斷了，弄得那兩個(gè)人都沒(méi)有地去。中介說(shuō)要給他們調(diào)房，但調(diào)的房間不管是環(huán)境，還是價(jià)格都不能讓他們接受。中介就說(shuō)不是中介違約，而是這些租戶違約，是租戶自己要搬出去的，然后就強(qiáng)行不給押金。
小李和其余幾個(gè)人一看被清理出去的租戶拿不到剩余租金，中介也不退還押金，他們就選擇繼續(xù)租住，但是和中介談租金時(shí)，他們才意識(shí)到不能繼續(xù)租住。如果選擇搬走，中介也不退押金不退租金；如果選擇繼續(xù)居住，中介隨意漲價(jià)，他們又難以承受，小李現(xiàn)在也不知如何是好。
小李：當(dāng)時(shí)中介說(shuō)每家租金要加100元，但后來(lái)他又改口了，因?yàn)槲椰F(xiàn)在就是住一個(gè)大的隔斷，他跟我說(shuō)把以前拆了的那兩個(gè)小隔斷的房間面積都包括進(jìn)來(lái)，再重新改造成一個(gè)大隔斷，這個(gè)房?jī)r(jià)就不是加100了，而是加500，然后另外三家也都要加200。
記者也聯(lián)系到拆隔斷墻當(dāng)天選擇搬走的租戶。小王(化名)同中介簽了一年租房合同，在拆除隔斷墻當(dāng)天，她匆忙打包整理行李，然后拿著自己行李不知道該去哪里。她當(dāng)時(shí)問(wèn)中介要剩余租金和押金，中介竟還說(shuō)她違約，拒退尚未到期的數(shù)千元的房屋租金、押金、管理費(fèi)和衛(wèi)生費(fèi)。
小王：應(yīng)該就是8平米左右吧，4月1號(hào)遷過(guò)來(lái)的，到期是到明年4月1號(hào)。簽合同的話，就是押一付三，但這個(gè)合同的話，現(xiàn)在來(lái)說(shuō)，對(duì)我們也沒(méi)用，對(duì)他們來(lái)說(shuō)就是一張廢紙而已。
記者：你現(xiàn)在還在那個(gè)房子里住嗎？
小王：沒(méi)法住了，因?yàn)楦魯嗖鹆�，�?dāng)天我就沒(méi)地方住了，所以我就先到朋友家住。上周五上午拆的，拆完了之后中介就直接跟我們說(shuō)，你要是住的話，那你就換我們公司其他的房子，不住的話那就直接搬走。中介帶著我們很多被拆了隔斷的人去看他們公司的房子，要不就是很貴的，要不就是很遠(yuǎn)的房子。中介這邊說(shuō)了，如果租的話，就可以把租金和押金給你轉(zhuǎn)過(guò)去，但如果你不租的話，那押金不會(huì)給你退，房租的話，半個(gè)月到一個(gè)月之后再給你算。
一起來(lái)了解一下，北京市朝陽(yáng)區(qū)定福莊南里4號(hào)院里其他幾個(gè)租戶的經(jīng)歷。
租戶1：5月24、25號(hào)的時(shí)候和華偉嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)有限公司簽了為期4個(gè)月左右的住房合同，當(dāng)時(shí)是押一付一，因?yàn)槲也凰闶情L(zhǎng)期租的那種。拆隔斷的時(shí)間是7月25號(hào)，其實(shí)拆之前我聽(tīng)說(shuō)過(guò)要拆，我就打電話問(wèn)過(guò)中介公司的一個(gè)主管，他跟我說(shuō)我可以一直住著，沒(méi)關(guān)系，不用搬。但是到要拆隔斷的時(shí)候，他前一天晚上大概10點(diǎn)左右才告訴我說(shuō)明天要拆了，你要搬走。根本就沒(méi)有地方搬干嘛，現(xiàn)在我去朋友那邊暫住。后來(lái)我就跟他說(shuō)，你既然把房間都拆了，那就把押金和租金都退給我，但是他們就不同意，就不退押金和租金。
租戶2：我們屋是一個(gè)小次臥，租金是1350每個(gè)月，因?yàn)楦魯嘁鹆耍缓笪覀兠總�(gè)不是隔斷的屋子就要加錢，剛開(kāi)始說(shuō)加100塊錢，過(guò)兩天又加100，現(xiàn)在每個(gè)月差不多1600塊錢的租金。我們覺(jué)得太貴了，現(xiàn)在中介就讓我們走，但就是不退押金。有合同在這呢，但合同好像一點(diǎn)都不管用。
昨天，《天天315》的記者撥通了北京華偉嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司一位工作人員的電話。
記者：是華偉嘉業(yè)的張先生，是吧？您是經(jīng)理嗎？
經(jīng)理：對(duì)。
記者：有幾個(gè)問(wèn)題想跟您核實(shí)一下，為什么在拆除隔斷前兩天，你們才通知這些租戶搬房？或者另租其他房屋？
經(jīng)理：這是居委會(huì)通知我們，我們通知住戶。
記者：居委會(huì)是在拆除隔斷的前兩天通知你們的？
經(jīng)理：對(duì)，一開(kāi)始一直在協(xié)商解決這個(gè)事情，后來(lái)協(xié)商不妥，他們就通知我，說(shuō)要拆隔斷了。
記者：你們簽訂的合同上面是有租房時(shí)間的呀，他們還沒(méi)有到時(shí)間。
經(jīng)理：由于政府不可抗力因素是免罰，合同上有啊。
記者：那現(xiàn)在為什么不退房租和押金呢？
經(jīng)理：我們沒(méi)說(shuō)不退，誰(shuí)跟你說(shuō)不退，我們一直沒(méi)說(shuō)過(guò)不退。
記者：可以退，是吧？
經(jīng)理：對(duì)。我們公司屬于代收機(jī)構(gòu)，等業(yè)主把錢退回來(lái)，我們會(huì)退還給他們。我們給他們寫(xiě)的承諾是10-15天，有的是15天-1個(gè)月之內(nèi)退還。因?yàn)槲覀儗儆诖諜C(jī)構(gòu)，我們收到房租給業(yè)主了，業(yè)主得把錢退還給我們，我們才能退還給租戶，是這樣。
北京華偉嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司張經(jīng)理回復(fù)記者，拆隔斷墻前一天才通知租戶需搬離，是因?yàn)榫游瘯?huì)通知的較晚。但是記者從租戶提供的相關(guān)證據(jù)中，找到了一封告知書(shū)，告知書(shū)上的落款時(shí)間為2014年7月15日。告知書(shū)的大致內(nèi)容是，按照北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市公安局、北京市規(guī)劃委員會(huì)《關(guān)于公布本市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，以及朝陽(yáng)區(qū)人民政府《關(guān)于加強(qiáng)出租房屋安全管理的意見(jiàn)》的要求：本市住房出租應(yīng)當(dāng)符合建筑，消防，治安，衛(wèi)生等方面的安全條件，應(yīng)當(dāng)以原規(guī)劃設(shè)計(jì)為居住空間的房間為最小出租單位，不得以改變內(nèi)部結(jié)構(gòu)分割出租等。
告知書(shū)中還明確提到：您現(xiàn)在的承租房屋已嚴(yán)重違反上述規(guī)定，需限期改正。房屋出租方在本告知書(shū)發(fā)放之日起五日內(nèi)，也就是7月20日前對(duì)本出租房屋內(nèi)的隔斷進(jìn)行自行拆除工作，及時(shí)恢復(fù)原狀；房屋承租人，在本告知書(shū)發(fā)放之日五日內(nèi)，自行搬離租住房屋。如不按時(shí)整改，相關(guān)部門(mén)將依法處置。
租戶們告訴記者，他們看到通知后，沒(méi)有搬離，是因?yàn)樗麄冋J(rèn)為和中介簽訂了合同，也繳納了租金，合同沒(méi)到期，是否搬離，只能中介說(shuō)了算，他們擔(dān)心如果租戶自己提出搬走，中介會(huì)說(shuō)他們違約，讓租戶負(fù)違約責(zé)任，因?yàn)楹贤忻鞔_寫(xiě)有相關(guān)條款。
記者注意到，租戶和中介簽訂的租賃合同中的第十三條寫(xiě)明，租賃期內(nèi)，乙方需提前退租的，應(yīng)提前30日通知丙方，并按月租金的百分之200支付違約金。
合同中也提到，丙方需提前收回房屋的，應(yīng)提前通知乙方并積極給乙方調(diào)房，否則將已收取的租金金額退換乙方并按月租金的百分之200支付違約金。
租戶們告訴記者，現(xiàn)在只希望中介能夠退回剩余房租和押金。我們會(huì)繼續(xù)關(guān)注并報(bào)道北京華偉嘉業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司是否會(huì)信守承諾，在15天或1個(gè)月內(nèi)將房租和押金退換給租戶。
律師：中介涉嫌惡意違約 應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任
群租房因整治被拆除隔斷，租房合同提前終止，到底應(yīng)該由誰(shuí)承擔(dān)違約責(zé)任？北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師邵桐認(rèn)為，這要看群租房拆除和承租人辦理的事由是由于哪方的原因造成的。本案中的中介公司稱，出現(xiàn)了不可抗力的政府事由，而根據(jù)資料顯示，2013年7月18日，市住建委、市公安局、市規(guī)劃委、市衛(wèi)生局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于公布我市出租房屋人均居住面積標(biāo)準(zhǔn)等有關(guān)問(wèn)題的通知》，如果租戶與中介公司簽訂的租賃合同是在這個(gè)法規(guī)頒布實(shí)施前簽訂的，那中介公司可以引用“不可抗力”作為抗辯理由。如果租賃合同是在通知頒布以后簽訂的，中介公司在沒(méi)有告知承租人的情況下，簽訂了租賃合同，那這個(gè)中介公司本身在主觀上有過(guò)錯(cuò)，這種抗辯理由不能作為不可抗力的法定理由。
邵桐表示，中介在拆隔斷墻的前一天才通知租戶要搬離，這個(gè)做法是違約的。因?yàn)橹薪楹茉缰熬椭酪鸶魯鄩�，而直到真正要拆除的前一天才通知租戶搬離，要解除租賃合同，這是一種惡意違約的行為。
邵桐指出，租戶要維護(hù)自己的權(quán)益主要有兩種方式：第一，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，如果出現(xiàn)了中介公司利用其經(jīng)營(yíng)的優(yōu)勢(shì)，欺騙消費(fèi)者或者說(shuō)給消費(fèi)者造成損失，可以向工商部門(mén)以及向房屋所在地的房屋管理部門(mén)進(jìn)行投訴，由工商部門(mén)予以查處，并且將其不良的信用信息在網(wǎng)上予以公示，這是中介公司應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的行政責(zé)任。另外，租戶或者說(shuō)出租人都可以依據(jù)雙方簽訂的租賃合同以及交納租金和收取租金的憑證向法院提起訴訟，要求中介公司根據(jù)合同約定履行其合同當(dāng)中的法律義務(wù)。如果中介公司無(wú)法履行的話，應(yīng)當(dāng)按照合同的約定依法承擔(dān)理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。