6月份的樓市黑馬無疑是旭輝。
當(dāng)斷頓已久的土地市場迎來大興8塊土地的放量時，旭輝先發(fā)奪人，拔下頭籌，以均價最低的代價連拿兩塊地。
這個素以穩(wěn)健著稱的房企，在今年北京的土地市場，卻表現(xiàn)出“穩(wěn)準(zhǔn)狠”的另一面。但對旭輝集團(tuán)北京區(qū)域事業(yè)部總經(jīng)理孔鵬而言，平素的穩(wěn)健也好，拿地的迅猛也好，都是正確戰(zhàn)略、精準(zhǔn)測算和優(yōu)秀執(zhí)行力的表現(xiàn)，“看到機(jī)會是一種能力，抓住機(jī)會又是另一種能力”。既能算對賬，又能踩準(zhǔn)點(diǎn)的旭輝，無疑兼具了兩種能力。
孔鵬表示，旭輝北京今年的銷售目標(biāo)在40億左右，而對于旭輝北京事業(yè)部來說，目標(biāo)是北京市場的前十強(qiáng)。
提前布局土地市場
經(jīng)過50天斷頓后的北京土地市場，大興8塊地的入市，迅速點(diǎn)燃樓市的興奮點(diǎn)，群雄環(huán)伺，但誰也沒想到旭輝拔了頭籌。
6月25日、30日，旭輝力壓競爭對手，分別以2.25億元同時配建12600平米自住房、24.1億元和宅地全部建限價房的代價，連下兩城，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)姜場村02-1-1地塊和大興區(qū)龐各莊鎮(zhèn)PGZ01-01、PGZ01-02地塊。當(dāng)業(yè)內(nèi)紛紛質(zhì)疑旭輝過于冒進(jìn)時，北京土地市場今年的第一輪火爆行情才剛剛開始。隨后推出的幾宗地，地價均不低，其中城建拿下的瀛海地塊，成交樓面單價甚至飆到了3.6萬元/平方米。
短短半個月的時間，旭輝的“冒進(jìn)”舉動迅速成為旭輝的“英明”決策。但在孔鵬看來，這只是旭輝選擇了正確戰(zhàn)略的必然結(jié)果。房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代后，以萬科為首的地產(chǎn)龍頭企業(yè)紛紛宣布將規(guī)模發(fā)展轉(zhuǎn)向質(zhì)量發(fā)展，但旭輝并沒有被龍頭企業(yè)的舉措迷惑住�？座i告訴記者，旭輝從自身出發(fā)對行業(yè)的判斷是：“進(jìn)入下半場后，房企首先要有一定的規(guī)模，能留在主流市場，否則連生存都難�！被谶@樣的判斷，旭輝做出的決策是：規(guī)模與質(zhì)量并重，規(guī)模優(yōu)先。要規(guī)模，就得看土地儲備，對于北京這樣的重點(diǎn)城市，更不在話下。為了高效率拿地，旭輝對北京土地市場推出的每一塊地都進(jìn)行了研究，希望能在合適時候拿到合適的地塊。今年以來，旭輝已經(jīng)先后斬獲六塊土地，其中五個地塊為合作拿地，五個合作拿地項(xiàng)目中，有三個地塊為旭輝操盤。加上旭輝北京目前在售的四個項(xiàng)目，目前旭輝北京已經(jīng)八盤在手。而其中商辦類用地體量近80萬平方米。
量上去的同時，旭輝拿地的時機(jī)也頗耐人尋味�？座i剖析策略時表示，大興先后推出8塊地，就好像突圍戰(zhàn)，同時突圍顯然不現(xiàn)實(shí)，必須集中力量，旭輝選擇了突圍戰(zhàn)打響的初期，成功拿下兩塊地，并且在最后一塊地競拍的前夕，決定撤，不玩了，“價格已經(jīng)太高了”。
融資市場的精準(zhǔn)路徑
要拿地，拼的不僅僅是利潤率和企業(yè)產(chǎn)品解決方案，更重要的是企業(yè)的出價能力，而這其中的關(guān)鍵則是融資能力。一方面，旭輝選擇合作的方式，聯(lián)合多家志同道合的企業(yè)，共同做大規(guī)模，另一方面，旭輝則充分利用了自己香港上市公司的優(yōu)勢。
“旭輝是精于戰(zhàn)略和測算的企業(yè)，在審慎和進(jìn)取之間會有所選擇�！笨座i說。旭輝精準(zhǔn)的測算體現(xiàn)在上市至今的資金循環(huán)上。據(jù)孔鵬介紹，今年對于旭輝來說是具有里程碑意義的一年，因?yàn)樽?012年上市以來，旭輝已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了良性的循環(huán)�！捌髽I(yè)一上市，負(fù)債就擺在大家面前，如果負(fù)債率不高就有機(jī)會發(fā)債，通過發(fā)債就可以沖高利潤和規(guī)模，利潤和規(guī)模的指標(biāo)都上去，就會獲得資本市場認(rèn)可，這樣股價就會上去，就有機(jī)會增發(fā)，增大股本金，實(shí)現(xiàn)再融資，再融資后負(fù)債率就會降下來，其實(shí)這就是優(yōu)秀企業(yè)的成長定式。旭輝上市之后把這一圈已經(jīng)走完了�！�
對于合作，孔鵬認(rèn)為：“在本金有限的情況下，合作是非常好的擴(kuò)大規(guī)模的方式，不僅擴(kuò)大了規(guī)模，還能分擔(dān)風(fēng)險，學(xué)習(xí)別人的優(yōu)點(diǎn)。旭輝一直把合作當(dāng)做戰(zhàn)略，而不是策略，會考慮到對方的利益，實(shí)現(xiàn)共贏的局面�！�
單邊躍進(jìn)不如均衡上升
“偏科很容易，但所有科都好很難。業(yè)內(nèi)對旭輝的評價是：有耐力的三好學(xué)生�！痹谛褫x看來，規(guī)模增長、利潤和負(fù)債三個方面要協(xié)同發(fā)展，不能追求單邊增長。
孔鵬認(rèn)為，單純追求規(guī)模很容易，一直借錢增加負(fù)債去拿地就可以，如果想借錢，旭輝能借到不少錢，去年市場不好的情況下，三個評級機(jī)構(gòu)對旭輝都調(diào)高了評價等級，資本市場對旭輝的關(guān)注度很高，但旭輝要做穩(wěn)健的企業(yè)。而旭輝近年來的業(yè)績也反映出了企業(yè)戰(zhàn)略和追求，從業(yè)績上來看，旭輝的規(guī)模在逐步擴(kuò)大，但負(fù)債并未明顯上升，股價也沒有太大波動，實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健的增長。
7月6日，旭輝發(fā)布的上半年報顯示，上半年旭輝合同銷售（含合營項(xiàng)目銷售）金額為105.2億元，合同銷售面積約84.02萬平方米，合同銷售均價約12500元/平方米。
另據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的《2015年上半年中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，2015上半年，旭輝以逾百億業(yè)績穩(wěn)居榜單TOP30中的第27位，在上半年業(yè)績完成年度銷售目標(biāo)40%以上的僅有的15家房企中，旭輝以43%的年度目標(biāo)完成率位列榜單第10位。
“我們認(rèn)為企業(yè)必須有一定的規(guī)模才能生存下去，旭輝必須快速進(jìn)入第二陣營，穩(wěn)定站到全國房企前20名以內(nèi)是企業(yè)發(fā)展的重要指標(biāo)，超百億則是北京公司近期的目標(biāo)�！笨座i滿懷信心地表示。
京華時報記者 桂瑰