記者 章嵐
7月7日下午出讓的一宗余杭未來科技城低密度宅地，創(chuàng)造了杭州土地市場(chǎng)今年的三大紀(jì)錄：年內(nèi)溢價(jià)率最高、板塊內(nèi)樓面價(jià)最高、年內(nèi)參與報(bào)價(jià)的房企最多。
這宗位于未來科技城淘寶城南面的低密度宅地，出讓面積為6.9萬平方米，容積率為1.01-1.02，可建面積為7.1萬平方米，起拍總價(jià)為5.2億元，折合樓面起拍價(jià)為7353元/平方米。最終，經(jīng)過38輪的競(jìng)爭(zhēng)，由首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)的福建泰禾集團(tuán)以總價(jià)8.82億元的價(jià)格拿下，折合樓面價(jià)為12504元/平方米，溢價(jià)率達(dá)70%。
雖然之后泰禾集團(tuán)對(duì)外表示，將只是這塊地的代建商。從地塊條件看，這宗地符合泰禾“院子”產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和屬性，計(jì)劃在杭州打造第八座泰禾院子，未來的品牌、管理、產(chǎn)品和服務(wù)均依靠泰禾輸出。
不過這恰能從一定程度上說明杭州市場(chǎng)對(duì)于外來房企的吸引力。要知道，早在去年，泰禾董事長(zhǎng)黃其森就曾對(duì)媒體明確表示“慶幸沒去杭州”，而且泰禾在拿地之前，都會(huì)對(duì)這個(gè)城市的樓盤庫存等多項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行研究。此次泰禾借著“代建商”的角色踏進(jìn)杭州市場(chǎng)，正是說明了泰禾已改變了對(duì)杭州市場(chǎng)的看法。
其實(shí)，類似泰禾一樣對(duì)杭州市場(chǎng)充滿興趣的外來開發(fā)商并不在少數(shù)。僅今年，就有南方水泥、香港興業(yè)等外來房企首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)，此外還有祥生、中民投、中梁等房企“伺機(jī)而動(dòng)”，而部分已在杭州有布局的外來房企或杭州本土房企也曾多次出手，明確表達(dá)了“拿地”意愿。那么，市場(chǎng)真的好起來了嗎？
不少開發(fā)商拿地“興趣”增強(qiáng) 區(qū)域偏好明顯
自今年4月份以來，杭州市場(chǎng)已連續(xù)3個(gè)月商品房成交量破萬套，商品房成交價(jià)格也已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月環(huán)比出現(xiàn)微幅上漲，告別了2014年以來節(jié)節(jié)下跌的走勢(shì)，房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)的趨勢(shì)已經(jīng)日益明顯，市場(chǎng)呈現(xiàn)向上趨勢(shì)。一級(jí)土地市場(chǎng)，也自4月份以后，特別是6月份以來，有了明顯的“升溫”趨勢(shì)。
據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至發(fā)稿前，杭州市區(qū)今年共推出了20宗住宅用地（含商住用地），吸引了旭輝、融創(chuàng)、九龍倉等房企的“補(bǔ)倉”，以及包括香港興業(yè)、南方水泥、泰禾等外來房企的首次入杭。而這其中，還不包括多次出手，未能如愿拿到地塊的房企。
據(jù)好地網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，在今年上半年，已經(jīng)在土地出讓現(xiàn)場(chǎng)出手，但未拿到地的房企即有十多家，其中濱江、龍湖、陽光城、合景泰富等曾多次出現(xiàn)在土地競(jìng)拍現(xiàn)場(chǎng)。特別是濱江、陽光城、合景泰富等房企，多次出現(xiàn)在未來科技城地塊的競(jìng)價(jià)現(xiàn)場(chǎng)。
作為杭州本土房企的龍頭老大之一，濱江房產(chǎn)今年的拿地意愿非常明顯。除去春節(jié)前在江干彭埠?jiǎn)卧孟乱蛔谡赝�，在今年之后的幾個(gè)月內(nèi)，多次土地出讓現(xiàn)場(chǎng)均能看到濱江的身影。特別是6月份以來，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，加上7月7日剛由泰禾拿下的85號(hào)地塊，濱江房產(chǎn)即參與了4宗地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，且均參與了多輪報(bào)價(jià)，其中甚至有地塊到最后一輪才最終放棄，足見其拿地意愿之強(qiáng)。
陽光城、龍湖、合景泰富等房企也是今年土地市場(chǎng)較為活躍的成員，均參與了多宗地塊的競(jìng)價(jià)。雖然不少開發(fā)商的拿地意愿已明顯增強(qiáng)，但并不是所有區(qū)域大家都會(huì)去拿，對(duì)于地塊區(qū)域的選擇，開發(fā)商仍有比較明顯地偏好。
從今年杭州土地市場(chǎng)的出讓情況看，有現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)的地塊，基本位于主城區(qū)或余杭區(qū)的熱門板塊。以7日下午高溢價(jià)成交地塊所在的未來科技城板塊為例，即是非常典型的受開發(fā)商偏好的區(qū)域。自富力地產(chǎn)2012年首次拿下未來科技城宅地后(富力所拿地塊為該區(qū)域內(nèi)以未來科技城板塊概念進(jìn)行地塊出讓的首宗宅地），3年不到的時(shí)間內(nèi)，已吸引了合景泰富、江蘇新城、建工等多家房企的入駐。同時(shí)，隨著阿里巴巴淘寶城、夢(mèng)想小鎮(zhèn)等多個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（園）的相繼進(jìn)駐，板塊未來的發(fā)展?jié)摿σ脖徊簧匍_發(fā)商看好。而之前同屬余杭區(qū)域的地塊，則出現(xiàn)了底價(jià)直接成交，或者有開發(fā)商現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)退出的情況。同樣熱門的還有主城區(qū)的申花單元。6月下旬申花單元萬馬藥業(yè)、萬里塑膠兩宗地塊的出讓，吸引了濱江、九龍倉、龍湖、中民投等房企的現(xiàn)場(chǎng)多輪競(jìng)爭(zhēng)，最終兩宗地塊均由九龍倉攬下。作為杭州主城區(qū)最為熱門的板塊之一，申花單元目前已有城西銀泰（開業(yè)）、藍(lán)孔雀綜合體（規(guī)劃在建）、中糧·大悅城（在建）等大型商業(yè)綜合體，也是杭州最受購房者認(rèn)可的區(qū)域之一。
同時(shí)，多家包括祥生、中民投、中梁等在內(nèi)的多家外來房企正“伺機(jī)而動(dòng)”，出現(xiàn)在土地出讓現(xiàn)場(chǎng)，在尋找合適的機(jī)會(huì)進(jìn)入杭州市場(chǎng)。
對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，對(duì)于尚未進(jìn)入杭州地區(qū)的外來房企而言，杭州市場(chǎng)仍具有一定的吸引力。不過鑒于前兩年仍有不少高價(jià)地面臨開不了盤或“虧本”狀態(tài)，無論是首次進(jìn)入杭州市場(chǎng)的開發(fā)商還是已經(jīng)熟悉杭州市場(chǎng)的開發(fā)商，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的把握和評(píng)判明顯更加謹(jǐn)慎，比較傾向于保值性或增長(zhǎng)性比較好的區(qū)域。
有錢任性？多家房企拿地原因大同小異
從目前的杭州市場(chǎng)看，二級(jí)商品房市場(chǎng)成交火熱，加上各類政策利好，市場(chǎng)回暖的趨勢(shì)似乎已經(jīng)建立，一級(jí)土地市場(chǎng)關(guān)注度明顯提升似乎也不難理解。
分析近期頻頻出現(xiàn)在土地市場(chǎng)的房企名單發(fā)現(xiàn)，這些迫切需要拿地的開發(fā)商并非簡(jiǎn)單的“有錢任性”，真正的出發(fā)點(diǎn)是出于市場(chǎng)“補(bǔ)倉”或擴(kuò)大市場(chǎng)份額等需求。
最為明顯的是杭州本土房企濱江房產(chǎn)。6月份，濱江與平安不動(dòng)產(chǎn)深度合作，簽訂了《戰(zhàn)略合作備忘錄》，有意愿對(duì)雙方均認(rèn)可的潛在房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)經(jīng)營(yíng)，共同開發(fā)、共同獲益，雙方至2016年末的戰(zhàn)略合作規(guī)模預(yù)計(jì)為100億元人民幣以上。與此同時(shí)，濱江上半年銷售額90.49億，位列杭州房企上半年銷售額第二，同比大漲。平安強(qiáng)大的資金支持和旗下項(xiàng)目銷售回款加速以及出于未來市場(chǎng)份額“保級(jí)戰(zhàn)”等要求，濱江的拿地補(bǔ)倉愿望強(qiáng)烈也不難理解。據(jù)統(tǒng)計(jì)，濱江房產(chǎn)今年下半年新盤除了這周剛剛開盤的濱江·華家池外，僅剩余位于西溪濕地附近的濱江·西溪之星項(xiàng)目，土地儲(chǔ)備方面，目前則只有春節(jié)前拿下的城東彭埠?jiǎn)卧貕K。
分析這些房企在杭州的布局發(fā)現(xiàn)，拿地興趣的增加，除了銷售、融資等環(huán)節(jié)“給力”外，手上“余糧”較少，也是這些房企多次出現(xiàn)在土地市場(chǎng)的原因。從今年上半年各房企之間的銷售額排行榜單看，若想在下半年仍獲得較好的去化成績(jī)，手上有充足的“彈藥”也是必備條件之一。如龍湖地產(chǎn)，在杭州上半年房企銷售額排行榜中，以25.99億元的銷售額排名第四，銷售套數(shù)則以955套的成績(jī)排名第八，不過在下半年，龍湖旗下的新盤僅剩下春江悅茗一個(gè)項(xiàng)目，其余項(xiàng)目大多已在銷售或處于尾盤狀態(tài)。類似情況的還有融創(chuàng)地產(chǎn)，在今年上半年，融創(chuàng)地產(chǎn)在以20.47億元的成績(jī)排名銷售額榜單第五，同時(shí)也是外來大鱷中的第三名，目前旗下新盤僅有和大家合作的候潮府項(xiàng)目。此外，還有一些房企，則是希望通過“補(bǔ)倉”來擴(kuò)大杭州市場(chǎng)份額，從而深耕杭州。以旭輝地產(chǎn)為例，早在年初，旭輝地產(chǎn)即提出年銷售額25億元的銷售目標(biāo)，并對(duì)外宣布，將深耕杭州市場(chǎng)，爭(zhēng)取進(jìn)入杭州市場(chǎng)前十榜單。目前旭輝地產(chǎn)旗下新項(xiàng)目?jī)H有今年拿下的蕭山項(xiàng)目，另外還有綠地·旭輝城和恒基·旭輝府兩個(gè)項(xiàng)目在售。同樣想深耕杭州市場(chǎng)的還有合景泰富和江蘇新城，目前這兩個(gè)房企雖均有多個(gè)項(xiàng)目在操作，但市場(chǎng)占有率仍較低，若想擴(kuò)大市場(chǎng)份額，繼續(xù)拿地也是勢(shì)在必行。
市場(chǎng)呈現(xiàn)分化 有房企停滯不前或直接淡出杭州市場(chǎng)
雖然市場(chǎng)上開發(fā)商拿地?zé)崆槎让黠@提升，但這股“暖風(fēng)”并未惠及所有房企。相反，在看似向上的市場(chǎng)里，有一些房企仍受困于個(gè)別項(xiàng)目而停滯不前，甚至有房企則直接退出杭州市場(chǎng)。
5月底，雨潤(rùn)地產(chǎn)傳出以4.4億元的價(jià)格將其位于城東新城的星雨華府項(xiàng)目轉(zhuǎn)手給遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的消息，后來該消息得到遠(yuǎn)洋方面的確認(rèn)。之后，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)與雨潤(rùn)集團(tuán)簽署合作意向協(xié)議，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)擬收購雨潤(rùn)集團(tuán)持有的杭州彭埠項(xiàng)目公司的全部股權(quán)，作價(jià)約為人民幣4.42億元。通過此次收購，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)獲得該地塊的土地使用權(quán)。雖然此前有媒體報(bào)道稱，雨潤(rùn)的倉促撤場(chǎng)，與其董事長(zhǎng)祝義才事件有關(guān)，不過更多的業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為是與該板塊內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)激烈，外加水土不服等原因有關(guān)。
不同于雨潤(rùn)的直接轉(zhuǎn)手項(xiàng)目退場(chǎng)，有開發(fā)商則是開發(fā)完手頭項(xiàng)目后，并沒有繼續(xù)拿地，而是選擇淡出杭州市場(chǎng)。目前已有項(xiàng)目在城東新城的新中宇集團(tuán)即是其一。據(jù)了解，由于后續(xù)并未在杭州拿地，在賣完新中宇維薩剩余尾房后，項(xiàng)目的相關(guān)團(tuán)隊(duì)將撤離杭州。
而有部分踩著2009年、2013年等高價(jià)地迭出的節(jié)點(diǎn)進(jìn)入杭州的外來房企，則一定程度上受困于高價(jià)地項(xiàng)目，其杭州市場(chǎng)之行并未“如愿”開展。如曾在2013年以14711元/平方米的“地王價(jià)”拿下城東新城地塊的淮礦地產(chǎn)，時(shí)隔兩年多，該項(xiàng)目仍未上市，僅對(duì)外公布了案名為東祥元府。2011年，曾以23億元的總價(jià)一舉拿下之江三宗地塊的中維地產(chǎn)，其項(xiàng)目雖曾多次傳出即將面世的消息，不過從目前看，仍處于“待定”狀態(tài)。更早的則有拿下章家壩地塊的中華企業(yè)，其御品灣項(xiàng)目至今仍未確定面市時(shí)間。