■ 樓市觀察

　　不管作為市場供應(yīng)方的開發(fā)商，還是作為市場需求方的購房者，都應(yīng)提前預(yù)判市場走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

　　國家統(tǒng)計局近日公布的上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售數(shù)據(jù)顯示，樓市的各項數(shù)據(jù)呈現(xiàn)出“冰火兩重天”的兩種態(tài)勢。1-6月份，商品房銷售面積同比增長3.9%，銷售額也增長了10.0%。與之相對應(yīng)的則是，6月份房地產(chǎn)開發(fā)投資增速的16個月連跌，和樓市庫存的再次增長。僅觀數(shù)據(jù)，就已形成兩派。一派認為成交與價格皆復(fù)蘇，市場趨于樂觀；而另一派認為房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅創(chuàng)近十年新低，全國市場仍然低迷。

　　2011年下半年，隨著貨幣緊縮，以及房地產(chǎn)調(diào)控進一步升級，全國樓市出現(xiàn)普遍降溫，而三四線城市需求減弱之后，供應(yīng)過大的情況越來越突出。于是，2012年至2013年一二線城市復(fù)蘇回暖之際，三四線卻基本無表現(xiàn)，受壓于高庫存，房價持續(xù)低迷。

　　不過，目前來看，市情似乎正在出現(xiàn)轉(zhuǎn)機。2011年以來，全國商品住宅待售面積不斷增長，主要反映了三四線城市和部分二線城市住宅市場供大于求。然而，值得關(guān)注的是，今年5月末，待售面積罕見的減少了121萬平方米，6月末繼續(xù)減少191萬平方米，而這兩個月辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房的待售面積繼續(xù)增長。由于一線和部分二線城市待售面積基本正常，全國住宅待售面積下滑，應(yīng)是三四線城市的庫存有所下滑。

　　不妨用另一組數(shù)據(jù)加以佐證。易居房地產(chǎn)研究院的35城住宅庫存報告顯示，今年以來，11個樣本三線城市的住宅庫存持續(xù)下滑，其走勢居然與一二線城市相一致。這很可能意味著，三四線城市正在步入去庫存通道，庫存壓力慢慢減小，供求關(guān)系逐步改善。三四線城市與一二線城市的市場差距，可能不再進一步擴大，而是轉(zhuǎn)而縮小。

　　那么，當(dāng)前全國房地產(chǎn)市場上行，還是下行？先看幾組全國數(shù)據(jù)。其一，今年上半年，全國商品房成交面積同比增長3.9%，這是自2014年初開始連跌一年多之后，首次轉(zhuǎn)為上漲。其二，今年上半年，全國商品房成交均價同比增長5.9%，創(chuàng)2014年以來的新高。其三，今年5月，全國70個大中城市房價指數(shù)平均環(huán)比增幅由負轉(zhuǎn)正。其四，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降33.8%。其五，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋新開工面積下降15.8%。其六，今年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長4.6%，增幅創(chuàng)近十幾年新低。

　　觀察六組數(shù)據(jù)可知，前三組已經(jīng)步入上行通道，而后三組仍在下行通道。那么，六組指標(biāo)之間是什么關(guān)系？宏觀經(jīng)濟指數(shù)有三類：領(lǐng)先、同步、滯后。房地產(chǎn)指數(shù)亦如此。商品房成交量，是最領(lǐng)先的指標(biāo)，其次是房價。而購地量、新開工量和開發(fā)投資量，屬于同步指標(biāo)或滯后指標(biāo)。

　　也即，在一輪房地產(chǎn)上行周期中，房屋成交量與價率先上漲，其后土地市場和投資建設(shè)指標(biāo)，也會步入上行通道。而當(dāng)前的形勢是，房屋市場剛剛步入上行通道，后面三組指標(biāo)還沒來得及反彈。此時，判斷全國房地產(chǎn)市場依然下行，或者低迷，肯定屬于誤判。因為，后三類指標(biāo)，必將在下半年或者企穩(wěn)，或者反彈。

　　不管作為市場供應(yīng)方的開發(fā)商，還是作為市場需求方的購房者，都應(yīng)提前預(yù)判市場走勢，然后采取或購地、或購房等交易行動，方是合理之策。

　　□楊紅旭（上海易居房地產(chǎn)研究院副院長）