□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡駿
年初，不少房企將今年定義為“去庫存年”。然而3月底開始，樓盤的“大賣”、“熱銷”接踵而至，開發(fā)商庫存壓力得以緩解，同時(shí)也激發(fā)了其對(duì)土地儲(chǔ)備的渴求。不過，經(jīng)過樓市起伏，開發(fā)商對(duì)庫存的認(rèn)知也更細(xì)化，細(xì)分客群、細(xì)分板塊，拿地也更有針對(duì)性，保證手中庫存長(zhǎng)期具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)投標(biāo)考慮的重點(diǎn)之一。
樓市仍處“去庫存”階段
上半年，樓市庫存去化速度明顯，庫存快速下降有目共睹。但在庫存下降的同時(shí)，房地產(chǎn)投資增速也一直持續(xù)下降，樓市依舊處于“去庫存”的階段。
昨天，國家統(tǒng)計(jì)局公布2015年上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。2015年1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資43955億元，同比名義增長(zhǎng)4.6%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)5.7%），增速比1-5月份回落0.5個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29506億元，增長(zhǎng)2.8%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)。
對(duì)此，德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟表示：盡管上半年政策利好頻繁，但開發(fā)商仍然保持相對(duì)謹(jǐn)慎的開發(fā)速度。與此同時(shí)，今年土地供應(yīng)方的供地計(jì)劃大幅減少，各方原因的疊加導(dǎo)致了房企拿地量的明顯減少。
也有分析人士認(rèn)為，房企放緩拿地開發(fā)的節(jié)奏，一方面是因?yàn)槭袌?chǎng)庫存壓力依舊存在；另一方面，在市場(chǎng)成交回暖的同時(shí)，面對(duì)政策效應(yīng)的遞減、市場(chǎng)需求的釋放速度等問題，開發(fā)商不得不全盤考慮。業(yè)內(nèi)人士指出：面對(duì)現(xiàn)有庫存情況，開發(fā)商或更愿意通過“價(jià)格”來調(diào)節(jié)市場(chǎng)快慢。
不過，對(duì)于當(dāng)下的庫存一些開發(fā)商還是信心較足。上海一些房企營銷負(fù)責(zé)人表示，今年上半年的去化量已經(jīng)趕超去年全年。只是，房企面對(duì)漲價(jià)依然相對(duì)謹(jǐn)慎，在目前的市場(chǎng)背景下，如因價(jià)格導(dǎo)致產(chǎn)品滯銷反倒得不償失。
優(yōu)質(zhì)地塊依然不愁賣
對(duì)一些房企而言，盡管去庫存壓力較大，但依舊對(duì)優(yōu)勢(shì)板塊、優(yōu)質(zhì)地塊“虎視眈眈”。
上半年，上海土地市場(chǎng)成交雖然較去年下半年有所下降，但也亮點(diǎn)頻出。房企對(duì)于熱點(diǎn)地塊的爭(zhēng)奪，顯示出其市場(chǎng)信心的恢復(fù)。
相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年滬住宅用地的成交樓板價(jià)創(chuàng)下了2010年以來半年度的歷史最高值。不僅如此，今年土地市場(chǎng)熱點(diǎn)較為集中，首當(dāng)其沖的便是閘北大寧板塊。
以上海閘北區(qū)市北高新技術(shù)服務(wù)業(yè)園區(qū)N070501單元09-03地塊為例，該地塊由華潤(rùn)華發(fā)聯(lián)合體以87.95億元拿下，成為上半年上海市場(chǎng)成交總價(jià)和成交樓板價(jià)最高的地塊。
優(yōu)質(zhì)地塊吸引開發(fā)商扎堆且不惜重金布局是上半年閘北土地市場(chǎng)的共性。事實(shí)上，上海中心區(qū)域土地市場(chǎng)一直炙手可熱。來自DTZ戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部的分析認(rèn)為，上海核心城區(qū)土地供應(yīng)日益稀缺，成交溢價(jià)率觸底反彈。
開發(fā)商的積極布局正是因?yàn)槠鋷齑嬷惺兄行膬?yōu)質(zhì)地塊儲(chǔ)備較低，而市中心區(qū)域可供出讓的土地也日趨減少，其稀缺價(jià)值顯而易見。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)地塊擁有快速去化、快速回籠資金的特性，看似投資不菲，但實(shí)際回報(bào)也較高。
板塊存量分化或持續(xù)
不僅去庫存仍是樓市的關(guān)鍵，實(shí)際上，在市場(chǎng)回暖之際，庫存的分化明顯。
同策咨詢研究部分析師許之靜指出，上海中心區(qū)域在二季度存量去化速度明顯加快。市中心一些板塊甚至出現(xiàn)“供不應(yīng)求”的局面，不少新開樓盤“開盤即熱銷”。盡管有大寧金茂府、華僑城蘇河灣、綠洲雅賓利等項(xiàng)目集中推盤，但市場(chǎng)對(duì)優(yōu)勢(shì)板塊的產(chǎn)品需求依然旺盛。下半年，上述項(xiàng)目或還有階段性推盤，但從需求支撐、土地稀缺性等因素考量，板塊庫存壓力并不大。
與市中心形成明顯反差的是，外環(huán)外諸多區(qū)域的庫存依舊有較大去化壓力，其中包括嘉定、青浦、臨港等區(qū)域。該類區(qū)域或板塊大盤居多，房企扎堆，產(chǎn)品定位較為趨近，從而導(dǎo)致去化速度放緩。
同時(shí)，外環(huán)外區(qū)域庫存形勢(shì)或?qū)⒈３衷诟呶弧紤]到拿地成本等因素，不少房企進(jìn)軍上海的“第一站”，往往集中于該類區(qū)域，既是試水也是打造品牌知名度。近期碧桂園就在上海嘉定拿地，打響其進(jìn)軍上海的第一槍。由此可見，未來區(qū)域內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)壓力及庫存壓力依舊明顯。
行業(yè)觀察
二手房市場(chǎng)成交火爆 德佑鏈家實(shí)現(xiàn)彎道超車
2015年農(nóng)歷春節(jié)前很多人還悲觀地認(rèn)為今年樓市將會(huì)延續(xù)去年的低迷行情，而二季度樓市成交便呈現(xiàn)火熱態(tài)勢(shì)。
陸騎麟在德佑鏈家半年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示， 4月、5月、6月上海市一手商品住宅成交量不斷突破，成交均價(jià)穩(wěn)穩(wěn)站上了3萬元/平方米；二手房5月成交量達(dá)到了3.88萬套，并且連續(xù)三個(gè)月突破三萬套的成交量，這在樓市“瘋狂”的2009年也不曾出現(xiàn)過�！八械臄�(shù)字都表明了2015年的市場(chǎng)特別活躍”。
火熱的市場(chǎng)也給德佑鏈家的發(fā)展添了把力。目前，德佑鏈家擁有超800家門店，成為滬上房地產(chǎn)中介企業(yè)的龍頭。
值得一提的是，德佑鏈家不僅在二手房市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，同時(shí)在新房方面亦有表現(xiàn)。據(jù)了解，6月德佑鏈家一手代理部單月業(yè)績(jī)突破1.2億元。
此外，在當(dāng)前，各大房企積極尋求發(fā)展和轉(zhuǎn)型之時(shí)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)同樣在尋求著自己的未來之路，而鏈家網(wǎng)已先行一步。北京鏈家網(wǎng)首席內(nèi)容官徐東華表示，一年前產(chǎn)業(yè)發(fā)生了很多變化，移動(dòng)互聯(lián)、大數(shù)據(jù)，未來會(huì)形成更高的交易效率和服務(wù)體驗(yàn)，“競(jìng)爭(zhēng)一定會(huì)‘讓改變發(fā)生’�！�
據(jù)了解，今年鏈家網(wǎng)已全面進(jìn)入上海�！盎ヂ�(lián)網(wǎng)+”時(shí)代下，通過鏈家網(wǎng)，德佑鏈家將為更多客戶提供服務(wù)。
市場(chǎng)速遞
市場(chǎng)維持回穩(wěn)態(tài)勢(shì)
房企積極尋求轉(zhuǎn)型
近日，在CRIC研究中心舉辦的第十四屆地產(chǎn)金融形勢(shì)發(fā)布會(huì)上，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的判斷及對(duì)房企轉(zhuǎn)型的探討成為焦點(diǎn)。
CRIC數(shù)據(jù)顯示，2015年上半年，52個(gè)主要城市成交總量約16535萬平方米，同比上漲26%。
對(duì)此，易居（中國）控股有限公司執(zhí)行總裁、克而瑞信息集團(tuán)董事長(zhǎng)丁祖昱表示，這反映出市場(chǎng)在二季度有所好轉(zhuǎn)。展望三季度市場(chǎng)，丁祖昱表示，“今年整體回穩(wěn)問題不大。但七八月份房企還得非常謹(jǐn)慎、非常認(rèn)真地對(duì)待市場(chǎng)。”
目前來看，房企在樓市成交回暖的同時(shí)，亦未放棄對(duì)轉(zhuǎn)型之路的嘗試。
易居資本合伙人、總經(jīng)理吳綺敏認(rèn)為，“如今房企的價(jià)值要作出改變，首先要把單純的開發(fā)變成持續(xù)穩(wěn)定的收益，然后也可以嘗試資產(chǎn)證券化。”
對(duì)此，丁祖昱表示，轉(zhuǎn)型已成大勢(shì)所趨。“轉(zhuǎn)型并不是容易的事情”，企業(yè)更應(yīng)該從戰(zhàn)略的角度，從企業(yè)價(jià)值的角度重新思考，要想清楚未來怎么做。
上實(shí)城開閔行區(qū)項(xiàng)目順利推進(jìn)
近日，為順利推動(dòng)閔行區(qū)項(xiàng)目的發(fā)展，就各自資源優(yōu)勢(shì)進(jìn)行深化合作，閔行區(qū)政府與上海實(shí)業(yè)城市開發(fā)集團(tuán)有限公司簽訂了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議。
目前，上實(shí)城開已在閔行區(qū)內(nèi)成功開發(fā)建成一批高品質(zhì)的辦公商業(yè)物業(yè)，如閔行城開中心項(xiàng)目、莘莊綜合交通樞紐項(xiàng)目等。在未來，這些大型項(xiàng)目都將成為閔行區(qū)地標(biāo)型項(xiàng)目。其中，閔行城開中心3棟寫字樓預(yù)計(jì)最快2016年完成。而莘莊綜合交通樞紐項(xiàng)目的住宅部分已開工，明年底有望達(dá)到預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。
對(duì)于企業(yè)未來的發(fā)展，上實(shí)城開董事局主席、總裁季崗曾表示，目前上實(shí)城開在產(chǎn)品定位上以住宅為主、商業(yè)為輔，但基于上實(shí)城開的城市建設(shè)能力，為謀求更好的商業(yè)發(fā)展，上實(shí)城開對(duì)大型綜合體項(xiàng)目的開發(fā)會(huì)予以大力支持。此次合作協(xié)議的簽訂，將會(huì)對(duì)區(qū)域地標(biāo)型項(xiàng)目建設(shè)起到積極的推動(dòng)作用，并獲得更有利的支持與幫助。