北京哪個區(qū)域最熱？除了通州，還有大興！
憑借連續(xù)出讓的8宗地，大興頻頻搶占“頭條”位置。斷頓之后集中供應(yīng)的大興地塊成為房企眼中的“肥肉”，用亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅的話說：群狼環(huán)伺，還都是餓狼。8宗地的密集入市，不僅引來無數(shù)品牌房企，而且短短半個月，讓大興區(qū)域土地單價紀(jì)錄飆升到3.6萬元/平方米。業(yè)內(nèi)人士預(yù)測，未來大興的房價或突破5萬元。
地價的不斷攀升，源于房企對大興區(qū)域市場的看好。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，大興最近十年漲幅驚人，從2005年的成交均價3101元/平米，到現(xiàn)在的28737元/平米，十年房價上漲了8.3倍。
本刊記者在實地調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，大興區(qū)域的客源量大幅上漲，但4號線穿過的大興傳統(tǒng)區(qū)域可售的房源卻較為稀少。業(yè)內(nèi)人士表示，去年熱銷的項目絕大多數(shù)都已在6月前完成了清盤，大興的供應(yīng)已經(jīng)陷入了低點。但地市的高熱加上城南計劃的收官、第二機場的落地，大興區(qū)域看漲的趨勢已是眾望所歸。
□調(diào)查
>>地?zé)?/p>
狼多肉少引劇烈廝殺
斷頓50日之后的北京土地市場硝煙彌漫。大興區(qū)推出的每一塊地都引發(fā)了貼身“肉搏”。
截至7月7日大興瀛海鎮(zhèn)DX08-0002-0301地塊成交，大興區(qū)域在不足半個月的時間里密集成交了8宗地，成交金額達到了110.7億元。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，8宗土地，雖然多宗配套了住宅土地，但因為企業(yè)的激烈競爭，最后居然只有2萬平米的商品房剩余，只能供給150套左右商品房住宅。從大興成交的多宗土地看，五環(huán)外區(qū)域樓面地價集中突破3萬，按照這一樓面價，未來區(qū)域內(nèi)的住宅價格將突破5萬。
以大興龐各莊兩宗地塊為例，6月30日，旭輝聯(lián)合體拿下了龐各莊鎮(zhèn)PGZ01-01、PGZ01-02地塊(原龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項目1號地部分地塊)F3其他類多功能、F2公建混合住宅用地。據(jù)張大偉測算，樓面價為1.17萬元/平米。
7月2日，同區(qū)域的龐各莊鎮(zhèn)PGZ01-04、PGZ01-05地塊（原龐各莊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)改造項目1號地部分地塊）F3其他類多功能、F2公建混合住宅用地成交，在激烈的競爭之下，該宗地的住宅部分全部被競成了限價房，且成交價高出合理價格上限2億多。張大偉表示，該宗地的平均樓面單價約為1.294萬元/平方米，和同區(qū)域已成交的臨近地塊相比，該宗地折合后的平均樓面單價高出了1200元。
“時隔兩天，樓面單價漲了1200元，房企對土地的渴求可見一斑�！睆埓髠フf。
>>房少
庫存：不夠一年去化
隨著地鐵4號線延長線大興線開通，南六環(huán)外的天宮院成了樓市黑馬，曾經(jīng)出現(xiàn)過純新盤珺悅國際、金融街·融匯、中國水電·云立方以及海悅國際與在售的龍湖·時代天街、保利·春天里、聯(lián)港·幸福灣7盤混戰(zhàn)局面，除了天宮院之外，大興的其他區(qū)域諸如黃村、高米店以及西紅門等地鐵沿線的各個項目也呈現(xiàn)百花爭鳴之勢，從而帶動大興樓市的整體崛起。
2013年以后，隨著土地供應(yīng)的減少，在售項目的去化，大興區(qū)域供應(yīng)量開始大幅減少。2015年以來，大興離開了樓市成交的前三甲。
最近3月，大興樓市新增供應(yīng)呈現(xiàn)連續(xù)下跌趨勢。來自亞豪機構(gòu)統(tǒng)計顯示，今年5月至今，大興新房新增面積分別為19.49萬平米、16.57萬平米、5.55萬平米，呈現(xiàn)逐月遞減態(tài)勢。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，大興新房新增供應(yīng)2981套，成交3649套，目前的庫存只有8799套，不夠一年去化。
記者在天宮院、黃村、高米店和西紅門等大興新房供應(yīng)扎堆區(qū)域調(diào)查發(fā)現(xiàn)，去年熱銷項目目前多已售罄，僅有的幾個項目也處在尾盤銷售階段。目前僅有華潤·公元九里、保利首開熙悅春天、果嶺假日、龍熙公館、北京密碼等項目還有房源可售。作為大興目前在售體量最大的項目——保利首開熙悅春天，目前月均銷售也基本維持在了200套左右。大興的供應(yīng)已經(jīng)陷入了低點。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，大興新取得預(yù)售證的住宅樓盤僅有7個，是中冶·德賢公館、遠洋天著、首開保利·熙悅誠郡、中信府、融創(chuàng)紫禁壹號院、中建國際港、金科天籟城(自住房)。其中5個項目位于舊宮、亦莊，傳統(tǒng)的大興區(qū)域只有位于生物醫(yī)藥板塊的自住房金科天籟城和位于黃村的中建國際港。
隨著供應(yīng)量的減少，之前價格戰(zhàn)熱點的大興，新房市場價格開始上漲，以天宮院某項目為例，目前，該項目的銷售均價在23000元/平方米，而在今年4月份，該項目的售價為22000元/平方米。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，大興板塊分散，天宮院、黃村、舊宮、亦莊熱度都高，位置分散使得產(chǎn)品可以拉出層級來，再加上大興前幾年供應(yīng)的地塊已經(jīng)接近尾聲，只有舊宮和亦莊入市項目比較多，還是以改善為主。本輪地塊位置條件欠缺，起始價格不高，上限也不高，會是未來剛需新區(qū)域。龐各莊是大興天宮院以南的板塊，相對來說離第二機場較近，從未來發(fā)展來看，具有產(chǎn)業(yè)依托，會衍生購房需求。
>>客源增多
項目來電來訪量可觀
作為目前大興核心區(qū)唯一在售的住宅項目——華潤公元九里，最近很是熱鬧，來電來訪量居高不下。
記者在實地調(diào)查時發(fā)現(xiàn)，即便是周一，該項目銷售處仍然有不少看房人，來電咨詢更是源源不斷。據(jù)銷售人員介紹，最近來電來訪量增加，一方面是因為項目計劃于7月底再推新品，一方面也是因為大興目前在售新盤不多、交通便捷又低密的產(chǎn)品更是少之又少，而低總價更是項目的一大亮點，再加上二套房首付降低、降準(zhǔn)降息等利好刺激了改善需求入市�！板�、龐各莊最近拍地的熱況，也推動了部分購房者入市�！�
據(jù)了解，華潤公元九里主打低密墅景花園洋房，一直是大興的銷售明星樓盤。5月推出62套房源，精裝修單價35000元/平方米，套均總價830萬元起，開盤當(dāng)日即熱銷6億元。7月底即將推出東區(qū)經(jīng)過升級的三棟樓，主力戶型為230平方米精裝四居，價格雖然尚未確定，但據(jù)銷售員透露，單價在4萬元上下，總價則在900萬元—1500萬元之間，“要知道，瀛海的地價都到36000元了”。
華潤公元九里營銷總監(jiān)高娟表示，近期大興區(qū)域土地市場的熱度的確帶給客戶更多的信心，加上項目完善的交通教育商業(yè)配套、1.7的容積率、40%的綠化率，以及幾乎等同于新出地價的售價，在“五環(huán)高端住宅帶”的競爭中，優(yōu)勢顯著。據(jù)其透露，從目前的來電來訪情況看，客戶已經(jīng)覆蓋了全北京。
除了公元九里，位于大興區(qū)南六環(huán)外的開年銷冠項目北京城建·北京密碼，在6月中旬加推2號樓新品，據(jù)銷售人員介紹，此次開盤加推，僅用了僅僅不到一個月的蓄客時間，就有逾500人到場選房，開盤當(dāng)天即認(rèn)購157套房源。項目一期已于2015年2月5日開盤，均價1.7萬元/平方米，一度成為北京全市一季度的銷冠項目。截至6月30日，北京密碼2015年上半年累計簽約7.33億，預(yù)計將蟬聯(lián)二季度銷冠，成為北京LOFT市場的上半年銷冠。
事實上，受供應(yīng)稀缺的原因，購房者的可選擇范圍有限，大興目前多個在售項目的來電來訪量都較為可觀。記者從鴻坤·林語墅項目了解到，作為南城少有的低密別墅產(chǎn)品，該項目受到區(qū)域內(nèi)改善型置業(yè)者的高度關(guān)注。另外，泰禾中央廣場的銷售人員也表示，近期來看項目的購房者明顯增多。
>>大興周邊
房價緊盯大興
大興土地市場的熱度不僅帶動了大興樓市，而且迅速傳導(dǎo)到了臨近的固安、牛坨。
7月12日，北京迎來入夏以來最熱的一天，但依然沒有阻擋住看房的人流。在位于牛坨的三盛國際城，記者看到不少攜家?guī)Э诘目捶空�。�?jù)銷售人員介紹，最近來看房的人半數(shù)以上都是北京過來的，“看重我們這里環(huán)境好、有溫泉、無污染，而且距離也不算遠，加上便宜，疊拼6500元/平方米起，聯(lián)排8500元/平方米，這個價在北京想都不要想,要知道離我們不遠的大興瀛海鎮(zhèn)，地價都拍到了36000元。最近看房人明顯增加了，要不是今天天兒太熱，來的人會更多”。
不過，很快該項目的價格就將上調(diào)了。據(jù)三盛集團營銷管理部總經(jīng)理朱黎民透露，三盛國際城新一期產(chǎn)品價格即將上調(diào)，“大興六環(huán)外龐各莊的地價都拍到一萬多了，我們這么好環(huán)境和資源的聯(lián)排別墅才賣8500元/平方米，肯定不合理�！�
打算上調(diào)價格的不僅僅是上述項目，整個固安市場如同燕郊樓市一樣，在利好的拉動下迅速升溫。據(jù)了解，這并非是固安樓市的首次亢奮，早在2012年，首都第二機場落地在大興的消息傳出，從2012年底開始到2013年2月份，固安房價一路飆升，從每平方米四五千元，一路飛漲到七八千元。2013年3月，固安房價基本鞏固在每平方米八九千元。但2014年北京樓市低迷直接波及固安，直到2014年12月，國家發(fā)改委批準(zhǔn)北京建設(shè)新機場項目，2015年元旦后，固安樓市開始回溫。目前，整個固安樓市的成交量保持在高位，一些北京外溢的需求加速入市。
>>二手房
成交量穩(wěn)步攀升
“降準(zhǔn)降息之后的客源量明顯都又增加了，我一周一般要帶三四組客戶�！蔽骷t門附近某中介機構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
因地處4號線沿線，該區(qū)域受到眾多在4號線沿線上班人群的青睞�！翱驮戳吭黾硬簧�，超過房源量增加的速度，7月到現(xiàn)在這10多天里，我們公司在這的一個門店成交了八九套了，成交的均價也在上漲，從2萬多到現(xiàn)在有的樓盤已經(jīng)突破3萬了，兩居室走得非�？臁！鄙鲜鼋�(jīng)紀(jì)人說。
在宣武門附近上班的小楊（化名）近期正在大興4號線沿線找房子，但新房的可選擇范圍非常小，“現(xiàn)在4號線沿線基本上沒什么新房了，本來覺得新房的首付會低一點，想優(yōu)先考慮新房，但現(xiàn)在不行了，只能買二手房，多準(zhǔn)備點首付�！�
據(jù)小楊介紹，他看房已經(jīng)很久了，但因為差錢，所以一直在糾結(jié)，但看著降準(zhǔn)降息，大興地價還在上漲，他開始著急了�！拔以谀线吷习�，亦莊、房山雖然都在南邊，但對我來說，還是4號線沿線的大興最方便，但是房源實在是不多了�！�
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，上半年，北京二手住宅網(wǎng)簽總量為8.43萬套，環(huán)比去年下半年上漲了39%，同比上漲了91%。各區(qū)縣二手房成交套數(shù)同比漲幅最大的三個區(qū)域中，大興赫然在內(nèi)。
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉表示，京南區(qū)域目前事實上已經(jīng)成為北京市剛需和改善人群置業(yè)的主要熱點區(qū)域，一方面是由于近年來京南區(qū)域建設(shè)速度較快，配套資源在快速聚集，軌道交通也不斷在區(qū)域延展；另一方面，隨著京津冀協(xié)同發(fā)展戰(zhàn)略的不斷升溫，大興國際機場的落地等利好的影響，京南區(qū)域未來的發(fā)展前景值得看好。在這兩大背景因素的影響下，大興區(qū)域和亦莊區(qū)域的二手房交易相對活躍，均價上漲速度也相對較快。
□分析
配套穩(wěn)步升級
憑借地鐵4號線南延、商圈完善、教育配套升級、眾多品牌開發(fā)商云集等因素，大興的城市建設(shè)已經(jīng)上升到一個新的高度，大興樓市也成為近幾年京城最為火爆的區(qū)域之一。
今年是北京城南行動計劃第二階段的收官之年，諸多基礎(chǔ)設(shè)施的建成將大大改善城南的面貌和居住品質(zhì)，也將使人們的生活更加便利。在城南行動計劃中，大興無疑是涉及最多的區(qū)域之一，按照計劃，大興區(qū)所涉及的重大基礎(chǔ)設(shè)施就達22項。
如今，城南的變化是有目共睹的，尤其是大興區(qū)域，商業(yè)潛力得到了充分發(fā)揮，已形成了西紅門商圈、大興老城區(qū)黃村商圈等成熟商圈，與城區(qū)的聯(lián)動指日可待。目前，沿軌道4號線和亦莊線已經(jīng)有宜家購物中心、王府井百貨、城鄉(xiāng)購物中心等知名商業(yè)項目入駐，世界之花假日廣場等一批特色商業(yè)也入市在即，明顯改變了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟和生活。
教育配套方面，為了進一步深化大興教育改革，全面提升教育質(zhì)量，大興區(qū)人民政府和北京師范大學(xué)達成雙方共建“優(yōu)質(zhì)教育實驗區(qū)”的合作意向。目前，大興新城已引進了北師大附中、北師大附小、首師大附中、景山學(xué)校等名校開辦分校。
基于此，業(yè)界對大興成為下一個樓市熱點，深信不疑。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，作為北京未來發(fā)展的重要區(qū)域和京津冀區(qū)域合作的門戶通道，大興特殊的地緣優(yōu)勢讓它成為北京最具發(fā)展?jié)摿Φ牡貐^(qū)。
第二機場再推大興崛起
除了地鐵開通、城南計劃發(fā)布之外，大興樓市還有一巨大利好，就是第二機場落地大興，在多重因素的推動下，沉寂多年的大興樓市終于發(fā)力，迎來了前所未有的發(fā)展利好。
無疑，第二機場選址大興，給大興帶來的機遇是難以估量的。與此同時，大興本身是傳統(tǒng)老城區(qū)，本地人口也有旺盛的置業(yè)需求和購買力。
隨著首都第二機場在大興區(qū)的落戶，作為全球最大的機場，該機場建成后將輻射大興、固安、永定河沿線以及南城大部分區(qū)域。當(dāng)?shù)卣谝?guī)劃建設(shè)300平方公里的北京新航城，這其中，近期接連成交多塊土地的龐各莊被定位為臨空產(chǎn)業(yè)配套服務(wù)區(qū)。而隨著北京第二機場藍圖的重大利好，北京南郊的房地產(chǎn)項目也得到了購房者越來越多的關(guān)注。
去年年底，首都第二機場前期籌備和辦公駐地已正式入駐龐各莊，旗下航空、貿(mào)易、財務(wù)、客貨、傳媒、建發(fā)、物業(yè)等7大支柱產(chǎn)業(yè)，也將隨之相繼進駐，由此吸引了大量人流。
□項目推薦
鴻坤·林語墅
物業(yè)類別：別墅
項目特色：精裝別墅，科技宅邸，低密居所
建筑類別：聯(lián)排疊拼
裝修狀況：精裝
容積率：1.02
綠化率：30%
物業(yè)地址：大興京開高速西紅門出口紅綠燈西行500米交通狀況：地鐵：地鐵4號線西紅門站下車向東800米即到駕車：沿京開高速行駛至西紅門出口出，第一個紅綠燈十字路口右轉(zhuǎn)進入宏福路，沿路第一個十字路口右轉(zhuǎn)，行駛200米，路西，到達項目。
房價：2000萬-3800萬元/套
項目簡介：
鴻坤·林語墅是鴻坤集團科技宅邸頂級代表作品，容積率僅為1.02，由276套聯(lián)排和疊拼別墅組成的純低密度科技社區(qū)，坐擁稀缺四環(huán)城市核心地段，毗鄰宜家、鴻坤廣場兩大購物商圈的國際級商都配套。目前，鴻坤·林語墅二期別墅在售，共91套，戶型為430-520平米的聯(lián)排與330-350平米疊拼。疊拼為地上兩層，地下兩層；聯(lián)排為地上三層，地下兩層。總價2000萬/套起，最高價3800萬/套，珍貴石材立面，精裝交房，精裝標(biāo)準(zhǔn)10000元/平米。鴻坤欲將其打造成凸顯居者真正氣質(zhì)與內(nèi)涵的北京城市別墅集大成者。
華潤公元九里
物業(yè)地址：大興西南五環(huán)，緊鄰地鐵4號線高米店南站
交通狀況：地鐵4號線大興線高米店南站；多路公交均可到高米店站下車
最新動態(tài)：華潤公元九里項目E10、E12、E13號樓預(yù)計2015年7月底開盤，24套房源，價格待定，會員享18萬抵88萬優(yōu)惠，主推230平方米洋房，首躍、頂躍產(chǎn)品戶型面積待定，每棟樓2個單元，1梯2戶，每單元6戶，預(yù)計2015年12月31日入住。
項目簡介：
華潤公元九里的建筑形式以花園洋房、點式平層大宅為主，配以豐富的園林自然景觀以及豐富的水系環(huán)繞。通過精細化、人性化、品質(zhì)化的精裝修為客戶提供高品質(zhì)、舒適化的生活享受。項目所在交通位置十分便利，緊鄰南五環(huán)、京開高速公路，地鐵4號線延長線也途經(jīng)于此。華潤公元九里項目地處如此便捷高效的交通網(wǎng)中，使客戶實現(xiàn)與金融街、西二環(huán)沿線、中關(guān)村、上地科技園區(qū)及亦莊開發(fā)區(qū)的快速聯(lián)動。
泰禾中央廣場
項目特色：公園地產(chǎn)、小戶型、低總價建筑形式：板樓
建筑類別：小高層
樓盤位置：大興新城商務(wù)核心區(qū)地鐵4號線義和莊地鐵北100米處
環(huán)線位置：五至六環(huán)
軌道交通：4號線義和莊站樓盤簡介：
位于大興的泰禾中央廣場是泰禾廣場系產(chǎn)品落地北京的首個項目，項目位于大興新城核心區(qū)，緊鄰義和莊地鐵站，項目被8000畝濱河森林公園環(huán)繞，項目樣板間上月已經(jīng)正式亮相，泰禾中央廣場聯(lián)手世界頂級設(shè)計團隊，以“水云城”為設(shè)計立意，打造“行云流水”的建筑美學(xué)，呈現(xiàn)出40萬平米的中央公園生活區(qū)。尤其是5萬平米地鐵接駁的綜合商業(yè)，整合多家國際一線品牌，為客戶營造時尚、活力、健康的全新都會生活圈。
京華時報記者 桂瑰 邢飛 潘秀林