□本報記者 許曉蕾
目前，杭州樓市的庫存量雖然從16萬套的高點回到了15萬套，但是仍被業(yè)內認為“庫存量太大”。一面是樓市熱銷，一面是難降的天量庫存，頗為矛盾。
其實，這15萬套的天量庫存中，很多是“靜態(tài)盤”：他們大多數銷售周期都已經超過三年，但仍有超過300套房源在售，且剩余房源的去化速度非常慢。
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早已“售罄”的柳浪東苑，還有37套房源待售
去年，有一個非常低調的樓盤，還未開盤就已經售罄了。經常去吳山廣場玩的人可能會記得，在勞動路與河坊街的交界處，有幾棟房子悄然建起。這幾棟房子的邊上就是柳浪東苑，對面即是曾經叱咤杭州的西湖八號公館。這個樓盤從建設到銷售都非常低調，網上幾乎搜不到太多項目自身的宣傳資料，項目本身也沒有建售樓處，甚至連案名，都低調到叫“柳浪東苑二期”。
然而，在很多人還不知道這個樓盤的情況下，柳浪東苑二期剛剛領出預售證一周的時間內，上百套價值500萬元到2000多萬元的豪宅，瞬間銷售一空。這樣的銷售奇跡，足以秒殺杭州其他豪宅，即使向來以地段著稱的武林豪宅，也相形見絀。
但是，近日記者驚訝地發(fā)現，原來這批房子并沒有真正“售罄”。7月28日中午12時，記者在透明售房網上看到，該項目仍有37套房源可售，其中住宅26套，面積從98到200平方米不等。
由于未能聯系到柳浪東苑的開發(fā)商，記者只能跟一位專門從事湖濱一帶高檔二手房源銷售的中介人員聯系。他告訴記者：“據我所知，柳浪東苑應該是無房可售了，這個項目一直就是內部銷售的，外面的人根本買不到�，F在小區(qū)里倒是有少量二手房拿出來轉手，但是基本上一拿出來就會被搶走�！�
據悉，目前該小區(qū)的二手房價在70000-80000元/平方米左右�！斑@個價格，對有能力購置豪宅的人來說，應該還是比較劃算的。再往南一點的中大吳莊、吳山鳴翠苑的掛牌價，都要10萬元/平方米了�！�
至于項目仍有在售房源一事，幾位中介工作人員均表示：開發(fā)商手上應該是沒有可售房源了，這些房子可能只是暫時沒有網簽而已。
賣了四年的鐵建國際城，還有四成房源待售
城北樓盤鐵建國際城這幾年的銷售一直都不太樂觀，與近期熱銷的鐵建江南國際城的銷售情況截然相反。
記者從透明售房網了解到，截至7月28日中午12時，位于浙大城市學院附近的鐵建國際城，仍有1109套可售。并且，這個數字從7月23日到7月28日期間，沒有發(fā)生過任何變化。數據顯示，整個樓盤共有房源2523套，其中住宅1556套、商貿496套、寫字樓448套、其他類型房源23套；目前各類型房源可售的數量依次是282套、404套、423套和0套。
該項目自2011年9月以來，銷售數據一直不是非常樂觀。當初，項目以20968元/平方米的起價開盤，就沒有得到市場的認可。當時，樓市整體環(huán)境較差，購房者的觀望情緒比較濃厚。再加上購房者普遍認為該區(qū)域的配套比較匱乏，周邊整體環(huán)境仍有待改善，所以對超過20000元/平方米的價格，并沒有很認可。
后來，由于板塊氛圍一直較差，配套也沒有相應升級，購房者對該樓盤的認可度一直沒有很高。直到2013年，鐵建國際城宣布簽約文瀾學區(qū)，項目的關注度才有了一定的起色。但是，隨后首期交付時的業(yè)主維權，以及“真假文瀾學區(qū)”之爭，又給項目的銷售蒙上了陰影。
自首次開盤到現在，4年的時間過去了，隨著項目自身的宣傳力度減弱和人們的審美疲勞等因素，項目的銷售情況仍沒有太大起色。記者了解到，項目最近一次開盤是5月底加推7號樓88-130平方米的戶型。截至7月28日中午12時，透明售房網顯示，7號樓的已售房源僅為25套。若按照20720元/平方米的近期銷售均價來算，這批房源僅回籠資金4800萬元，相當于兩套柳浪東苑二期的價格。
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九堡老盤悅麒美寓，仍有超300套房源在售
城東老盤康恒悅麒美寓位于九堡沿江板塊，近期的銷售均價為18177元/平方米。自2009年首次申領預售證開始，該項目的銷售周期已經長達6年了。6年后，這個總共1409套房源的項目，竟然還有327套房源可售。按照這個速度來計算，這6年來，悅麒美寓的年去化速度僅為180套左右。
悅麒美寓可以說是2009年前后樓市火爆期的一個典型樓盤。當時，整體樓市都處于快速上升通道，不少多年未在杭州做項目的開發(fā)商重回杭州市場，企圖“分一杯羹”。當時，購房者也比較癲狂，購房的時候只求買到就好。悅麒美寓在那個時候的銷售情況也非�；鸨�，2009年底首開時也需要購房者漏液排隊才有可能搶到。
豈料，2010年開始，樓市就開始下探，直到去年取消“限購”、今年二套房政策的放寬，杭州樓市才真正重回上升通道。
樓市的這一下跌，使得2009年漏液排隊搶房的購房者成了最大的受害者。2010年時，房價急速下跌，開發(fā)商為回籠資金，不得不降價賣房，房價跌至2009年的八成甚至更低。與此同時，不少本身資金較少、開發(fā)資質也不是很好的樓盤，開始了“降價減配”。
2012年時，悅麒美寓的業(yè)主開始維權之路。業(yè)主在網上訴說了悅麒美寓的20多項“罪狀”。他們投訴，銷售員告知的項目周邊的“東城國際廣場”原應于2013年建成并投入使用，但實際上該項目并未確定。直到現在，該地塊都沒有經過任何招拍掛的手續(xù)，上面也沒有任何綜合體的建筑。除此之外，業(yè)主投訴的內容基本是一些比較主觀的“品質問題”。
當時，業(yè)主甚至還自發(fā)組成了維權團隊，輪流在售樓處門口堵截新的購房者。一旦有購房者靠近售樓處，業(yè)主們就會熱情招呼其過去，并對其陳述自己的“慘狀”。老業(yè)主的維權長達半年，那半年的銷售也幾乎停滯。
后來，老業(yè)主維權事件過去，悅麒美寓又因為不是品牌開發(fā)商，加上定價偏高，再次成為滯銷產品。后來，悅麒美寓不得不以降價的形式繼續(xù)銷售。記者從透明售房網上看到，項目最近賣出的一套房源的單價僅為14359.21元/平方米，比高點時的25000元/平方米下調了10000元/平方米有余，降價幅度驚人。
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購房者應理性對待
高品質樓盤仍值得選擇
根據記者粗略統計，這些賣了很多年還有大量房源的樓盤，主要集中在三個區(qū)域：九堡、下沙和濱江。這些區(qū)域，有一個共同點，就是房價隨市場變化的起伏幅度都比較大。
“這是杭州樓市經過幾年調整后的分化結果�！敝袊笖笛芯吭汉贾莘衷貉芯靠偙O(jiān)高院生分析道。他認為，2009、2010年的時候，購房者無論是剛需還是投資，都比較不理性。而經過幾年調控，兩者都相對理性，在有選擇余地的時候，盡量選擇大開發(fā)商產品或者區(qū)域內的熱銷項目。
其實，杭州購房者一般還是比較“貪新鮮”的：近期沒有廣告宣傳的樓盤，很快就會被市場遺忘。而這些存量較大的樓盤，由于前期銷售較差導致現在的營銷費用非常緊張，從而進一步導致市場上缺少聲音和關注度，項目的銷售也就更加不容樂觀了。這些樓盤，大都已經進入了這個惡性循環(huán)的過程當中，無法脫身。
實際上，購房者在選房的過程中，應該更加理性和冷靜。
其實，除了上述表格中的樓盤外，杭州市場上還有大量的存量房源。這些房源中，有些的確是因為產品質量較差造成滯銷，有些卻是因為開發(fā)商定價偏高或開發(fā)商營銷策略失誤，導致滯銷。
高院生認為，如果項目滯銷原因單純是因為開發(fā)商營銷方面的失誤，那仍可以購買該項目。并且，購房者可以嘗試跟開發(fā)商談價格，一般情況下，庫存偏大的項目都有較大的議價空間。