-本報(bào)記者 趙翰露
以今年6月青客公寓獲1.8億元B輪融資、魔方公寓獲華平集團(tuán)2億美元投資為標(biāo)志，許多業(yè)內(nèi)人士判斷：長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)徹底火了。從2010年前后多家企業(yè)進(jìn)入這一領(lǐng)域起，這個(gè)長(zhǎng)期以來(lái)依靠政府驅(qū)動(dòng)或僅在高端市場(chǎng)有所作為的行業(yè)，終于在今年迎來(lái)市場(chǎng)爆發(fā)點(diǎn)。
一位不愿透露姓名的從業(yè)人員告訴記者，目前，在大寧等不少熱門(mén)板塊，長(zhǎng)租公寓企業(yè)收納房源的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，幾乎“不計(jì)成本”；正在運(yùn)營(yíng)的房源，租客幾乎全滿(mǎn)。同時(shí)，網(wǎng)上針對(duì)長(zhǎng)租公寓服務(wù)差、收費(fèi)高等抱怨也層出不窮，甚至有人租了沒(méi)多久就大呼“上當(dāng)”。
長(zhǎng)租公寓究竟怎樣火起來(lái)的？火了以后，又將何去何從？記者走訪(fǎng)了滬上幾家長(zhǎng)租公寓。
品牌化長(zhǎng)租公寓在滬供不應(yīng)求
長(zhǎng)租公寓看似新鮮概念，實(shí)則由來(lái)已久。早在商品房誕生之前，就有政府主導(dǎo)的“代理經(jīng)租”機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)收納各處房源，再出租給需要房子的人。
當(dāng)前長(zhǎng)租公寓主要分兩類(lèi)：一是“代理經(jīng)租”式的分布式公寓，即企業(yè)從個(gè)人房東手里收取房源，經(jīng)裝修后租出，負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)服務(wù)；二是集中式公寓，即企業(yè)購(gòu)買(mǎi)或租賃整棟房屋，對(duì)其內(nèi)部進(jìn)行改造，再出租給房客。
“這個(gè)行業(yè)能做起來(lái)，很大程度有賴(lài)于技術(shù)提升所帶來(lái)的快速規(guī)模化。”青客公寓市場(chǎng)總監(jiān)屈成才告訴記者。長(zhǎng)租公寓的盈利模式并不復(fù)雜，本質(zhì)上就是通過(guò)運(yùn)營(yíng)服務(wù)令物業(yè)增值；在房租價(jià)格相當(dāng)透明的今天，要在這個(gè)“增值”部分實(shí)現(xiàn)盈利，靠的正是運(yùn)營(yíng)成本的降低。
過(guò)去，長(zhǎng)租公寓難以紅火，就是因?yàn)檫\(yùn)營(yíng)成本居高不下，只能依靠政府支持、或集中在毛利率高的高端市場(chǎng)。如今，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為長(zhǎng)租公寓帶來(lái)新的可能。以青客為例，100多人團(tuán)隊(duì)的工程師，在房租支付、門(mén)鎖、電費(fèi)統(tǒng)計(jì)等項(xiàng)目上，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)與大數(shù)據(jù)不斷優(yōu)化流程，使規(guī)模化成為可能，并借此降低成本。
空置率也是長(zhǎng)租公寓的重要指標(biāo)。從目前情況來(lái)看，品牌化的長(zhǎng)租公寓在上海仍供不應(yīng)求�！扒嗫退惆l(fā)展得最大的，目前也只有2萬(wàn)多間房源，與整個(gè)租房市場(chǎng)比起來(lái)，還是滄海一粟。”屈成才說(shuō)。魔方公寓是國(guó)內(nèi)集中式公寓的行業(yè)翹楚，但迄今在上海只有十多處布點(diǎn)，房客兩三千人。
爭(zhēng)奪熱門(mén)板塊房源“不計(jì)成本”
今年上半年，全國(guó)多家長(zhǎng)租公寓都獲得大筆投資。獲千萬(wàn)級(jí)別投資的有貴州御居公寓、武漢可寓公寓、上海寓見(jiàn)公寓，魔方公寓和青客公寓則獲得上億規(guī)模的投資；加上去年8月獲得雷軍億元投資的YOU+公寓，以及以“自如”品牌進(jìn)入長(zhǎng)租市場(chǎng)的鏈家地產(chǎn)，整個(gè)市場(chǎng)撬動(dòng)的資金近30億元。甚至不少連鎖酒店品牌也在考慮轉(zhuǎn)做長(zhǎng)租公寓。這其中有兩條關(guān)鍵因素：一是租房人群的變化；二是清晰的行業(yè)盈利模式。
“現(xiàn)在租房的普遍是90后，他們對(duì)居住條件要求很高，寧愿多出點(diǎn)錢(qián)，也不肯忍受群租或‘二房東’。”魔方公寓高級(jí)品牌經(jīng)理徐時(shí)寧告訴記者。魔方公寓定價(jià)每月2500元—3500元，單間，30平方米左右，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和迷你廚房，選址一般在地鐵站附近1公里內(nèi)。
青客公寓性?xún)r(jià)比稍高，普通民居中的一間房每月1500元左右，也在地鐵站附近。運(yùn)營(yíng)人員告訴記者，這個(gè)價(jià)格，在真正的“二房東”手里，租到的很有可能是用木板隔開(kāi)的群租房。
提到盈利模式，當(dāng)下互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)有明確盈利模式的不多，真正能夠掙錢(qián)的更少。據(jù)第三方機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)租公寓如果能做到滿(mǎn)租，利潤(rùn)率可達(dá)25%左右。
傳統(tǒng)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)企業(yè)則攜帶房源優(yōu)勢(shì)殺入這一市場(chǎng)。剛剛進(jìn)入上海不久的鏈家集團(tuán)推出“自如寓”，將上門(mén)到鏈家掛牌出租的房源，全部納入到“自如”體系。為了爭(zhēng)奪房源，“自如”與“青客”在多個(gè)熱門(mén)板塊展開(kāi)“不計(jì)成本”搶房。一位不愿透露姓名的從業(yè)人員告訴記者，像大寧板塊的房源，無(wú)論是老公房還是商品房，“來(lái)多少收多少”。
這是要花很大代價(jià)運(yùn)營(yíng)的行業(yè)
然而，伴隨著市場(chǎng)爆發(fā)期一同到來(lái)的，還有各式各樣的問(wèn)題。
在百度搜索上述數(shù)家長(zhǎng)租公寓的品牌名，可以看到很多來(lái)自房客的抱怨。服務(wù)差、房源與承諾的不一致、水電煤收費(fèi)定價(jià)過(guò)高、押金無(wú)法及時(shí)退還……大學(xué)畢業(yè)生小Y通過(guò)租房中介租住了一間長(zhǎng)租公寓，住了不到半年，已決定到期后不再續(xù)租。
“的確，這是個(gè)需要花很大代價(jià)去運(yùn)營(yíng)的行業(yè)�！鼻刹盘寡�，“我們確實(shí)需要提升�！币恍┰噲D以增值服務(wù)吸引房客的企業(yè)，也收到不少“吐槽”�！皹窍碌墓部臻g搞得不錯(cuò)，可房間條件還不如大學(xué)宿舍”、“衣服都沒(méi)有地方晾”……一定價(jià)格下，居住環(huán)境仍是多數(shù)房客的首要考慮條件。還有個(gè)別的小型集中式公寓，在將廠房、商用房改建為住宅時(shí)，手續(xù)不齊備，或?qū)χ苓吤裾a(chǎn)生干擾，潛藏風(fēng)險(xiǎn)。
但無(wú)論如何，機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)租公寓，比普通“二房東”更有競(jìng)爭(zhēng)力。無(wú)論舒適度、性?xún)r(jià)比還是增值服務(wù)，雄厚資本支持的技術(shù)升級(jí)和大規(guī)模復(fù)制，是“二房東”無(wú)法比擬的。幾乎所有的分布式長(zhǎng)租公寓，都嚴(yán)格遵守“N+1”的規(guī)定，即一套房子至多將客廳攔為房間，居住“N+1”戶(hù)房客，這與政府解決“群租”的思路一致，亦有望獲得更多來(lái)自政策層面上的支持。