■時(shí)報(bào)記者 馬蘭 報(bào)道
合同是當(dāng)事人或當(dāng)事雙方之間設(shè)立、變更、終止民事關(guān)系的協(xié)議。依法成立的合同，是受法律保護(hù)的。尤其是房屋的買賣和租賃合同，因?yàn)殛P(guān)乎權(quán)屬問題，合同的效力格外重要。但在很多情況下也不能一概而論，在一些特殊情況下，只要符合法律規(guī)范，已經(jīng)生效的合同依然可以解除，目的是保護(hù)一方的合法權(quán)益。
問題一
房屋權(quán)屬已變更合同是否能解除？
李然(化名)急需一套二手房用來結(jié)婚，他和未婚妻為了選擇一套合適的房子跑了很多小區(qū)，最終在房屋中介的介紹下選中了一套60平方米的小戶型。因?yàn)槎酥毖b修結(jié)婚，因此很快就與賣房人安寧(化名)簽訂了房屋買賣合同，也到房管部門進(jìn)行了權(quán)屬變更登記。
可讓李然沒有想到的是，房子看上去便宜又合適，可這背后卻隱藏了不為人知的秘密。當(dāng)李然和未婚妻再一次來到所購(gòu)買的房子里時(shí)，旁邊的鄰居告訴他們，這套房子上半年才發(fā)生了兇殺案，犯罪嫌疑人現(xiàn)在還沒有抓到。聽到這樣的情況，未婚妻覺得房子不吉利，說什么也不愿意在這樣的房子里辦喜事，他們找到安寧想退掉房子�？砂矊巺s表示，房子已經(jīng)進(jìn)行了權(quán)屬登記，買賣合同也已經(jīng)簽訂，怎么可能解除合同呢？
解答：我國(guó)實(shí)行房屋產(chǎn)權(quán)登記制度，雙方當(dāng)事人簽訂房屋買賣合同除了交付房屋，還要到當(dāng)?shù)胤抗懿块T和土地管理部門辦理權(quán)屬變更登記，合同才算發(fā)生法律效力。此時(shí)雙方合同義務(wù)完全履行，買受人依法取得房屋所有權(quán)。這時(shí)一方當(dāng)事人反悔要求解除合同的一般不予支持。但民事合同是雙方意思自治的產(chǎn)物，只要不違反法律、不損害國(guó)家利益和社會(huì)公共利益，雙方當(dāng)事人可以在合同中約定解除條件。
所謂解除條件，是指限制意思表示效果消滅的條件，即當(dāng)解除條件成就時(shí)，合同解除�！逗贤ā返诰攀龡l規(guī)定，當(dāng)事人協(xié)商一致，可以解除合同。當(dāng)事人可以約定一方解除合同的條件。解除合同的條件成就時(shí)，解除權(quán)人可以解除合同。也就是說，如果李然和安寧在簽訂的房屋買賣合同中有關(guān)于李然有權(quán)對(duì)房屋情況知情權(quán)的約定的話，那么，賣房人應(yīng)當(dāng)依法解除這份買賣合同。
問題二
房客擅自轉(zhuǎn)租房屋能否提前解除合同？
李先生名下有一套房屋，由于空置因此一直出租在外。去年年底，李先生通過房屋中介機(jī)構(gòu)尋找到承租人張某，張某看中了李先生的房子，雙方很快就簽訂了租賃合同，張某也順利地拿到了房門鑰匙。
可兩個(gè)月后，小區(qū)物業(yè)打電話找到李先生說，他家的租住戶多達(dá)十幾個(gè)人，每天折騰到很晚，噪聲很大，很多鄰居都提出抗議了。李先生找到張某詢問情況，張某只說自己將房子又轉(zhuǎn)租給了老鄉(xiāng)，至于房子里住了多少人，他自己也不清楚。李先生不愿再將房子租給張某了，要中途解除與張某的房屋租賃合同，卻擔(dān)心合同還沒有到期不能解除。
解答：根據(jù)《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第21條規(guī)定，承租人有下列行為之一的，出租人有權(quán)解除租賃合同。1.承租人擅自將承租的房屋轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)借的；2.承租人利用承租的房屋進(jìn)行非法活動(dòng)，損害公共利益的；3.承租人累計(jì)6個(gè)月不交租金的。本案中，張某沒有經(jīng)過李先生同意，擅自將房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租，而且沒有按照約定使用房屋，李先生是有權(quán)提前解除這份房屋租賃合同的。如果張某在使用中對(duì)房屋造成損壞，他應(yīng)當(dāng)對(duì)李先生進(jìn)行照價(jià)賠償。
值班律師：天津澗聯(lián)律師事務(wù)所 楊晶律師
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