多家知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。萬(wàn)科總裁郁亮就明確了未來(lái)對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬(wàn)億級(jí)多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。圖/CFP
風(fēng)口來(lái)襲，物業(yè)公司從“雞肋”變身“高富帥”。
自從彩生活于2014年6月在港股上市后，物業(yè)管理平臺(tái)備受關(guān)注。在今年年中的業(yè)績(jī)集中公布期，包括萬(wàn)科、保利、中海、富力、碧桂園、遠(yuǎn)洋等房企紛紛表示，將分拆旗下物業(yè)平臺(tái)并獨(dú)立上市。而東光股份、開(kāi)元物業(yè)等四家物業(yè)公司先后在新三板上市……
品牌房企在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面的一系列舉動(dòng)，背后隱藏著哪些意圖？又將面臨哪些問(wèn)題？
潮流，“拆”出一片新天地？
在今年房企年中業(yè)績(jī)集中披露期，除了營(yíng)收、利潤(rùn)等常規(guī)業(yè)績(jī)，各大房企不約而同地提出分拆物業(yè)平臺(tái)。
目前，包括萬(wàn)科、中海、綠城、遠(yuǎn)洋、富力、旭輝等知名房企的物業(yè)管理公司正行進(jìn)在上市的路上。其中，中海在7月時(shí)表示，已向香港聯(lián)交所遞交物業(yè)股份獨(dú)立上市的申請(qǐng)。同時(shí)，今年以來(lái)，廣東股份、開(kāi)元物業(yè)、丹田股份、華仁物業(yè)等四家物業(yè)公司也陸續(xù)在新三板上市。
碧桂園物業(yè)管理公司也已納入上市進(jìn)程。據(jù)其CFO吳建斌透露，目前碧桂園物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市工作中券商、投行、會(huì)計(jì)均已到位，“正在緊鑼密鼓地推進(jìn)之中。”其上市的目的地直指A股。
在這方面遠(yuǎn)洋也走在了前列。據(jù)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公司主席兼行政總裁主席李明透露，遠(yuǎn)洋的物業(yè)分拆已經(jīng)完成。但他強(qiáng)調(diào)，所有的服務(wù)要基于基礎(chǔ)服務(wù)，即物業(yè)管理基礎(chǔ)一定要做好，這是核心。
這些信息意味著，不管是在A股、H股還是新三板上市，未來(lái)的一段時(shí)間里，將會(huì)有越來(lái)越多的房企物業(yè)管理公司掛牌上市。
與此同時(shí)，物業(yè)公司之間的合作也在加強(qiáng)。9月9日，花樣年聯(lián)合金泰集團(tuán)簽訂合作協(xié)議，就物業(yè)管理方面展開(kāi)業(yè)務(wù)合作。而在幾個(gè)月前，深圳萬(wàn)科物業(yè)也與金泰物業(yè)達(dá)成合作，萬(wàn)科將輸出睿服務(wù)這一物業(yè)管理平臺(tái)，并落地金泰麗灣項(xiàng)目。
拆分，房企構(gòu)建新平臺(tái)
如今的房地產(chǎn)行業(yè)格局，可謂暗潮涌動(dòng)。在應(yīng)對(duì)行業(yè)變動(dòng)和自身轉(zhuǎn)型的過(guò)程中，物業(yè)管理成為了房企構(gòu)建全新平臺(tái)的重要環(huán)節(jié)。
“從未來(lái)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，樓市將逐步進(jìn)入存量房時(shí)代。對(duì)于房企來(lái)講，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的重點(diǎn)一定是在存量房領(lǐng)域。而物業(yè)管理服務(wù)作為存量房領(lǐng)域重點(diǎn)布局的市場(chǎng)，也是這些品牌房企構(gòu)建萬(wàn)億大平臺(tái)不可或缺的砝碼�！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示。
富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉在中期業(yè)績(jī)披露時(shí)就表示，當(dāng)前不少公司都在嘗試將物業(yè)管理業(yè)務(wù)證券化，旨在將公司有價(jià)值的部分業(yè)務(wù)釋放出來(lái)，“這方面公司也在研究中，相信我們公司的物業(yè)管理也蘊(yùn)藏了很大價(jià)值�！彼榻B，富力地產(chǎn)全國(guó)物業(yè)管理費(fèi)全年吞吐量有10億元，其中以商業(yè)物業(yè)管理為主的珠江新城就有數(shù)億元。
行業(yè)龍頭萬(wàn)科自然也不會(huì)忽視物業(yè)管理環(huán)節(jié)。5月萬(wàn)科在深圳召開(kāi)的股東大會(huì)上，萬(wàn)科總裁郁亮明確了未來(lái)對(duì)包括物業(yè)在內(nèi)的萬(wàn)億級(jí)多上市平臺(tái)控股集團(tuán)的目標(biāo)。
截至去年底，萬(wàn)科物業(yè)服務(wù)合同管理面積已達(dá)1億平方米。雖然與全國(guó)250億平方米的存量相比，這一數(shù)字占比并不高，但彩生活上市前的管理面積也僅是1億多平方米。這意味著萬(wàn)科在存量資產(chǎn)領(lǐng)域的物業(yè)管理及增值服務(wù)大有可為。
掘金，社區(qū)增值服務(wù)藏“藍(lán)�！�
然而，在傳統(tǒng)的物業(yè)管理行業(yè)里，一大批物業(yè)公司處于賠錢(qián)狀態(tài)。
克而瑞研究分析師朱一鳴表示，單看傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，物業(yè)管理業(yè)務(wù)的盈利水平并不高。萬(wàn)科2014年物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入19.9億元，營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率為13.24%，凈利潤(rùn)僅3.8億元，和其龐大的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入相比可謂九牛一毛；金地、招商等物業(yè)管理業(yè)務(wù)2014年僅帶來(lái)不到1億元的利潤(rùn)；碧桂園甚至虧損了0.89億元。
因此，若房企拆分物業(yè)管理板塊上市僅是為了發(fā)展傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)，以目前的收入水平將很難受到資本市場(chǎng)認(rèn)同。
面對(duì)這一困境，房企如何從物業(yè)管理業(yè)務(wù)中掘金？
事實(shí)上，分拆物業(yè)上市瞄準(zhǔn)的是龐大的業(yè)主群體，這是為未來(lái)的社區(qū)O2O做鋪墊。所謂的社區(qū)O2O，即利用移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)工具，通過(guò)線上到線下資源的整合，完成產(chǎn)品或服務(wù)“最后一公里”的到達(dá)，其核心正是以社區(qū)生活場(chǎng)景為中心，構(gòu)建用戶與商家、上門(mén)服務(wù)提供者之間連接的平臺(tái)。
以彩生活為例，除了傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)外，彩生活通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)搭建社區(qū)生活平臺(tái)，為業(yè)主提供繳費(fèi)、維修、理財(cái)、租房、電商等多方面的增值服務(wù)。這一生活平臺(tái)不僅提升業(yè)主體驗(yàn)，彩生活也能夠在挖掘業(yè)主需求和引進(jìn)第三方企業(yè)時(shí)抽取一定傭金。
數(shù)據(jù)顯示，上半年彩生活服務(wù)集團(tuán)的收益約為2.78億元，較2014年同期增加70.2%。按照公司主席潘軍的設(shè)想，增值服務(wù)將成為彩生活未來(lái)的第一大主業(yè)，“3年內(nèi)，彩生活增值服務(wù)的營(yíng)收占比將超過(guò)50%”。
“隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)深入各行各業(yè)，越來(lái)越多的房企借助網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)由單純的開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)向社區(qū)服務(wù)提供商，期望以此打破社區(qū)規(guī)模限制的壁壘，同時(shí)利用O2O為業(yè)務(wù)提供增值服務(wù)為自己加分，最終獲得增值服務(wù)收益�！睆埡陚ケ硎尽�
難題，規(guī)模與質(zhì)量如何平衡
盡管前景可觀，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，物業(yè)公司在實(shí)現(xiàn)資本化過(guò)程中還面臨一些問(wèn)題。
易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱就表示，業(yè)主規(guī)模是實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理資本化的基礎(chǔ)。彩生活就是在意識(shí)到這一點(diǎn)后，從2013年開(kāi)始瘋狂擴(kuò)張規(guī)模，其管理和訂約顧問(wèn)服務(wù)的社區(qū)數(shù)量從2013年底的615個(gè)激增到2015年6月底的1700個(gè)。萬(wàn)科也從原先只管理自己小區(qū)，到今年開(kāi)始物業(yè)管理服務(wù)輸出，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)。
也有業(yè)內(nèi)人士指出，房企物業(yè)市場(chǎng)化過(guò)程中對(duì)規(guī)模擴(kuò)張和成本管控的追求，很可能對(duì)服務(wù)質(zhì)量產(chǎn)生影響。彩生活便出現(xiàn)過(guò)因成本壓縮帶來(lái)的業(yè)主大規(guī)模維權(quán)。
朱一鳴表示，從理想化的角度來(lái)看，唯一的解決方式是房企加快對(duì)社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過(guò)這部分收益對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時(shí)，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。
同時(shí)，包括丁祖昱在內(nèi)的眾多業(yè)內(nèi)人士也指出，前有彩生活，后有萬(wàn)科睿服務(wù)，其業(yè)務(wù)網(wǎng)絡(luò)已遍布全國(guó)諸多城市。在此背景下，計(jì)劃分拆的物業(yè)管理公司如果找不到自身優(yōu)勢(shì)定位和核心競(jìng)爭(zhēng)力，即便分拆上市，也未必能夠一帆風(fēng)順。
本版采寫(xiě)/新京報(bào)記者 方王洋