“金九”已成，“銀十”還會(huì)變嗎

　　10月開局良好，還需持續(xù)發(fā)力

　　□本報(bào)記者 張峰

　　“金九”前半月不管是推盤量，還是成交量，都不盡如人意。但在最后時(shí)刻，終于發(fā)力了，成交量一路上升，“金九”仍延續(xù)了單月過萬的銷售量，這也是今年連續(xù)6個(gè)月，樓市總成交量保持在萬套以上的高位。

　　不出眾望，“銀十”繼續(xù)接力，一開始就給了大家一份驚喜。據(jù)統(tǒng)計(jì)，國慶7天杭州新房簽約量高達(dá)1349套，突破了歷史最高紀(jì)錄，創(chuàng)下歷年最佳成績，成了名副其實(shí)的“黃金周”。

　　雖然黃金周表現(xiàn)搶眼，但是隨著杭州住房需求的持續(xù)釋放，10月能否繼續(xù)保持銷售高位，現(xiàn)在還不得而知。另外，10月新盤入市數(shù)量減少，靠居高不下的庫存房源，能否引起購房者的熱情，也有待觀察，而土地市場，經(jīng)過9月的瘋狂之后，也進(jìn)入了調(diào)整期。如此看來，杭州樓市的銀10成色如何，現(xiàn)在還不能下結(jié)論。

　　開局勢頭良好 “銀十”值得期待

　　雖然9月成交量再次超過一萬套，但仔細(xì)觀察，不難發(fā)現(xiàn)9月前半月銷售量并不高，若不是最后一周的沖量，“金九”成交量很有可能跌回萬套以內(nèi)。

　　10月一開始新房成交就進(jìn)入高歌猛進(jìn)模式，國慶黃金周7天成交1349套的成績，創(chuàng)下歷史新高。然而緊接而來的第二周市區(qū)新房成交量，卻維持在9月中期的水平。據(jù)觀察，10月8日-13日期間，杭州主城區(qū)單日成交量均在200套以下，如果算上余杭、蕭山的成交量，那么杭州市區(qū)單日成交量，都在365-534套區(qū)間之內(nèi)，這與9月前中期水平相當(dāng)。

　　截至10月13日，杭州市區(qū)前13天的新房成交量為3948套，按此測算，整個(gè)10月份成交想要再次過萬，還需要進(jìn)一步發(fā)力。

　　另一方面，10月新入市樓盤相比9月份縮水近半，與9月近50個(gè)樓盤的熱鬧開盤場面相比，10月的開盤數(shù)量并不多。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月杭州全市預(yù)計(jì)將有30余個(gè)樓盤開盤，其中首開新盤25個(gè)。在新房源供應(yīng)相對(duì)減少的情況下，“銀十”成交量或?qū)⑹盏接绊憽?/p>

　　30余盤新開 火爆場面不少

　　雖然10月開盤數(shù)量不及9月，但還是有不少樓盤值得關(guān)注，其中本月新開盤中首開樓盤20個(gè)，占據(jù)了本月推盤的8成，可以說是名副其實(shí)的新盤“盛宴”。

　　從各個(gè)板塊來看，濱江和蕭山板塊是本月開盤數(shù)量最多的板塊，各有4個(gè)樓盤推盤，而開盤的項(xiàng)目除了前段時(shí)間瘋狂造勢的綠城楊柳郡、綠城桃李春風(fēng)之外，一些“小鮮肉”紛紛進(jìn)入人們的視野，寶嘉譽(yù)府、合景天峻、北大資源·海港城、東日·晴好、嘉凱城·中凱城市之光、錢塘玫瑰灣等項(xiàng)目均是首次亮相，其中百翹香江是新加坡開發(fā)商進(jìn)入杭州的首個(gè)項(xiàng)目，體量不大，總共有600戶，不知首戰(zhàn)成績?nèi)绾巍?/p>

　　今年改善型住房項(xiàng)目一直都是市場上的熱銷品，開發(fā)商也紛紛大打改善牌，拼學(xué)區(qū)拼環(huán)境，推出大戶型房源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月開盤項(xiàng)目中有13個(gè)樓盤推出120平方米以上的大戶型房源，其中春風(fēng)江南府、中海·御道路一號(hào)、豐隆·百翹香江、德圣·潮聞天下等樓盤，均以120平方米以上的大戶型為主。

　　盡管改善型房源在10月大幅入市，但剛需型房源仍舊是樓市的主力，如萍水街一號(hào)、淮礦東元府、陽光城翡麗灣、寶嘉譽(yù)府等推出的均為120平方米以下的剛需戶型。另外黃龍金茂悅、地鐵綠城·楊柳郡、合景天峻和綠城·桃源小鎮(zhèn)等樓盤，推出的房源則兩者都有，比較多樣。

　　另外，本月開盤樓盤中不少商業(yè)項(xiàng)目也蠢蠢欲動(dòng)，不少寫字樓及酒店式公寓將于本月推出，包括迪凱金座、東亞新干線、銀潤星座、越秀維多利中心、世茂·之西湖、北大資源·海港城、空港新天地和御金臺(tái)國際中心等。

　　8宗宅地出讓 競價(jià)規(guī)則有變

　　由于10月預(yù)售新政的出現(xiàn)，導(dǎo)致了杭州9月土地掀起一波拍地高潮。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月份共成交了34宗地塊，總成交額達(dá)146億元，占前三季度土地總出讓金額的38%，成為今年杭州土地市場單月成交額最高的一個(gè)月。

　　而這波熱潮中，萬科成了杭州土地市場的大買主。9月杭州萬科斬獲5宗宅地，儲(chǔ)備了302畝土地，最大可建體量39.65萬平方米，累計(jì)砸錢38.08億元。10月土地剛剛開閘，萬科又以底價(jià)再入兩宗地塊（其中一宗為物流用地）。

　　相比9月份的熱潮，10月份土地市場冷淡了許多，全市計(jì)劃出讓8宗土地，均為住宅類用地，包括主城區(qū)3宗，蕭山區(qū)4宗，余杭區(qū)1宗，除了萬科已經(jīng)收入囊中的未來科技城地塊，主城區(qū)三墩北地塊和濱江的兩宗宅地，仍吸引了不少開發(fā)商關(guān)注。

　　不過從9月份開始，《掛牌出讓書面競價(jià)規(guī)則》已發(fā)生變化，杭州土地又重新恢復(fù)價(jià)高者得之，之前超過上限價(jià)格轉(zhuǎn)入保障房面積競投的規(guī)定已被取消，在沒有了溢價(jià)率的限制后，房企拿地或許將會(huì)更趨謹(jǐn)慎，因此“銀十”的土地市場，或?qū)⑦d色許多。

　　寬松政策頻出

　　穩(wěn)定樓市消費(fèi)

　　今年以來，樓市的利好政策一直不斷，大都向著鼓勵(lì)改善居民住房需求、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的方向調(diào)整，而這一系列政策的推出，給了購房者一次又一次的動(dòng)力，也造就了開發(fā)商一次又一次的銷售熱潮。

　　就在國慶節(jié)前最后一天，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合公布了一份通知，把非限購城市首套房首付款比例，從原來的不低于30%調(diào)整為不低于25%。首付款的下降直接降低了購房者的購房壓力，在一定程度上再次刺激了購房者的買房需求，“黃金周”的出現(xiàn)受其影響也說不定。

　　值得注意的是，杭州11月開始將實(shí)行公積金新政，屆時(shí)個(gè)人公積金貸款額度或?qū)⒂泻艽笞兓�，一些公積金余額較少的購房者，可貸額度將減少，因此10月份也催生了不少搭最后一班車的購房者。記者從不少開發(fā)商處了解到，10月前半個(gè)月有不少客戶希望能在新政前使用公積金貸款買房，隨著越來越接近新政實(shí)施，部分銀行已經(jīng)不再受理公積金貸款的單子，這一情況將持續(xù)到11月之后，因此新政的即將實(shí)施，也一定程度上加速了購房者下單。不過雖然新政根據(jù)月均余額計(jì)算貸款額度已經(jīng)被大部分人熟知，但具體如何計(jì)算，仍有許多人未完全弄懂，因此存在觀望情緒的人也不在少數(shù)。

　　另外，住房公積金異地貸款政策，住建部明確自10月8日起將實(shí)施，多項(xiàng)舉措切實(shí)提高住房公積金使用效率，包括全面推行異地貸款業(yè)務(wù)。結(jié)合之前出臺(tái)的一系列政策，在如此眾多的利好政策背景下，整個(gè)10月乃至四季度的杭州樓市，或有望繼續(xù)向好。