紐約和倫敦坐擁全球最貴樓盤(pán)，對(duì)房產(chǎn)征稅的方法卻大相徑庭。紐約每年按市場(chǎng)行情為房屋估價(jià)后征稅，倫敦則針對(duì)“豪宅”課以重稅，二者都難以兼顧稅收穩(wěn)定和社會(huì)公平。
【倫敦：“印花稅”是重頭】
按照房產(chǎn)稅收與房屋價(jià)值比例計(jì)算，紐約業(yè)主比倫敦房主整體多繳四成房產(chǎn)稅。按照實(shí)際價(jià)值比較，紐約征收的房產(chǎn)稅也多于倫敦。
去年全年，全紐約350萬(wàn)戶家庭為總價(jià)值1.7萬(wàn)億的房產(chǎn)繳稅120億美元，稅率為0.71%。倫敦350萬(wàn)戶家庭去年為價(jià)值2.2萬(wàn)億的房產(chǎn)繳稅110億美元，稅率僅0.51%。
明明稅基大于紐約，倫敦征收的房產(chǎn)稅卻少得多。原因在于，倫敦對(duì)房地產(chǎn)征稅普遍偏低，稅賦重?fù)?dān)主要由有錢(qián)人承擔(dān)。
倫敦的業(yè)主每年繳納一種類(lèi)似物業(yè)稅的“家庭稅”，稅率較低。大倫敦轄區(qū)內(nèi)的33個(gè)行政區(qū)，稅率高低略有差別，但即使繳稅最多的房產(chǎn)，每年“家庭稅”的賬單也不過(guò)3356英鎊。
印花稅是倫敦房產(chǎn)稅收的重頭戲，在地方稅收中占比45%，而紐約的同一比例僅為13%。印花稅不同于每年必繳的房產(chǎn)稅，只有房產(chǎn)交易過(guò)戶時(shí)才需繳納。
不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這是一種效率低下的稅種。既不能提供穩(wěn)定、客觀的稅收，又會(huì)干擾消費(fèi)者搬家、換房的決策。甚至有研究顯示，印花稅抑制了房地產(chǎn)交易，影響力在8%至20%之間。
為逃避繳納印花稅，一些業(yè)主推遲或取消了搬家換房的計(jì)劃。如果人們不能隨著就業(yè)需求自如遷徙，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。
紐約則不同，房產(chǎn)稅已然是地方收入的重要來(lái)源，在每年500億美元稅收中占比超過(guò)四成。而且，紐約征收房產(chǎn)稅以市場(chǎng)最新價(jià)格為依據(jù)，稅收能夠反應(yīng)房產(chǎn)的真實(shí)價(jià)值。在紐約，九成房產(chǎn)稅是每年按照房屋市價(jià)征收所得，同一比率在倫敦僅為55%。
【紐約：豪宅更劃算】
紐約房產(chǎn)稅的問(wèn)題在于，單一稅率對(duì)富人有利。結(jié)果，紐約成了豪宅置業(yè)者的天堂。雖然房?jī)r(jià)接近天文數(shù)字，所繳房產(chǎn)稅卻微不足道。
以曼哈頓公寓One57為例，這幢90層住宅樓是紐約最貴樓盤(pán)，頂層閣樓去年12月以1億美元成交，創(chuàng)下最高價(jià)紀(jì)錄。這宗房產(chǎn)交易僅繳稅280萬(wàn)美元，稅率不過(guò)2.8%。更令人吃驚的是，這幢天價(jià)豪宅的神秘戶主第一年上繳的房產(chǎn)稅不過(guò)1.7萬(wàn)美元，稅率僅為0.02%。
紐約每年以固定稅率、依照市場(chǎng)估值對(duì)所有房屋征稅。如果一棟樓房擁有3個(gè)以上住宅單位，稅務(wù)當(dāng)局會(huì)參考租賃市場(chǎng)價(jià)格，按一定比例調(diào)高該樓房估值。問(wèn)題在于，租賃市場(chǎng)上鮮有頂級(jí)公寓租賃，稅務(wù)當(dāng)局只好參照普通住宅租金為其估值，結(jié)果豪宅“縮水”，逃脫大筆房產(chǎn)稅。比如，One57的頂層豪宅，雖然房屋成交價(jià)為1億美元，但繳稅估值僅為650萬(wàn)美元。
紐約沒(méi)有專門(mén)針富人的稅收政策，不少房產(chǎn)稅補(bǔ)貼政策還漏洞重重。
紐約早年專門(mén)出臺(tái)鎖定房產(chǎn)稅的政策：指定類(lèi)型住宅，房產(chǎn)稅增幅一年內(nèi)不得超過(guò)6%到8%，5年累計(jì)增長(zhǎng)不得超過(guò)20%至30%。這項(xiàng)政策的本意是保護(hù)業(yè)主，防止房?jī)r(jià)漲得太快超過(guò)工資增長(zhǎng)，卻轉(zhuǎn)移了值錢(qián)樓盤(pán)的稅賦負(fù)擔(dān)，造福有錢(qián)人�！ 》康禺a(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)是，漲得快的房子地段好，本身不便宜，多為有錢(qián)人所有。房?jī)r(jià)不怎么漲的樓盤(pán)大多地段偏遠(yuǎn)、人氣低落，是低收入人群不得已的選擇。因?yàn)榉績(jī)r(jià)常年不漲，紐約的便宜住房無(wú)從享受優(yōu)惠，繳稅一點(diǎn)不少。
2014年，紐約最便宜的住房(價(jià)值10萬(wàn)至25萬(wàn)美元)所繳房產(chǎn)稅平均相當(dāng)于房?jī)r(jià)的1.08%，而那些價(jià)值1000萬(wàn)美元的豪宅因?yàn)槭艿皆龆惿舷拚叩谋Ｗo(hù)，只需繳納相當(dāng)于房?jī)r(jià)0.36%的房產(chǎn)稅。
【倫敦：一直很“仇富”】
在倫敦，有錢(qián)人是繳納房產(chǎn)稅的“生力軍”。在倫敦，價(jià)值1000萬(wàn)英鎊(1600萬(wàn)美元)的房屋稅率兩倍于100萬(wàn)英鎊以下的房屋。
倫敦以印花稅為主，房子成交價(jià)越高，稅率越高。在2012年以前，只有個(gè)人買(mǎi)房要繳納印花稅，公司購(gòu)房無(wú)需繳稅。如今，公司購(gòu)房不僅要繳納高達(dá)15%的印花稅，每年還要根據(jù)房屋價(jià)值另繳房產(chǎn)稅。僅此一項(xiàng)措施，倫敦在截至今年4月一年內(nèi)就征稅1.04億英鎊，令房地產(chǎn)稅收實(shí)現(xiàn)1.6%的增長(zhǎng)。
以前，倫敦1400多處價(jià)值1000萬(wàn)英鎊的住房按照其價(jià)值0.61%的稅率繳稅。如今，該稅率上調(diào)至1.09%，是紐約等價(jià)房屋的三倍。如果房產(chǎn)價(jià)值不超過(guò)100萬(wàn)英鎊，倫敦業(yè)主的繳稅稅率為0.44%，僅為紐約的一半。
區(qū)別征收房產(chǎn)稅，并沒(méi)有嚇跑各路富豪，同時(shí)也保障了中低收入者的住房條件，吸引更多年輕人就業(yè)，令倫敦經(jīng)濟(jì)保持活力。在房產(chǎn)稅問(wèn)題上，英國(guó)各主要政黨的態(tài)度驚人一致，堅(jiān)持對(duì)豪宅課以重稅，有效保障政策連貫性。
早在2009年，英國(guó)自由民主黨前任議員文森特·凱布就提議，對(duì)100萬(wàn)英鎊(160萬(wàn)美元)以上的房子征收“房屋稅”。5年后，工黨影子內(nèi)閣大臣埃德·鮑爾斯說(shuō)，計(jì)劃依靠類(lèi)似稅收每年創(chuàng)收12億英鎊。去年12月，保守黨財(cái)政大臣喬治·奧斯本上調(diào)印花稅，專門(mén)針對(duì)售價(jià)113萬(wàn)英鎊以上的房屋交易。難怪英國(guó)《經(jīng)濟(jì)學(xué)家》周刊戲稱，對(duì)豪宅課以重稅是英國(guó)各政黨能達(dá)成的唯一共識(shí)。
【紐約：避稅“花樣”多】
在倫敦，只要房屋價(jià)值相當(dāng)，納稅多少幾乎一樣。紐約的房地產(chǎn)稅則有如謎題，等價(jià)房產(chǎn)所繳稅費(fèi)可能大相徑庭。原因在于，一些減免稅收政策成為部分業(yè)主逃稅的工具。
紐約曾經(jīng)歷了數(shù)十年的人口衰退。為吸引更多人前來(lái)就業(yè)定居，紐約在1971年推出補(bǔ)貼計(jì)劃，對(duì)新建樓盤(pán)予以10年至25年的房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，條件是開(kāi)發(fā)商必須建造普通百姓“可負(fù)擔(dān)”的住宅。
隨著房?jī)r(jià)攀升，這項(xiàng)代號(hào)421a的免稅計(jì)劃日益昂貴。如今，該計(jì)劃令紐約每年損失11億美元，相當(dāng)于當(dāng)?shù)孛磕甓愂盏?%。更糟糕的是，由于申請(qǐng)資格極為繁復(fù)，除了大開(kāi)發(fā)商和高檔樓盤(pán)，大部分紐約地產(chǎn)商不愿申請(qǐng)這項(xiàng)補(bǔ)貼�，F(xiàn)在，全紐約只有15.3萬(wàn)戶房屋享受減免房產(chǎn)稅的政策，其中包括One57。享受該政策的房屋，減免稅收幅度也不盡相同。
不經(jīng)歷一番復(fù)雜的計(jì)算，沒(méi)人能說(shuō)清紐約房屋究竟繳多少稅。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在紐約價(jià)值1000萬(wàn)美元以上的房產(chǎn)中，繳稅最多的五分之一比最少的五分之一每年多繳稅近三倍。
地方組織“社區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)會(huì)”的研究顯示，享受421a減免稅優(yōu)惠的15.3萬(wàn)處房產(chǎn)，只有12.75萬(wàn)處稱得上是“可負(fù)擔(dān)”的住宅。如果把該計(jì)劃減免的稅收用于建房，只要5年內(nèi)就能建出同樣多的“可負(fù)擔(dān)”住宅，單價(jià)40萬(wàn)美元。而該計(jì)劃給予這些樓盤(pán)的優(yōu)惠遠(yuǎn)不止5年。(袁原)(新華社供本報(bào)特稿)
相關(guān)鏈接：房產(chǎn)稅，“好稅”不討好
房產(chǎn)稅是最靠譜的稅種之一，其斂財(cái)能力僅次于土地稅，幾乎不受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)影響，也極少干預(yù)人們的行為。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家眼中一個(gè)優(yōu)良稅種的基本“素養(yǎng)”。
然而，全球目前只有少數(shù)國(guó)家征收房產(chǎn)稅。國(guó)際貨幣基金組織專家約翰·內(nèi)勒高估計(jì)，發(fā)達(dá)國(guó)家所有稅收中僅5%來(lái)自每年征收的房產(chǎn)稅。在中等收入的新興經(jīng)濟(jì)體，房產(chǎn)稅占比更低，僅為2%。
美國(guó)算是征收房產(chǎn)稅較多的國(guó)家，房產(chǎn)稅收所得占總稅收的17%，在地方政府稅收中占比更高。德國(guó)的房產(chǎn)稅在總稅收中占比只有2%，而瑞士的房產(chǎn)稅占比則僅為0.4%。
推行房產(chǎn)稅的國(guó)家不多，原因很明白，老百姓不樂(lè)意。經(jīng)濟(jì)學(xué)家卻堅(jiān)持，房產(chǎn)稅優(yōu)勢(shì)多多。2008年金融危機(jī)爆發(fā)后，美國(guó)消費(fèi)稅、個(gè)人所得稅等多個(gè)稅種收入都明顯減少，唯有房產(chǎn)稅收入變化不大。民眾憎惡房產(chǎn)稅，因?yàn)橐唤痪褪且淮蠊P。同樣一筆錢(qián)分批收繳，效果可能有所不同。
國(guó)際貨幣基金組織專家內(nèi)勒高介紹，目前有20多個(gè)國(guó)家計(jì)劃推行房產(chǎn)稅，其中不少是新興經(jīng)濟(jì)體。