播報(bào)
后沙峪地塊樓面價(jià)也超了5萬(wàn)
在未來(lái)一個(gè)月的時(shí)間內(nèi),北京土地市場(chǎng)將出現(xiàn)罕見(jiàn)的集中推地,掛牌待售的土地大約30宗。在樊家村地塊刷新北京土地單價(jià)后,上周五,順義后沙峪又以高價(jià)成交一宗地塊。
10月23日,北京土地市場(chǎng)迎來(lái)三宗土地拍賣(mài):一宗順義后沙峪地塊和兩宗昌平南邵鎮(zhèn)地塊。備受關(guān)注的順義后沙峪地塊吸引了包括金隅大成、房地+北控、中糧+天恒、魯能、陽(yáng)光城等10余家房企或房企聯(lián)合體參與競(jìng)拍。經(jīng)過(guò)40余輪舉牌,北京金隅旗下公司金隅大成,以18.5億元+配建79400平方米限價(jià)商品房+46900平方米自住型商品住房拍得。
“樓面價(jià)高達(dá)5.25萬(wàn),這個(gè)價(jià)格是北京歷史前十名的樓面價(jià)!敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示。此次成交的樓面價(jià)超過(guò)區(qū)域在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格,且刷新了順義區(qū)域土地成交樓面價(jià)的最高紀(jì)錄。
而昌平南邵兩宗地塊經(jīng)過(guò)數(shù)輪爭(zhēng)奪,最終由泰禾、龍湖聯(lián)合體各拿一地。其中,龍湖聯(lián)合體以14.25億元的總價(jià)、配建4.56萬(wàn)平方米“人才公租房”的代價(jià)摘得昌平區(qū)南邵鎮(zhèn)(中關(guān)村科技園區(qū)昌平園東區(qū)二期)0303-07地塊F1住宅混合公建用地,溢價(jià)率50%,折合樓面價(jià)2.75萬(wàn)/平方米;泰禾以27.75億,配建4.9萬(wàn)平方米限價(jià)房摘得昌平南邵鎮(zhèn)0303-54地塊F1住宅混合公建用地(配建“限價(jià)商品住房”),商品房部分折合樓面價(jià)為2.1萬(wàn)元/平方米。
“未來(lái)一個(gè)月還將有多宗地王,特別是位于豐臺(tái)區(qū)的兩宗地塊與常營(yíng)鄉(xiāng)的地塊,樓面價(jià)都可能突破此前的區(qū)域紀(jì)錄!睆埓髠ヮA(yù)計(jì)。
深挖
房企也有朋友圈 首開(kāi)最受歡迎
除了上述例子,還有朝陽(yáng)孫河、大興瀛海等高價(jià)地塊的成交,一定程度上,入市即成高價(jià)地已經(jīng)成為一個(gè)市場(chǎng)現(xiàn)象。面對(duì)高昂的地價(jià),為分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)、整合資源,房地產(chǎn)企業(yè)之間也互相抱團(tuán)取暖,聯(lián)合拿地成為常見(jiàn)現(xiàn)象,房企也有“朋友圈”。
北京晨報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn),截至目前,近年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性用地共成交53宗,其中有23宗土地均是以聯(lián)合體的形式拿地,所占比例達(dá)到43%。在拿地的“合伙人”中,首開(kāi)最受歡迎,與保利、龍湖、萬(wàn)科、華潤(rùn)都是“好朋友”,今年共參與了6宗土地的聯(lián)合拿地。
1月7日,華潤(rùn)+首開(kāi)+平安以86.25億元聯(lián)合奪下豐臺(tái)花鄉(xiāng)白盆窯地塊,刷新了北京土地市場(chǎng)最高總價(jià)的紀(jì)錄。不過(guò),與首開(kāi)最親密的是龍湖,兩位戰(zhàn)友已先后聯(lián)合拿下一宗大興瀛海地塊和兩宗東壩南區(qū)地塊!艾F(xiàn)在很多房企都喜歡和首開(kāi)聯(lián)合拿地,這主要是因?yàn)樽鳛楸镜貒?guó)企,首開(kāi)更了解政府的需要,而其操盤(pán)能力相對(duì)較弱,正好能夠同聯(lián)合的品牌房企形成互補(bǔ)!眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅在接受采訪(fǎng)時(shí)分析,劃定“朋友圈”的目的在于既能夠分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn),又可以利用本地企業(yè)背后的資源。
此外,記者注意到,房企朋友圈中還有三對(duì)“好基友”,即華潤(rùn)和平安、旭輝和永同昌、方興和碧桂園。今年年初,華潤(rùn)與平安先后聯(lián)合拿下三宗地;旭輝和永同昌緊跟其后,拿下了順義仁和鎮(zhèn)地塊和大興龐各莊地塊;10月21日,方興和碧桂園結(jié)伴,拿下兩宗豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊地塊。
延伸
高價(jià)地都被誰(shuí)買(mǎi)走了?
葛洲壩以7.5萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下樊家村地塊,不少人對(duì)此表示“看不懂”。葛洲壩一向是以“出資傍名牌”的形象出現(xiàn)在地產(chǎn)業(yè)界,方興、龍湖、融創(chuàng)等知名企業(yè)在北京的樓盤(pán),幕后多有葛洲壩的身影。葛洲壩上一次獨(dú)立操盤(pán)是2013年在大興舊宮開(kāi)發(fā)的葛洲壩紫郡府項(xiàng)目,整盤(pán)均價(jià)2.7萬(wàn)元/平方米,最終以低于區(qū)域價(jià)格的方式快速走量去化。事隔兩年,葛洲壩再次獨(dú)立拿地,從幕后轉(zhuǎn)向臺(tái)前,業(yè)內(nèi)人士對(duì)其10萬(wàn)+以上豪宅產(chǎn)品的研發(fā)規(guī)劃能力略表?yè)?dān)心。那么,此前的高價(jià)地如今的境況如何?
夏家胡同地塊
2013年7月,懋源地產(chǎn)以17.7億元+配建3.8萬(wàn)平方米公租房的條件拍下夏家胡同地塊,折合樓面價(jià)4.5萬(wàn)元/平方米,當(dāng)時(shí)業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格在7萬(wàn)元以上。該地塊現(xiàn)在還僅處于規(guī)劃階段,不急于推盤(pán)的一個(gè)原因,應(yīng)該是考慮到其剛推出的臨近樊家村地塊的“釣云臺(tái)”項(xiàng)目。“夏家胡同地塊緊挨著釣云臺(tái)項(xiàng)目,不選擇同時(shí)推出,也是避免自己兩個(gè)項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng),算是一種自我保護(hù)!币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
農(nóng)展館地塊
2013年9月4日,經(jīng)過(guò)近70輪舉牌,融創(chuàng)以21億元+配建27.8萬(wàn)平方米醫(yī)院面積力克7家房企,拿下農(nóng)展館北路8號(hào)住宅地塊。經(jīng)計(jì)算,該地塊溢價(jià)率為16%,考慮到配建的醫(yī)院成本,折合樓面價(jià)高達(dá)73099元/平方米,刷新了北京土地成交樓面價(jià)的最高單價(jià)紀(jì)錄。2014年12月,該地塊拿到預(yù)售證,住宅擬售價(jià)格為16.5萬(wàn)元/平方米,單套價(jià)格從4000萬(wàn)元至7000萬(wàn)元不等。
西局地塊
2014年2月,泰禾集團(tuán)以49.58億元+配建5萬(wàn)平方米限價(jià)商品房的條件獲得豐臺(tái)西局住宅、商業(yè)及辦公地塊,商品房部分的樓面價(jià)逼近6.8萬(wàn)元/平方米。不過(guò),一向以“高周轉(zhuǎn)”見(jiàn)長(zhǎng)的泰禾卻在西局項(xiàng)目上進(jìn)展緩慢。有消息稱(chēng),泰禾因?yàn)樵谏虡I(yè)還建上和村民發(fā)生了分歧,還建的位置和面積尚未達(dá)成協(xié)議。
石榴莊地塊
2015年8月,位于南四環(huán)內(nèi)的石榴莊地塊引發(fā)多個(gè)品牌房企激烈爭(zhēng)搶?zhuān)罱K中鐵建方興聯(lián)合體以50.25億元+配建1.86萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得該地塊。據(jù)業(yè)內(nèi)人士估算,商業(yè)住宅部分樓面價(jià)接近6萬(wàn)元/平方米,刷新了當(dāng)時(shí)該區(qū)域的最高樓面價(jià),預(yù)計(jì)日后入市又是一個(gè)10萬(wàn)+項(xiàng)目。
孫河地塊
2015年9月2日,保利首開(kāi)聯(lián)合體以64.83億元、折合5.4萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下孫河北甸西村地塊,樓面價(jià)和總價(jià)雙雙刷新孫河區(qū)域紀(jì)錄。其高價(jià)成交有望讓中糧地產(chǎn)松一口氣。2013年7月,中糧地產(chǎn)以23.6億元、樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/平方米摘得孫河一宗住宅用地,刷新該區(qū)域的最高樓面價(jià)。中糧地產(chǎn)掙扎近2年時(shí)間,在龍湖、泰禾的孫河項(xiàng)目去化進(jìn)入尾聲才遲遲入市!氨@组_(kāi)摘得孫河地塊后,抬升了孫河板塊的市場(chǎng)預(yù)期,中糧的孫河項(xiàng)目有望解套。不過(guò)在當(dāng)前豪宅競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下,中糧瑞府的銷(xiāo)售依然壓力很大!币晃粯I(yè)內(nèi)人士表示。
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葛洲壩什么來(lái)頭?
一出手便大手筆的葛洲壩到底是什么來(lái)頭?
事實(shí)上,作為國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定的16家央企房地產(chǎn)企業(yè)之一,盡管依托葛洲壩整個(gè)集團(tuán)的業(yè)務(wù),實(shí)力雄厚,但一直未真正發(fā)力,在地產(chǎn)行業(yè)蟄伏多年。直到2010年葛洲壩地產(chǎn)才悄然加速,啟動(dòng)了地產(chǎn)板塊的全國(guó)擴(kuò)張。從公司年報(bào)可以看出,2009年葛洲壩在房地產(chǎn)板塊的營(yíng)業(yè)收入只有5500萬(wàn)元,占集團(tuán)全部收入的千分之二左右。而到了2014年,公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入62.54億元,同比增長(zhǎng)398.16%,占公司營(yíng)業(yè)收入總額一下躍升至8.73%。
在2015年半年報(bào)中,葛洲壩提出要堅(jiān)持重點(diǎn)布局一、二線(xiàn)城市,加強(qiáng)與行業(yè)龍頭合作。這在一定程度上表明,其出手拿地并非一時(shí)興起,而是戰(zhàn)略部署。實(shí)際上,樊家村地塊附近的龍湖西宸原著項(xiàng)目,便是由龍湖地產(chǎn)和葛洲壩聯(lián)合開(kāi)發(fā)。
葛洲壩為什么會(huì)看好豐臺(tái)、看好北京的高端市場(chǎng)?就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,北上廣深構(gòu)成的一線(xiàn)城市最具市場(chǎng)活力和增長(zhǎng)預(yù)期,相對(duì)二、三線(xiàn)城市風(fēng)險(xiǎn)較小,北京作為首都在一線(xiàn)城市中最為特殊,人口、資金、產(chǎn)業(yè)的聚集效應(yīng)無(wú)可替代。
本版撰文
北京晨報(bào)記者 楊奕