今年11月，北京市住建委首創(chuàng)的自住型商品房這一住宅類型，將面市整兩年的時間。據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，在這兩年時間里，北京共推出54個自住房項目，可供應(yīng)5.4萬套自住房，其中3.3萬套房源在今年開售。由于數(shù)量眾多，自住房的入市給北京住宅市場帶來顛覆性的沖擊，剛需項目首當(dāng)其沖遭遇重挫，北京住宅均價被拉低近一成。　　

　　供應(yīng)量占比近四成

　　2013年10月23日，北京市公布《關(guān)于加快中低價位自住型改善型商品住房建設(shè)的意見》，明確將加快自住型商品住房建設(shè)，兩年內(nèi)將推出7萬套自住型商品房，套型建筑面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質(zhì)商品住房低30%左右。

　　2013年11月12日，首批7個2013年北京市第一批自住型商品房項目規(guī)劃設(shè)計方案在北京市規(guī)劃展覽館正式對外開放。首批7個項目分布在四個區(qū)縣，套型面積均為90平方米以下，可提供自住型商品房16000余套。

　　2015年迎來自住房入市高峰，套數(shù)比2014年增加50%。目前，除東西兩城，以及位置偏遠(yuǎn)的懷柔、密云、延慶，其余行政區(qū)均有自住房項目供給。從已入市和待入市項目來看，最高售價已達到每平方米2.9萬元，最低售價僅為每平方米1.05萬元。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析，自住房制度的設(shè)計初衷，就是為了緩解商品房價格漲速過快，剛需購房者一房難求的局面，而從實際市場效果來看，也確實達到了目的。由于部分自住房體量較大，分批供應(yīng)的原因，兩年時間里，實際取得預(yù)售許可、推向市場銷售的自住房一共4.2萬套，與同期10.9萬套純商住宅(不含自住房及保障房)相比，自住房供量相當(dāng)于純商住宅的38.4%，切實起到了補充中低價位房源量不足的作用。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，目前北京推出自住房項目最多的三個行政區(qū)是朝陽區(qū)、大興區(qū)和順義區(qū)，分別推出了10個、9個和8個自住房項目。從供應(yīng)套數(shù)前三甲的行政區(qū)來看，則分別是朝陽區(qū)、通州區(qū)和門頭溝區(qū)。這些區(qū)域在售商品房現(xiàn)象均呈現(xiàn)中高端化趨勢，極為缺少中低價位的剛需項目，因此自住房成為這些區(qū)域內(nèi)剛需客群的首選。

　　剛需盤遭遇重挫

　　“為了避免自住房的直接沖擊，我們不得不改變了產(chǎn)品的定位，從原來面向剛需升級成為改善類產(chǎn)品，戶型面積也從原來的不足90平米變成現(xiàn)在的100平米以上”，通州區(qū)某在售住宅項目營銷負(fù)責(zé)人告訴記者，通過調(diào)整，形成了與自住房差異化的定位，以此來吸引不同的客群。

　　自住房拉低房價的意義一方面在于對均價水平的拉低，另一方面則因鎖定客群的特點，影響到了剛需盤的銷量及價格。

　　亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年，自住房對整體市場價格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。對于剛需盤相對集中的區(qū)域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交量都出現(xiàn)明顯下滑，基本上相當(dāng)于此前的50%，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

　　郭毅分析，剛需商品住宅成交量受自住房影響重挫之后，不可避免地抑制了價格的上漲，部分區(qū)域在2014年剛需盤甚至出現(xiàn)降價現(xiàn)象，比如房山，在售項目價格水平從2.5萬元/平方米一度回落至1.8萬-2萬元/平方米，今年年中才開始出現(xiàn)緩慢回升的跡象。

　　并非一房難求

　　然而，隨著普通商品房定價趨近自住房，自住房的狂歡也開始“退燒”，雖然申購人數(shù)依然龐大，但棄購比例也居高不下。

　　從2014年一年的實際成交情況看，除了宋家莊等核心城區(qū)的自住房首輪即能被中簽的優(yōu)先家庭搶購一空外，其他自住房都出現(xiàn)了一定比例的棄購，多輪選房后最終都會向非優(yōu)先家庭開放。

　　而對于部分自住房在所有申購家庭選購后仍有大量剩余房源的，則開始轉(zhuǎn)成普通住宅入市。近日，北京還首次出現(xiàn)政府收購自住房用作安置房的情況。位于朝陽區(qū)來廣營地區(qū)的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進行了兩次選房后，仍然有818套剩余房源，東城區(qū)打算購買這些剩余房源，作為中心城區(qū)棚戶區(qū)改造的對接安置房。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，一般來說，被棄購的自住房多是在地段和面積上有短板，比如位于平谷、大興采育等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，或者戶型面積超過100平方米的大戶型。

　　除了適當(dāng)調(diào)整戶型面積和供應(yīng)區(qū)域之外，上述業(yè)內(nèi)人士表示，還要對自住房供應(yīng)體系進行一些優(yōu)化，包括如何優(yōu)選開發(fā)商，如何保證產(chǎn)品設(shè)計以及建造品質(zhì)等方面。

　　京華時報記者 潘秀林