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    溫州:業(yè)主大會(huì)作為獨(dú)立法人起訴開發(fā)商

    溫州:業(yè)主大會(huì)作為獨(dú)立法人起訴開發(fā)商

    2015-10-24 11:35:00

    來源:經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)

        溫州市鹿城區(qū)嘉鴻花園的業(yè)主們最近因?yàn)橐黄鸸偎境雒恕?0月10日上午,溫州市鹿城區(qū)人民法院公開審理了他們對(duì)溫州嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的起訴案。

        此案引人關(guān)注的焦點(diǎn)在于,嘉鴻業(yè)主大會(huì)是2013年3月25日由溫州市鹿城區(qū)民政局核準(zhǔn)登記的社團(tuán)法人。以獨(dú)立法人資格參與訴訟,“嘉鴻”在全國創(chuàng)了先河。

        小區(qū)會(huì)所所有權(quán)之爭(zhēng)

        溫州嘉鴻花園位于溫州市鹿城區(qū)學(xué)院中路,小區(qū)占地面積5.6萬平方米,有13幢高層住宅樓共819戶,于2006年交付使用。其中,小區(qū)在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會(huì)所,合計(jì)建筑面積1015.64平方米。

        嘉鴻業(yè)主大會(huì)在訴狀中稱,當(dāng)初建設(shè)小區(qū)時(shí),溫州市規(guī)劃局、溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)在批復(fù)文件中,核定建設(shè)會(huì)所是作為居委會(huì)、公廁、物業(yè)等配套用房。業(yè)主們認(rèn)為,當(dāng)時(shí)房開公司在購房合同中關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的約定條款中承諾“監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綠化、會(huì)所在該商品房交付使用后9個(gè)月內(nèi)達(dá)到使用條件”。2010年,小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì),2011年將上述會(huì)所裝修后一直作為業(yè)主們的文娛活動(dòng)場(chǎng)所使用至今。

        直到今年3月,溫州市房屋登記中心送來的一張《異議申請(qǐng)人權(quán)利義務(wù)告知書》讓業(yè)主們“如夢(mèng)方醒”:開發(fā)商要將會(huì)所的所有權(quán)登記在自己公司名下。2個(gè)月后,市房屋登記中心第二張《告知書》到達(dá)小區(qū),告知業(yè)主,決定暫緩辦理對(duì)小區(qū)會(huì)所所有權(quán)初始登記,并給予異議申請(qǐng)人60天的訴訟權(quán)利保全期。今年6月,嘉鴻小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)表決,70%的業(yè)主簽了字。隨后,嘉鴻業(yè)主大會(huì)一紙?jiān)V狀把嘉鴻房開公司告上法院,爭(zhēng)取得到會(huì)所的所有權(quán)。

        業(yè)主們認(rèn)為,開發(fā)商的行為違背了當(dāng)時(shí)行政部門的審批規(guī)定,侵害了全體業(yè)主的利益。7月8日,作為全體業(yè)主的代表,嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)以獨(dú)立法人資格向鹿城區(qū)法院遞交了民事訴狀,要求法院判令涉案會(huì)所屬于小區(qū)公共配套建筑,1015.64平方米的會(huì)所所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。

        10日上午9時(shí),溫州市鹿城區(qū)法院開庭審理此案。旁聽席上,嘉鴻花園60位業(yè)主代表、溫州其他小區(qū)業(yè)委會(huì)代表及部分媒體記者參加了旁聽。庭審的焦點(diǎn)主要集中三點(diǎn):會(huì)所有無專有性;會(huì)所作為小區(qū)建設(shè)成本是否進(jìn)入房屋銷售價(jià)格;合同約定是否有效。雙方在經(jīng)過了4個(gè)小時(shí)的激辯后,直至下午1點(diǎn),庭審才結(jié)束,法院并未當(dāng)庭宣判。

        “獨(dú)立法人”的作用

        嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)這次能順利提起訴訟,得益于其具備的法人資格。

        按照現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定,業(yè)主大會(huì)以會(huì)議的形式存在,并不具備法人的特征!段餀(quán)法》中也沒有明確業(yè)委會(huì)的法律地位。沒有法人資格的業(yè)委會(huì)如果要起訴開發(fā)商,法院要求必須有70%以上的小區(qū)業(yè)主同意,建筑面積也需要達(dá)到70%以上。費(fèi)時(shí)費(fèi)力,工作難度很大。

        溫州市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)副會(huì)長高明潔說,讓業(yè)委會(huì)具備法人資格,就是讓業(yè)委會(huì)擁有能為廣大業(yè)主爭(zhēng)取正當(dāng)權(quán)益的合法權(quán)利。如遇維權(quán)事宜,通過法人和代表直接走法律途徑,方便、透明、公正。

        高明潔介紹,業(yè)委會(huì)具有法人資格,在溫州現(xiàn)在還只是試點(diǎn)。2012年,民政部、省民政廳等曾聯(lián)合來溫考察,提出溫州能否嘗試探索對(duì)業(yè)主大會(huì)創(chuàng)新管理。2013年,鹿城區(qū)民政局決定對(duì)符合成立社團(tuán)登記條件的小區(qū)業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)予社團(tuán)登記,確定試點(diǎn)定在溫州市南塘五組團(tuán)和嘉鴻花園兩個(gè)小區(qū)。目前,溫州已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有600多家,但獲得法人資格的業(yè)主大會(huì)僅有5家。據(jù)悉,民政部門正在評(píng)估試點(diǎn)運(yùn)行情況,經(jīng)總體評(píng)估后再?zèng)Q定是否全面鋪開。

        嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)主任王茂友告訴記者,嘉鴻的社團(tuán)法人登記證書業(yè)務(wù)范圍包括制定、修改小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)制度、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益等。具備法人資格后,嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)立即在銀行開戶,電梯廣告費(fèi)、小區(qū)公共部位和經(jīng)營用房收入等資金陸續(xù)匯入。而這些款項(xiàng)以往由身為企業(yè)法人的物業(yè)公司“代管”,因?yàn)槿鄙贅I(yè)主大會(huì)的監(jiān)督,賬目問題和資金去向往往成為業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生糾紛的根源。現(xiàn)在,小區(qū)可以真正自主決定公共收益的處置分配,自己管錢,還可以直接打官司,維護(hù)廣大業(yè)主的公共利益。王茂友介紹,現(xiàn)在嘉鴻小區(qū)的物業(yè)公司是通過業(yè)主大會(huì)公開招標(biāo)選用的,物業(yè)費(fèi)也從原來每平方米1.5元降到1.2元,大家相處和睦。

        法律是最好的“裁判”

        盡管這起案件最終結(jié)果尚未揭曉。但一個(gè)共識(shí)已經(jīng)形成:拿起法律武器,是規(guī)范公正的做法。

        溫州泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭云杰直言:“發(fā)生任何事情都要有裁判。事情該怎樣就怎樣,最終由法律說了算。這是一個(gè)理性方向。從這個(gè)層面講,此案的延伸意義,無論對(duì)業(yè)主大會(huì)還是開發(fā)商來說,對(duì)以后這類事情的解決都有益處”。

        近年來,小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司之間問題不斷,業(yè)主維權(quán)呼聲很高。傳統(tǒng)的處理方式容易造成各種矛盾糾紛,有的甚至拖了幾十年都無法解決。據(jù)了解,目前全國有將近60萬個(gè)小區(qū),但有法人資格的小區(qū)連萬分之一都不到。從這點(diǎn)上說,如果小區(qū)業(yè)主大會(huì)都具有法人資格,其運(yùn)行規(guī)則就可以另行制定,由此來提高其治理能力和水平。

        浙江錦豐律師事務(wù)所主任樊德珠認(rèn)為,按照法律規(guī)定,小區(qū)業(yè)主認(rèn)為權(quán)益受到開發(fā)商、物業(yè)公司損害時(shí),可以個(gè)人身份提起訴訟,但在現(xiàn)實(shí)中,這種情況很少發(fā)生!爱吘勾蚬偎疽M(fèi)精力,還需要專業(yè)知識(shí)和足夠財(cái)力!彼J(rèn)為,業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)法人資格,具有訴訟參與人的地位,可以作為原告提起訴訟,擺脫個(gè)人勢(shì)單力薄的狀況,起到積沙成塔的作用。

        “嘉鴻帶了個(gè)好頭,我們明年也要打一場(chǎng)這樣的官司”。鹿城區(qū)黃龍康城第二屆業(yè)委會(huì)主任陳小謙說,整體講現(xiàn)在全國小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商在公用設(shè)施分割上的問題比較多。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》中都很明確,公用設(shè)施歸“業(yè)主使用”,但是由于沒有法規(guī)依據(jù),產(chǎn)權(quán)不明確,現(xiàn)在普遍情況是“誰占有誰使用”。

        法律界人士表示,業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)法人資格,具有訴訟參與人的地位,既可以為了維權(quán)作為原告提起訴訟,也可能因?yàn)榍謾?quán)行為作為被告面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。

        無論如何,運(yùn)用法律的武器作出“裁判”,既有利于業(yè)主大會(huì)更好地為廣大業(yè)主維權(quán),也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的整體提升。從這個(gè)意義上說,嘉鴻案開審或許能給全國提供一個(gè)借鑒。

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