溫州市鹿城區(qū)嘉鴻花園的業(yè)主們最近因?yàn)橐黄鸸偎境雒恕?0月10日上午，溫州市鹿城區(qū)人民法院公開審理了他們對(duì)溫州嘉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的起訴案。
此案引人關(guān)注的焦點(diǎn)在于，嘉鴻業(yè)主大會(huì)是2013年3月25日由溫州市鹿城區(qū)民政局核準(zhǔn)登記的社團(tuán)法人。以獨(dú)立法人資格參與訴訟，“嘉鴻”在全國創(chuàng)了先河。
小區(qū)會(huì)所所有權(quán)之爭(zhēng)
溫州嘉鴻花園位于溫州市鹿城區(qū)學(xué)院中路，小區(qū)占地面積5.6萬平方米，有13幢高層住宅樓共819戶，于2006年交付使用。其中，小區(qū)在5-6幢102室、207室、208室、209室、210室建有會(huì)所，合計(jì)建筑面積1015.64平方米。
嘉鴻業(yè)主大會(huì)在訴狀中稱，當(dāng)初建設(shè)小區(qū)時(shí)，溫州市規(guī)劃局、溫州市發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)在批復(fù)文件中，核定建設(shè)會(huì)所是作為居委會(huì)、公廁、物業(yè)等配套用房。業(yè)主們認(rèn)為，當(dāng)時(shí)房開公司在購房合同中關(guān)于基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑正常運(yùn)行的約定條款中承諾“監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)綠化、會(huì)所在該商品房交付使用后9個(gè)月內(nèi)達(dá)到使用條件”。2010年，小區(qū)成立業(yè)主委員會(huì)，2011年將上述會(huì)所裝修后一直作為業(yè)主們的文娛活動(dòng)場(chǎng)所使用至今。
直到今年3月，溫州市房屋登記中心送來的一張《異議申請(qǐng)人權(quán)利義務(wù)告知書》讓業(yè)主們“如夢(mèng)方醒”：開發(fā)商要將會(huì)所的所有權(quán)登記在自己公司名下。2個(gè)月后，市房屋登記中心第二張《告知書》到達(dá)小區(qū)，告知業(yè)主，決定暫緩辦理對(duì)小區(qū)會(huì)所所有權(quán)初始登記，并給予異議申請(qǐng)人60天的訴訟權(quán)利保全期。今年6月，嘉鴻小區(qū)召開業(yè)主大會(huì)表決，70%的業(yè)主簽了字。隨后，嘉鴻業(yè)主大會(huì)一紙?jiān)V狀把嘉鴻房開公司告上法院，爭(zhēng)取得到會(huì)所的所有權(quán)。
業(yè)主們認(rèn)為，開發(fā)商的行為違背了當(dāng)時(shí)行政部門的審批規(guī)定，侵害了全體業(yè)主的利益。7月8日，作為全體業(yè)主的代表，嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)以獨(dú)立法人資格向鹿城區(qū)法院遞交了民事訴狀，要求法院判令涉案會(huì)所屬于小區(qū)公共配套建筑，1015.64平方米的會(huì)所所有權(quán)應(yīng)歸全體業(yè)主共有。
10日上午9時(shí)，溫州市鹿城區(qū)法院開庭審理此案。旁聽席上，嘉鴻花園60位業(yè)主代表、溫州其他小區(qū)業(yè)委會(huì)代表及部分媒體記者參加了旁聽。庭審的焦點(diǎn)主要集中三點(diǎn)：會(huì)所有無專有性；會(huì)所作為小區(qū)建設(shè)成本是否進(jìn)入房屋銷售價(jià)格；合同約定是否有效。雙方在經(jīng)過了4個(gè)小時(shí)的激辯后，直至下午1點(diǎn)，庭審才結(jié)束，法院并未當(dāng)庭宣判。
“獨(dú)立法人”的作用
嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)這次能順利提起訴訟，得益于其具備的法人資格。
按照現(xiàn)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，業(yè)主大會(huì)以會(huì)議的形式存在，并不具備法人的特征�！段餀�(quán)法》中也沒有明確業(yè)委會(huì)的法律地位。沒有法人資格的業(yè)委會(huì)如果要起訴開發(fā)商，法院要求必須有70%以上的小區(qū)業(yè)主同意，建筑面積也需要達(dá)到70%以上。費(fèi)時(shí)費(fèi)力，工作難度很大。
溫州市業(yè)主委員會(huì)協(xié)會(huì)副會(huì)長高明潔說，讓業(yè)委會(huì)具備法人資格，就是讓業(yè)委會(huì)擁有能為廣大業(yè)主爭(zhēng)取正當(dāng)權(quán)益的合法權(quán)利。如遇維權(quán)事宜，通過法人和代表直接走法律途徑，方便、透明、公正。
高明潔介紹，業(yè)委會(huì)具有法人資格，在溫州現(xiàn)在還只是試點(diǎn)。2012年，民政部、省民政廳等曾聯(lián)合來溫考察，提出溫州能否嘗試探索對(duì)業(yè)主大會(huì)創(chuàng)新管理。2013年，鹿城區(qū)民政局決定對(duì)符合成立社團(tuán)登記條件的小區(qū)業(yè)主大會(huì)準(zhǔn)予社團(tuán)登記，確定試點(diǎn)定在溫州市南塘五組團(tuán)和嘉鴻花園兩個(gè)小區(qū)。目前，溫州已經(jīng)成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)有600多家，但獲得法人資格的業(yè)主大會(huì)僅有5家。據(jù)悉，民政部門正在評(píng)估試點(diǎn)運(yùn)行情況，經(jīng)總體評(píng)估后再?zèng)Q定是否全面鋪開。
嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)主任王茂友告訴記者，嘉鴻的社團(tuán)法人登記證書業(yè)務(wù)范圍包括制定、修改小區(qū)物業(yè)管理相關(guān)制度、維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益等。具備法人資格后，嘉鴻花園業(yè)主大會(huì)立即在銀行開戶，電梯廣告費(fèi)、小區(qū)公共部位和經(jīng)營用房收入等資金陸續(xù)匯入。而這些款項(xiàng)以往由身為企業(yè)法人的物業(yè)公司“代管”，因?yàn)槿鄙贅I(yè)主大會(huì)的監(jiān)督，賬目問題和資金去向往往成為業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生糾紛的根源。現(xiàn)在，小區(qū)可以真正自主決定公共收益的處置分配，自己管錢，還可以直接打官司，維護(hù)廣大業(yè)主的公共利益。王茂友介紹，現(xiàn)在嘉鴻小區(qū)的物業(yè)公司是通過業(yè)主大會(huì)公開招標(biāo)選用的，物業(yè)費(fèi)也從原來每平方米1.5元降到1.2元，大家相處和睦。
法律是最好的“裁判”
盡管這起案件最終結(jié)果尚未揭曉。但一個(gè)共識(shí)已經(jīng)形成：拿起法律武器，是規(guī)范公正的做法。
溫州泛海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理鄭云杰直言：“發(fā)生任何事情都要有裁判。事情該怎樣就怎樣，最終由法律說了算。這是一個(gè)理性方向。從這個(gè)層面講，此案的延伸意義，無論對(duì)業(yè)主大會(huì)還是開發(fā)商來說，對(duì)以后這類事情的解決都有益處”。
近年來，小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)公司之間問題不斷，業(yè)主維權(quán)呼聲很高。傳統(tǒng)的處理方式容易造成各種矛盾糾紛，有的甚至拖了幾十年都無法解決。據(jù)了解，目前全國有將近60萬個(gè)小區(qū)，但有法人資格的小區(qū)連萬分之一都不到。從這點(diǎn)上說，如果小區(qū)業(yè)主大會(huì)都具有法人資格，其運(yùn)行規(guī)則就可以另行制定，由此來提高其治理能力和水平。
浙江錦豐律師事務(wù)所主任樊德珠認(rèn)為，按照法律規(guī)定，小區(qū)業(yè)主認(rèn)為權(quán)益受到開發(fā)商、物業(yè)公司損害時(shí)，可以個(gè)人身份提起訴訟，但在現(xiàn)實(shí)中，這種情況很少發(fā)生�！爱吘勾蚬偎疽M(fèi)精力，還需要專業(yè)知識(shí)和足夠財(cái)力�！彼J(rèn)為，業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)法人資格，具有訴訟參與人的地位，可以作為原告提起訴訟，擺脫個(gè)人勢(shì)單力薄的狀況，起到積沙成塔的作用。
“嘉鴻帶了個(gè)好頭，我們明年也要打一場(chǎng)這樣的官司”。鹿城區(qū)黃龍康城第二屆業(yè)委會(huì)主任陳小謙說，整體講現(xiàn)在全國小區(qū)業(yè)主與開發(fā)商在公用設(shè)施分割上的問題比較多。盡管《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《物權(quán)法》中都很明確，公用設(shè)施歸“業(yè)主使用”，但是由于沒有法規(guī)依據(jù)，產(chǎn)權(quán)不明確，現(xiàn)在普遍情況是“誰占有誰使用”。
法律界人士表示，業(yè)主大會(huì)作為社團(tuán)法人資格，具有訴訟參與人的地位，既可以為了維權(quán)作為原告提起訴訟，也可能因?yàn)榍謾?quán)行為作為被告面臨承擔(dān)法律責(zé)任的風(fēng)險(xiǎn)。
無論如何，運(yùn)用法律的武器作出“裁判”，既有利于業(yè)主大會(huì)更好地為廣大業(yè)主維權(quán)，也有助于房地產(chǎn)行業(yè)的整體提升。從這個(gè)意義上說，嘉鴻案開審或許能給全國提供一個(gè)借鑒。