證券時(shí)報(bào)記者 于德江

　　對(duì)投資者來(lái)講，靠房屋出租收回成本的時(shí)間越快越好，計(jì)算收回成本時(shí)間的一個(gè)重要參數(shù)便是租金回報(bào)率。租金回報(bào)率同時(shí)也是衡量房產(chǎn)投資價(jià)值的一個(gè)重要指標(biāo)，指的是出租房產(chǎn)獲得的收益同房產(chǎn)總價(jià)的比值。但目前國(guó)內(nèi)一線城市房?jī)r(jià)普漲，導(dǎo)致購(gòu)房成本大幅增加，而租金漲幅卻相對(duì)有限，房產(chǎn)租金回報(bào)率持續(xù)走低。

　　以深圳為例來(lái)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)租金回報(bào)率。深圳市規(guī)劃和國(guó)土資源委員會(huì)數(shù)據(jù)顯示，9月深圳市商品住房成交均價(jià)為36191元/㎡，如果投資者A按此價(jià)格購(gòu)買了一套65㎡的兩居室，總價(jià)約235萬(wàn)元。另?yè)?jù)禧泰數(shù)據(jù)公司監(jiān)測(cè)，深圳市近一個(gè)月平均租金價(jià)格為65.3元/月/㎡，投資者A未來(lái)一年大約可獲得租金收入50934元，租金回報(bào)率為2.2%。

　　縱向?qū)Ρ热ツ陻?shù)據(jù)，2014年9月份，深圳市商品住房均價(jià)為26000元/㎡左右，租金價(jià)格54.37元/月/㎡。如果另一投資者B在去年買下65㎡兩居室，則租金回報(bào)率約為2.5%。對(duì)比可以發(fā)現(xiàn)，投資者A在租金回報(bào)率上落后于投資者B，單從租金回報(bào)率這一指標(biāo)來(lái)說(shuō)，深圳普通住宅的投資價(jià)值呈現(xiàn)下降的趨勢(shì)。

　　相同計(jì)算方法，北京、上海的租金回報(bào)率分別為2.1%、2.3%。另外考慮到空置期損失、購(gòu)房稅費(fèi)、貸款利息等支出項(xiàng)目，租金回報(bào)率還將進(jìn)一步被壓低到2%以內(nèi)。但同時(shí)需要指出的是，上述對(duì)比沒(méi)有考慮到房?jī)r(jià)漲跌所帶來(lái)的損益，只適合用作投資價(jià)值的簡(jiǎn)單對(duì)比。

　　信達(dá)證券首席策略分析師陳嘉禾提出以市盈率（PE）估值法來(lái)對(duì)比各類資產(chǎn)的投資價(jià)值。陳嘉禾舉例，在2000年上證綜合指數(shù)的PE高達(dá)65倍左右，當(dāng)時(shí)房地產(chǎn)以凈租金計(jì)算的估值則不足20倍，如果在這種時(shí)候投資者使用了市盈率估值法，就會(huì)明白應(yīng)該購(gòu)買何種資產(chǎn)。

　　參照此邏輯和前述計(jì)算結(jié)果，深圳、北京、上海當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的PE分別為46倍、48倍和43倍。和當(dāng)前股票市場(chǎng)進(jìn)行橫向?qū)Ρ�，滬�?00指數(shù)的PE為13倍、恒生國(guó)企指數(shù)的PE為7倍。陳嘉禾向證券時(shí)報(bào)記者介紹，澳大利亞等國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金回報(bào)率穩(wěn)定在4%左右，對(duì)應(yīng)PE為25倍，而國(guó)內(nèi)一線城市的住宅剔除掉相關(guān)費(fèi)用后，PE甚至能達(dá)到50-70倍左右。“現(xiàn)在看來(lái)，股票相對(duì)是有折價(jià)的”，陳嘉禾說(shuō)，“相比于股票，房地產(chǎn)已經(jīng)沒(méi)什么吸引力了。”