豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地塊拍出了7.5萬(wàn)/平方米的天價(jià)！刷新兩年前東三環(huán)農(nóng)展館地塊的單價(jià)紀(jì)錄。10月20日的消息，徹底點(diǎn)燃今年持續(xù)已久的豐臺(tái)熱。
作為北京城六區(qū)之一，豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直平淡無(wú)奇，區(qū)域熱度甚至不如相鄰的大興亦莊、舊宮區(qū)域，然而，今年以來(lái)，隨著一個(gè)個(gè)天價(jià)地塊接連出爐，一個(gè)個(gè)天價(jià)項(xiàng)目接連入市，“不溫不火”的豐臺(tái)讓整個(gè)京城樓市為之側(cè)目。樊家村地塊的拍出，讓豐臺(tái)徹底成為北京樓市的最熱區(qū)域，業(yè)內(nèi)人士直呼“豐臺(tái)，瘋了”。
回顧豐臺(tái)樓市發(fā)展軌跡，豐臺(tái)走熱并非今年才出現(xiàn)，早在2013年，隨著龍湖、泰禾、華潤(rùn)等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)駐，豐臺(tái)土地價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始不斷攀升，豐臺(tái)區(qū)域的西局、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無(wú)一不受到房企爭(zhēng)搶。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家預(yù)計(jì)，隨著豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷(xiāo)，豐臺(tái)市場(chǎng)價(jià)格洼地越來(lái)越被挖掘。
□土地
豐臺(tái)掀起搶地?zé)岢?/p>
“以前在北京拿地，喝了酒就敢去拿，現(xiàn)在拿地，需要吃了藥才敢去。”10月20日下午，在豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，參與競(jìng)拍拿地的某開(kāi)發(fā)商內(nèi)部人士笑稱(chēng)。
北京供地稀缺疊加房企重倉(cāng)一線城市的雙重影響之下，北京土地市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)升級(jí)，地價(jià)更是節(jié)節(jié)攀升，作為城六區(qū)一員的豐臺(tái)在近期的土地出讓中“出盡風(fēng)頭”。
10月20日下午，豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村宅地進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)階段，作為日前炙手可熱的區(qū)域，豐臺(tái)該宗地受到了眾多房企的關(guān)注。據(jù)記者了解，該宗地的建筑規(guī)模為20.38萬(wàn)平方米，起始價(jià)達(dá)到了33億元。雖然價(jià)高，但參與者眾，有兩家聯(lián)合的，有三家聯(lián)合的，也有單槍匹馬的。
據(jù)記者了解，葛洲壩、龍湖+首開(kāi)+保利、中糧+天恒+首創(chuàng)、萬(wàn)科+金融街、中國(guó)金茂、金地、中鐵建、中鐵置業(yè)等悉數(shù)到場(chǎng)，且互不相讓?zhuān)麄�(gè)叫價(jià)環(huán)節(jié)節(jié)奏很快，半個(gè)小時(shí)即經(jīng)過(guò)了73輪角逐，龍湖聯(lián)合體以49.5億觸頂合理土地價(jià)格上限。在隨后的公租房面積較量階段，又歷經(jīng)了31輪“貼身肉搏”，“單槍匹馬”的葛洲壩報(bào)出3.1萬(wàn)平米成功競(jìng)得該地塊，算上標(biāo)書(shū)中要求的1萬(wàn)平米的配建，共計(jì)需配建4.1萬(wàn)平米公租房。
據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，商品房住宅部分樓面價(jià)高達(dá)7.5萬(wàn)/平方米，該價(jià)格甚至超過(guò)了農(nóng)展館，可以說(shuō)是北京住宅類(lèi)的樓面價(jià)歷史最高。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫分析表示，預(yù)計(jì)售價(jià)將在15萬(wàn)平方米左右。
包括上述宅地，截至目前，四季度以來(lái)的土地成交熱潮中，豐臺(tái)區(qū)域已經(jīng)成交了四宗地，另外三宗商業(yè)性質(zhì)用地中，一宗落入中鐵置業(yè)囊中，另外兩宗被方興和碧桂園聯(lián)合體摘得。值得一提的是，無(wú)論宅地還是商業(yè)用地，豐臺(tái)區(qū)域地塊均經(jīng)歷了激烈的角逐。
事實(shí)上，從2013年開(kāi)始，豐臺(tái)土地市場(chǎng)的火熱讓豐臺(tái)區(qū)域備受關(guān)注。2013年夏家胡同地塊成交樓面價(jià)達(dá)4.5萬(wàn)元/平方米，2014年西局地塊樓面價(jià)突破6萬(wàn)元/平方米，而今年成交的玉泉營(yíng)、白盆窯、石榴莊等區(qū)域地塊無(wú)一不受到房企爭(zhēng)搶。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，自2014年至今，豐臺(tái)區(qū)域24宗地塊，截至目前，已經(jīng)有部分地塊入市。
任啟鑫表示，豐臺(tái)區(qū)發(fā)展的落后使得該區(qū)域住宅供需長(zhǎng)期處于城六區(qū)的末尾，甚至不敵部分近郊區(qū)域。但是隨著北京城區(qū)住宅用地的不斷減少，住宅市場(chǎng)的不斷外擴(kuò)，豐臺(tái)區(qū)五環(huán)內(nèi)大量可供開(kāi)發(fā)的地域成為土地市場(chǎng)當(dāng)中最后一批“熱土”。從宅地成交情況來(lái)看，自去年開(kāi)始豐臺(tái)區(qū)土地市場(chǎng)成交開(kāi)始出現(xiàn)明顯增多，其中西局、榴鄉(xiāng)橋等地塊成交樓面價(jià)更是屢創(chuàng)新高。由此，豐臺(tái)區(qū)在進(jìn)入供應(yīng)熱點(diǎn)區(qū)域的同時(shí)，其區(qū)域價(jià)格也將呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)。
□新房
高端化已成主旋律
豐臺(tái)土地樓面價(jià)不斷走高，讓前期拿地布局的房企按捺不住內(nèi)心的高興。
一個(gè)有意思的插曲是，就在樊家村天價(jià)地塊出讓的第二天，與樊家村天價(jià)地塊一墻之隔的懋源地產(chǎn)釣云臺(tái)項(xiàng)目就召開(kāi)“釣遇未來(lái)，云集中西——對(duì)話中國(guó)豪宅新價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，揭秘豪宅基因密碼”論壇。有業(yè)內(nèi)人士就笑稱(chēng)，與新地王一路之隔的懋源·釣云臺(tái)將成為最大受益者。懋源地產(chǎn)相關(guān)人士表示，新成交的樊家村6號(hào)地印證了懋源進(jìn)入豐臺(tái)的前瞻性。2012年獲得釣云臺(tái)地塊，2013年又拿下夏家胡同地王。夏家胡同樓面價(jià)當(dāng)時(shí)只有4萬(wàn)元/平方米。2014年，伴隨龍湖、泰禾進(jìn)入西局拿地，豐臺(tái)樓面價(jià)達(dá)到6萬(wàn)元/平方米。
10月18日釣云臺(tái)剛剛公示預(yù)售證，4棟樓均價(jià)都在10萬(wàn)元/平方米以上，最高的一棟樓均價(jià)超過(guò)13萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，新地王的成交將鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人雙方的信心。
除了釣云臺(tái)外，據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，繼龍湖西宸原著、方莊公館入市之后，今年10月豐臺(tái)區(qū)包括釣云臺(tái)、天恒金融街公園懿府、福海棠華苑等3個(gè)普宅項(xiàng)目以及魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館、中奧廣場(chǎng)首站兩個(gè)商住項(xiàng)目扎堆入市，入市項(xiàng)目的數(shù)量?jī)H次于大興區(qū)排全市第二。頻繁入市的高價(jià)地，讓豐臺(tái)在售新盤(pán)價(jià)格水漲船高并迎來(lái)了熱銷(xiāo)旺季。
10月17日，位于南四環(huán)外的天恒金融街公園懿府迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)。記者獲悉，項(xiàng)目當(dāng)日共推出266套房源，去化率超八成，單盤(pán)單日銷(xiāo)售額超10億元。項(xiàng)目銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)也迎來(lái)許久未見(jiàn)的搖號(hào)選房的火爆場(chǎng)面。據(jù)悉，公園懿府開(kāi)盤(pán)當(dāng)日共吸引了近400組客戶(hù)前來(lái)選房，從上午9點(diǎn)30分起，整個(gè)搖號(hào)選房過(guò)程一直持續(xù)到下午3點(diǎn)30分。在首期迎來(lái)“開(kāi)門(mén)紅”之后，公園懿府項(xiàng)目還將在11月再加推一批房源，但據(jù)銷(xiāo)售人員介紹，屆時(shí)售價(jià)也將有一定幅度上漲。
位于西三環(huán)的龍湖西宸原著，繼6月別墅產(chǎn)品獲得10億元熱銷(xiāo)之后，10月24日，其推出的140-240平方米平層產(chǎn)品——西宸原著玉府，在蓄客僅一個(gè)月時(shí)間內(nèi)，開(kāi)盤(pán)當(dāng)日所推產(chǎn)品全部售罄，又創(chuàng)10億元熱銷(xiāo)佳績(jī)。除此之外，位于南三環(huán)外的魯能·釣魚(yú)臺(tái)美高梅公館，盡管單價(jià)高達(dá)8萬(wàn)-10萬(wàn)元/平方米，但憑借小戶(hù)型低總價(jià)特點(diǎn)以及改變傳統(tǒng)生活方式的獨(dú)特設(shè)計(jì)，在17日產(chǎn)品首次亮相的發(fā)布會(huì)上，仍然收到200多組客戶(hù)的排卡。
□二手房
業(yè)主心理現(xiàn)微妙變化
“我家門(mén)口出了北京地王，樓面價(jià)都7.5萬(wàn)了，可我家的房子才4萬(wàn)出頭。”家住萬(wàn)年花城的李小姐(化名)說(shuō)。
據(jù)記者了解，該項(xiàng)目臨近日前成交的豐臺(tái)花鄉(xiāng)樊家村地王，首經(jīng)貿(mào)地鐵站附近某門(mén)店的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，個(gè)別業(yè)主的心理確實(shí)有微妙的變化，“昨天有個(gè)業(yè)主過(guò)來(lái)說(shuō)，他的房子肯定要漲，和那個(gè)地王就隔了一條路�！�
不過(guò)，大部分掛牌出售的二手房業(yè)主更看重周邊的配套和已經(jīng)開(kāi)始賣(mài)的新房項(xiàng)目，“這個(gè)地是賣(mài)了，但什么時(shí)候賣(mài)房子還不知道，賣(mài)多少錢(qián)也不知道，我現(xiàn)在著急換房，所以也不會(huì)報(bào)太高的價(jià)，還是市場(chǎng)價(jià)，只是心里底氣足一點(diǎn)�！�
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院經(jīng)理孔丹告訴記者，截至目前，新晉地王樊家村地塊周邊熱門(mén)小區(qū)的成交均價(jià)有小幅上漲，但總體保持平穩(wěn)。大部分業(yè)主在報(bào)價(jià)方面也較為理性，借機(jī)抬高報(bào)價(jià)的現(xiàn)象很少見(jiàn)，但身邊“地王”的出現(xiàn)，也進(jìn)一步堅(jiān)定了業(yè)主對(duì)目前房屋定價(jià)的信心，進(jìn)一步議價(jià)的空間進(jìn)一步減小。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉認(rèn)為，雖然豪宅能夠?qū)χ苓厖^(qū)域的配套和規(guī)劃起到一定的改善作用，但對(duì)周邊中低端，尤其是偏低端社區(qū)的房?jī)r(jià)提升作用不大。在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下，未來(lái)地王頻出將成為新常態(tài)，這些豪宅高端項(xiàng)目的落地，由于能夠使周邊的配套規(guī)劃逐步完善，周邊房?jī)r(jià)也將有所提升，但大幅上漲的可能性不大。
“除了拉升整體區(qū)域房?jī)r(jià)之外，隨著這些高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，區(qū)域的一些配套尤其是商業(yè)配套也會(huì)越來(lái)越發(fā)達(dá)�！奔易∝S臺(tái)西南馬家堡區(qū)域的王女士這樣告訴記者。
王女士認(rèn)為，這些年南城一直不被看好，主要就是因?yàn)槟线呠壍澜煌ú话l(fā)達(dá)、區(qū)域配套設(shè)施差，甚至很多地方都看不到什么配套，雖然近幾年這些問(wèn)題在逐漸發(fā)生變化，但還是沒(méi)有實(shí)質(zhì)性改善。地王頻繁出現(xiàn)，也就意味著未來(lái)高端項(xiàng)目會(huì)頻出，而這些高端項(xiàng)目一定會(huì)給區(qū)域的一些配套建設(shè)帶來(lái)利好，這也是她最為關(guān)心的。
王女士告訴記者，她目前所居住的房子是2010年交付的，當(dāng)時(shí)買(mǎi)這套房也是基于對(duì)未來(lái)的一個(gè)預(yù)期，包括地鐵10號(hào)線的開(kāi)通以及附近兩個(gè)大型商場(chǎng)的投入運(yùn)營(yíng)。雖然是南三環(huán)，但當(dāng)時(shí)買(mǎi)房的時(shí)候附近幾乎沒(méi)有任何配套，“甚至連公交車(chē)都沒(méi)有，去地鐵站只能打黑車(chē)”，王女士說(shuō)，在不到5年的時(shí)間里，配套逐漸得到豐富，房?jī)r(jià)也從當(dāng)初的不足2萬(wàn)元/平方米漲到現(xiàn)在的4萬(wàn)元/平方米以上。但對(duì)于80后的王女士來(lái)說(shuō)，這樣的配套仍然顯得差強(qiáng)人意，“豐臺(tái)是城八區(qū)，還是希望配套能夠更高端更時(shí)尚一些”。
□分析
項(xiàng)目?jī)r(jià)值比拼將成看點(diǎn)
受歷史因素的影響，豐臺(tái)區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)度較為緩慢，另外加上地鐵線路貫通較晚，豐臺(tái)開(kāi)發(fā)程度甚至落后于大興、房山這類(lèi)南部郊區(qū)。供應(yīng)的不足使得豐臺(tái)區(qū)成交持續(xù)難以突破，從豐臺(tái)區(qū)歷年住宅成交情況來(lái)看，該區(qū)域成交占比多年維持在10%以?xún)?nèi)，2014年與2015年占比更是低至3%。而近期區(qū)域項(xiàng)目的集中供應(yīng)，使得該區(qū)域未來(lái)成交呈現(xiàn)上行趨勢(shì)。
“作為城六區(qū)之一，豐臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)去一直平淡無(wú)奇，區(qū)域熱度甚至不如亦莊區(qū)域，主要原因是土地供應(yīng)節(jié)奏滯后�！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，隨著2013年龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng)，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗高價(jià)地開(kāi)始出現(xiàn)。2015年，豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷(xiāo)，豐臺(tái)樓市越來(lái)越被認(rèn)可。
一位豐臺(tái)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，豐臺(tái)近期的土地?zé)狳c(diǎn)并非偶然，是基于幾年來(lái)的規(guī)劃和布局，隨著金融街南延、麗澤商務(wù)區(qū)崛起、第二機(jī)場(chǎng)建設(shè)等重大利好，豐臺(tái)的價(jià)值正在重新定義，一系列政策南傾都將為房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售提供良好的基礎(chǔ)。
據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，北京樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元的含居住類(lèi)土地合計(jì)有30宗左右，其中有7宗出現(xiàn)在豐臺(tái)區(qū)域，包括之前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊，均出現(xiàn)了多宗高價(jià)地。張大偉預(yù)計(jì)，疊加昨天成交的地塊及未來(lái)的新宮高價(jià)地，預(yù)期豐臺(tái)區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個(gè)售價(jià)預(yù)期在8萬(wàn)-10萬(wàn)元的頂豪項(xiàng)目。
對(duì)于未來(lái)區(qū)域越來(lái)越多的高價(jià)項(xiàng)目，拿地只是開(kāi)始，項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)才剛剛開(kāi)始，北京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)陳志認(rèn)為，現(xiàn)在的高端項(xiàng)目已經(jīng)進(jìn)入到“價(jià)值比拼”的時(shí)代，人們會(huì)更多考慮到細(xì)節(jié)，考慮到產(chǎn)品的品質(zhì)，價(jià)值并不等于價(jià)格。這是開(kāi)發(fā)商們所共同面臨的新課題。
對(duì)于業(yè)內(nèi)專(zhuān)家關(guān)于后期入市銷(xiāo)售的擔(dān)憂(yōu)，有開(kāi)發(fā)商也表示，企業(yè)有自己的算賬邏輯。北京好的高端項(xiàng)目，都會(huì)有自己的出路，考驗(yàn)的只是豪宅開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。
懋源地產(chǎn)品牌推廣總監(jiān)赫蒙認(rèn)為，在新的市場(chǎng)背景下，新一代高端項(xiàng)目將進(jìn)入“定制時(shí)代”。豪宅基因一定是獨(dú)特的、創(chuàng)新的、全方位的。最重要的，豪宅開(kāi)發(fā)應(yīng)更細(xì)更深入更動(dòng)態(tài)地去研究客戶(hù)的種種需求。從開(kāi)發(fā)端講，就是要為細(xì)分的市場(chǎng)客群“定制”豪宅，拒絕復(fù)制。
據(jù)介紹，在釣云臺(tái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)上，懋源地產(chǎn)就確定了“回歸家庭、參與生活”的開(kāi)發(fā)理念，以最大化契合當(dāng)下高端財(cái)富群體特別是京西客群的需求。
□專(zhuān)家觀點(diǎn)
◎亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫
未來(lái)豐臺(tái)住宅市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升
從豐臺(tái)區(qū)目前住宅配套情況來(lái)看，地鐵9號(hào)線、10號(hào)線等線路的貫通，使得區(qū)域交通環(huán)境大為改觀；醫(yī)療教育方面，天壇醫(yī)院等內(nèi)城醫(yī)院的外遷，優(yōu)質(zhì)教育集團(tuán)的打造使得區(qū)域內(nèi)醫(yī)療教育配套逐漸完善；此外麗澤商務(wù)區(qū)以及豐臺(tái)科技園兩個(gè)產(chǎn)業(yè)聚集地已出現(xiàn)雛形，區(qū)域產(chǎn)業(yè)支撐開(kāi)始發(fā)力。居住環(huán)境的不斷提升以及區(qū)域“最后城區(qū)住宅”的稀缺性，使得該區(qū)域住宅在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)將呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)。
◎易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)
抓住后續(xù)高端資源導(dǎo)入機(jī)會(huì)
如果從行政區(qū)劃來(lái)看，豐臺(tái)區(qū)屬于北京的市區(qū)，所以后續(xù)很多資源依然會(huì)有繼續(xù)在此類(lèi)區(qū)域聚集的可能。從這個(gè)角度看，房企進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，實(shí)際上也是希望抓住后續(xù)的高端資源導(dǎo)入的機(jī)會(huì)，積極進(jìn)行高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。因此，從目前實(shí)際情況看，豐臺(tái)的各類(lèi)土地項(xiàng)目頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)率的現(xiàn)象。此外，由于部分區(qū)域此前已經(jīng)有了高端項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，房企也愿意進(jìn)行此類(lèi)扎堆開(kāi)發(fā)的方式。從后續(xù)市場(chǎng)趨勢(shì)看，也會(huì)面臨一個(gè)大的土地價(jià)格和房產(chǎn)價(jià)格攀升的格局。更為重要的是，對(duì)于此類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，如何吸引更多優(yōu)質(zhì)住戶(hù)的進(jìn)入，進(jìn)而對(duì)于板塊的高端化發(fā)展將有積極的作用。
◎中原地產(chǎn)首席分析師張大偉
豐臺(tái)未來(lái)將有8-10個(gè)天價(jià)項(xiàng)目出現(xiàn)
隨著2013年，龍湖、泰禾等品牌開(kāi)發(fā)商接連進(jìn)軍西南市場(chǎng)，豐臺(tái)土地價(jià)格迅速攀升，數(shù)宗高價(jià)地開(kāi)始出現(xiàn)，一直到2015年豐臺(tái)區(qū)的多個(gè)頂豪項(xiàng)目開(kāi)始熱銷(xiāo)，市場(chǎng)價(jià)格洼地越來(lái)越被挖掘。從今年入市的豐臺(tái)8個(gè)項(xiàng)目看，均價(jià)在10萬(wàn)以上的就出現(xiàn)了3個(gè)。特別是上半年的明星項(xiàng)目龍湖西宸原著即將推出平層產(chǎn)品，近15萬(wàn)/平方米左右的定價(jià)，進(jìn)一步明確了豐臺(tái)這一新興高端區(qū)的形象。預(yù)期區(qū)域內(nèi)將出現(xiàn)起碼8-10個(gè)售價(jià)預(yù)期在8萬(wàn)-10萬(wàn)的頂豪項(xiàng)目。
京華時(shí)報(bào)記者邢飛桂瑰潘秀林京華時(shí)報(bào)制圖吳尚楠