豐臺(tái)變“瘋”。昨日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村一地塊再次以83.4億元的高價(jià)成交，樓面價(jià)達(dá)到了5.6萬(wàn)元/平方米，至此，10月下旬以來(lái)的本輪土地出讓，豐臺(tái)區(qū)成交的6宗土地項(xiàng)目已經(jīng)創(chuàng)造了281.65億元的成交額，占本輪所有已成交地塊交易總額的近八成，目前北京有史以來(lái)成交的經(jīng)營(yíng)性土地項(xiàng)目中，豐臺(tái)已經(jīng)“包圓”了總價(jià)前三高。
高價(jià)成交扎堆豐臺(tái)區(qū)
上周五，中糧、首創(chuàng)、天恒聯(lián)合體以85.95億元、配建5.6萬(wàn)平方米公租房的代價(jià)摘得豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村A組團(tuán)地塊后，昨日現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍的這宗被稱為該地塊“兄弟地塊”的B組團(tuán)土地項(xiàng)目立即引發(fā)業(yè)內(nèi)強(qiáng)烈關(guān)注，不少分析人士都預(yù)測(cè)B組團(tuán)地塊成交樓面價(jià)或許能和A地塊一拼高下。而昨日現(xiàn)場(chǎng)的競(jìng)拍熱度也確實(shí)沒有令眾人失望，從起拍到觸及價(jià)格上限，再?gòu)母?jìng)拍公租房面積到最終成交，整個(gè)過(guò)程不到1個(gè)小時(shí)，中糧、天恒、首創(chuàng)聯(lián)合體與華潤(rùn)、華僑城、招商局聯(lián)合體競(jìng)爭(zhēng)十分膠著。
多家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，B組團(tuán)地塊的樓面價(jià)最終確實(shí)超過(guò)了A組團(tuán)，約為5.6萬(wàn)元/平方米。業(yè)內(nèi)分析，B組團(tuán)地塊中配建的產(chǎn)品類型極為復(fù)雜，包括郵局、衛(wèi)生所、電信機(jī)房、教育用地、社會(huì)福利用地、公交樞紐用地、文化設(shè)施用地等，相比A地塊僅有住宅和教育設(shè)施兩種類型，B組團(tuán)地塊在產(chǎn)品規(guī)劃上的難度頗高。因此，最終B組團(tuán)地塊樓面價(jià)能夠趕超優(yōu)勢(shì)更明顯的A組團(tuán)地塊也能證明房企確實(shí)是“殺紅了眼”。
資源稀缺成就土地市場(chǎng)新寵
豐臺(tái)之所以能成為土地新貴，“稀缺”二字是它的制勝法寶。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅直言，在北京整體土地資源稀缺且以郊區(qū)供地為主的格局下，豐臺(tái)作為北京五環(huán)內(nèi)惟一整片開發(fā)、集中供地的區(qū)域，每一宗涉及住宅性質(zhì)的土地項(xiàng)目都顯得尤為珍貴。而據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)顯示，在過(guò)去的五年中，豐臺(tái)區(qū)合計(jì)成交的涉及住宅類土地項(xiàng)目共22宗、建筑規(guī)劃面積達(dá)405萬(wàn)平方米，但其實(shí)其中純商品住宅面積只有200萬(wàn)平方米左右�？梢�，這一地區(qū)的商品房項(xiàng)目供應(yīng)仍有一定的空間。
“與北京東部的亞奧、望京、孫河、東壩、亦莊的高端樓盤形成帶狀分布，購(gòu)房者選擇面大不同，京西原本只有零星高端項(xiàng)目在售，這使得豐臺(tái)西南三環(huán)這個(gè)京西惟一高端盤扎堆的片區(qū)受到了開發(fā)商和購(gòu)房者的共同關(guān)注�！惫惚硎�。而且，豐臺(tái)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)力十分充足，占地17.63平方公里的中關(guān)村國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)豐臺(tái)園，囊括總部基地、麗澤金融商務(wù)區(qū)等知名產(chǎn)業(yè)園，整個(gè)園區(qū)入駐企業(yè)5000余家，包括國(guó)家高新技術(shù)企業(yè)463家。其中上市公司50家，擁有收入過(guò)億元企業(yè)200余家。專家表示，有了產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)，再加上京西固有的金融街和軍隊(duì)大院中一部分追求住房改善升級(jí)的客群，以及一部分海淀南部的高知型購(gòu)房者，豐臺(tái)高端項(xiàng)目的客群面相對(duì)較廣泛，也是造成房企積極搶奪豐臺(tái)地塊的原因之一。
因此，在北京東五環(huán)接連拍出樓面價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的高價(jià)地后，更多房企也更愿意押寶于此，造成土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，地價(jià)一再被提升。據(jù)業(yè)內(nèi)不完全統(tǒng)計(jì)，目前北京樓面價(jià)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的涉及住宅類土地項(xiàng)目總共有30余宗，其中有近10宗出現(xiàn)在了豐臺(tái)區(qū)，包括此前的西局、夏家胡同、亞林西、石榴莊等地區(qū)都出現(xiàn)了多宗高價(jià)地塊。
高價(jià)地催生豪宅主流化效應(yīng)
值得注意的是，近期豐臺(tái)甚至整個(gè)北京土地市場(chǎng)的火爆沒能掩蓋“金九銀十”住宅交易量的萎縮，這源自房企對(duì)于北京新房大面積高端化后市充足的信心。事實(shí)上，“金九銀十”北京住宅市場(chǎng)成交量下滑并沒有連帶成交均價(jià)下跌，而且各家統(tǒng)計(jì)機(jī)構(gòu)發(fā)布的新房、二手房成交價(jià)都是只漲不跌，證明在高端住宅入市量越來(lái)越多的情況下，成交小幅縮水并沒有過(guò)多影響房企的“收成”�！拔磥�(lái)本市新上市的商品房定價(jià)肯定會(huì)受高價(jià)地頻出的影響，繼續(xù)高端化趨勢(shì)，很多過(guò)去認(rèn)為是非豪宅的區(qū)域也將供應(yīng)大量的豪宅項(xiàng)目。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示。
亞太城市研究會(huì)房產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳寶存則認(rèn)為，高價(jià)地頻出使得北京商品房供應(yīng)只能走豪宅方向，房?jī)r(jià)大幅上漲只是時(shí)間問題，“地價(jià)實(shí)在太高了，‘面粉’既然那么貴，做‘饅頭’肯定不劃算，開發(fā)商要盈利只能做‘面包’。我認(rèn)為，三年以內(nèi)五環(huán)附近的房?jī)r(jià)將突破10萬(wàn)元/平方米大關(guān)，四環(huán)房?jī)r(jià)可能逼近20萬(wàn)元/平方米”。
陳寶存同時(shí)表示，二手房、租房?jī)r(jià)格也會(huì)受到高地價(jià)的影響，“但是漲幅不會(huì)像新房那么夸張，以租賃市場(chǎng)為例，近期北京的人口出現(xiàn)了往外疏解的勢(shì)頭，對(duì)租房的需求已經(jīng)減弱，如果房租漲得過(guò)快，成交難度就會(huì)成倍增加”。