(余燕明)民營(yíng)房企與國(guó)資房企拿地差異在近期碧桂園集團(tuán)(股份代碼：02007.HK)關(guān)于北京豐臺(tái)區(qū)兩宗商業(yè)地塊的退地風(fēng)波中有所顯露。
碧桂園集團(tuán)今年10月21日與中國(guó)金茂(股份代碼：00817.HK)以近52億元的代價(jià)合作拿下了位于北京豐臺(tái)區(qū)的兩宗商業(yè)地塊，且兩宗地塊的成交價(jià)格溢價(jià)率都超過(guò)140%。另外，據(jù)稱這兩宗商業(yè)地塊要求自持20年。
人民網(wǎng)記者此前已向碧桂園集團(tuán)的一位內(nèi)部人士求證，其稱碧桂園計(jì)劃退地屬實(shí)，項(xiàng)目權(quán)益將轉(zhuǎn)讓給中國(guó)金茂，“主要是拿地成本問(wèn)題。”對(duì)于公司退地的進(jìn)一步原因，這位人士告訴記者，碧桂園集團(tuán)在接下來(lái)會(huì)刊發(fā)公開回應(yīng)。
人民網(wǎng)記者也為此聯(lián)系中國(guó)金茂方面，問(wèn)詢碧桂園退地事宜及中國(guó)金茂是否會(huì)接盤項(xiàng)目土地如何進(jìn)行開發(fā)，中國(guó)金茂方面婉拒了記者的采訪請(qǐng)求。
“這幾年在一線城市拿高價(jià)地的基本上都是央企和國(guó)企房地產(chǎn)企業(yè)，前兩年是綠地和保利，今年則加入了葛洲壩、方興地產(chǎn)(現(xiàn)更名為‘中國(guó)金茂’)�！币晃回�(fù)責(zé)營(yíng)銷的房企職業(yè)經(jīng)理人說(shuō)，“國(guó)企、央企相比民營(yíng)開發(fā)商的話，一是他們的資金成本更低，另一方面，就是他們的管理更加粗放，在國(guó)資監(jiān)管部門對(duì)這些國(guó)企、央企的考核過(guò)程中，與民企強(qiáng)調(diào)的投資回報(bào)和績(jī)效考核方式也不一樣�！�
另一位負(fù)責(zé)在北京做土地投資的大型房企人士告訴記者，當(dāng)房企聯(lián)合體合作拿地的時(shí)候，在拿地之初就會(huì)約定合作方式和退出條件。
“在碧桂園這次與中國(guó)金茂合作拿地過(guò)程中，雙方約定的應(yīng)該不是內(nèi)部投資回報(bào)率，這一指標(biāo)指向的是作為公司內(nèi)部投資參考。雙方約定的應(yīng)該是樓面價(jià)的方式，當(dāng)舉牌拿地的樓面價(jià)超過(guò)一定水平時(shí)，碧桂園就可以有條件地退出�！边@位大型房企人士說(shuō)，“這次雙方拿下北京豐臺(tái)商業(yè)地塊的樓面價(jià)應(yīng)該是超過(guò)了雙方約定的拿地樓面價(jià)。而約定的樓面價(jià)應(yīng)該是碧桂園用內(nèi)部投資回報(bào)率推導(dǎo)出來(lái)的�！�
這位大型房企人士進(jìn)一步告訴記者，除了拿地理念的差別上，民營(yíng)房企與國(guó)企央企在公司經(jīng)營(yíng)上也都會(huì)有較大差別。
“比如國(guó)企央企會(huì)很看重凈資產(chǎn)收益率這樣的指標(biāo)，另外，還包括股東權(quán)益的穩(wěn)定增長(zhǎng)。而對(duì)民營(yíng)房企而言，這些公司非�？粗貎衾麧�(rùn)率和現(xiàn)金流等，還有在做投資的時(shí)候特別重視內(nèi)部報(bào)酬率�！边@位大型房企人士說(shuō)，“像碧桂園這樣從三、四線城市起家的房地產(chǎn)企業(yè)，其核心能力就是對(duì)成本端的控制，尤其是土地成本，以此獲得利潤(rùn)的空間�！�
另外，這位大型房企人士也進(jìn)一步指出，碧桂園的核心能力除了集中在成本控制以外，在除一線城市以外的銷售能力也是碧桂園做好項(xiàng)目的突出能力，“從北京豐臺(tái)地塊的情況來(lái)看，這兩塊地是要求自持的，而且預(yù)計(jì)是商業(yè)地產(chǎn)類型項(xiàng)目，碧桂園可能也難以發(fā)揮出自身項(xiàng)目操盤的優(yōu)勢(shì)�！�
另一家同樣是在港上市公司但有著央企背景的中國(guó)金茂在今年土地市場(chǎng)的表現(xiàn)尤其搶眼。在碧桂園集團(tuán)與其合作拿地僅一周就傳出退地風(fēng)波后，中國(guó)金茂10月30日在杭州以近39億元的代價(jià)拿下一宗住宅地塊，也刷新了當(dāng)?shù)亟衲甑摹翱們r(jià)地王”。
而中國(guó)金茂在拿下杭州今年“總價(jià)地王”地塊的前一天，公司還分別在南京、佛山以9.1億元和16.67億元的代價(jià)競(jìng)得兩宗地塊。
記者尚未完整獲取中國(guó)金茂從2014年以來(lái)在新增土地儲(chǔ)備上的資本支出，中國(guó)金茂在其業(yè)績(jī)報(bào)告中也未作詳細(xì)披露。
據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，中國(guó)金茂(2014年原名為“方興地產(chǎn)”)在購(gòu)地的權(quán)益資本支出接近110億元，這還不包括其當(dāng)年參與的南京一個(gè)總建筑面積接近380萬(wàn)平方米以及獲得長(zhǎng)沙梅溪湖組團(tuán)地塊的資本支出。在2014年初中國(guó)金茂一位高管表示公司當(dāng)年的土地支出應(yīng)該約為150億元左右。
中國(guó)金茂在今年除了與碧桂園以近52億元拿下北京豐臺(tái)兩宗商住地塊、以9.1億元拿下南京地塊、以16.67億元拿下佛山地塊、以39億元拿下杭州地塊外，其還在9月初以50.25億元聯(lián)合中鐵建拿下豐臺(tái)石榴莊地塊。
中國(guó)金茂在今年上半年補(bǔ)充了大量的現(xiàn)金資源。公司在今年上半年向4家戰(zhàn)略投資者配售新股16億股，以此獲得了43.5億港元資金，而公司在今年上半年通過(guò)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入達(dá)到了56.7億港元。
到今年上半年底，中國(guó)金茂的現(xiàn)金資源接近150億港元，有息負(fù)債中則有87億元要求一年內(nèi)償還，中國(guó)金茂的現(xiàn)金資源完全可以足額覆蓋。
如上述負(fù)責(zé)營(yíng)銷的房企職業(yè)經(jīng)理人所言，融資的便利性以及充足的現(xiàn)金資源給予了中國(guó)金茂這樣有著國(guó)企央企背景的房地產(chǎn)商在土地購(gòu)置上充足的操作空間。
“幾乎所有的國(guó)企央企房地產(chǎn)開發(fā)商都喜歡持有重型的投資物業(yè)資產(chǎn)，因?yàn)檫@些投資物業(yè)對(duì)國(guó)企和央企而言，其土地和物業(yè)投資是可以預(yù)期穩(wěn)定升值的，這是保障國(guó)企央企資產(chǎn)的重要投資形態(tài)。”前述大型房企人士解釋說(shuō)。
“與很多民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)重運(yùn)營(yíng)和重周轉(zhuǎn)的思路不同，國(guó)資背景的房地產(chǎn)開發(fā)商有母公司其他業(yè)務(wù)充足的現(xiàn)金資源支撐以及低成本資金，以此換得利潤(rùn)。所以，保證國(guó)有資產(chǎn)增值是其承擔(dān)的經(jīng)營(yíng)任務(wù)之一�；蛟S這也是國(guó)企央企房地產(chǎn)企業(yè)熱衷拿高價(jià)地甚至是地王項(xiàng)目的原因之一�！彼詈笱a(bǔ)充。