曾一度風(fēng)生水起的房地產(chǎn)信托，受到政策調(diào)控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境等影響，自2012年起，頻頻出現(xiàn)提前兌付情況。最新數(shù)據(jù)顯示，截止到10月24日，今年信托產(chǎn)品明確公告“提前清算”、“提前結(jié)束”或者“提前兌付”的達(dá)到176起，其中多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目赫然在列。

　　從今年初的山東信托旗下“黃金海岸股權(quán)投資基金集合資金信托計(jì)劃”提前1年有余進(jìn)入清算程序，到天津信托發(fā)行的“正元投資·信達(dá)地產(chǎn)股票收益權(quán)投資及回購(gòu)集合資金信托計(jì)劃”提前3個(gè)月終止，再到近期中融信托的東農(nóng)地產(chǎn)項(xiàng)目于10月20日后十個(gè)工作日內(nèi)提前還款2/3的本金和利息，房地產(chǎn)信托不斷出現(xiàn)提前兌付。

　　究其原因，除了樓市自身的低迷，一大因素來(lái)自于今年的金融環(huán)境。年內(nèi)接連的降息降準(zhǔn)，使得項(xiàng)目方能夠獲得更低利率的貸款而選擇主動(dòng)清盤。格上理財(cái)研究中心研究員王燕娛表示，貨幣寬松政策下，市場(chǎng)利率不斷下行，項(xiàng)目方融資渠道拓寬，融資成本降低，便選擇主動(dòng)提前結(jié)束信托融資轉(zhuǎn)而通過(guò)其他低息方式融資。

　　而房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，對(duì)金融有很強(qiáng)的依賴性，金融環(huán)境的變化直接影響房地產(chǎn)市場(chǎng)，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)事件的暴露數(shù)量便也遠(yuǎn)高于其他領(lǐng)域信托項(xiàng)目。

　　事實(shí)上，自2012年起，提前終止的信托項(xiàng)目幾乎一半與房地產(chǎn)直接或間接有關(guān)。不過(guò)值得慶幸的是，目前為止，針對(duì)有問(wèn)題的項(xiàng)目，融資方會(huì)通過(guò)以新還舊、先墊付自有資金再追償、拍賣抵押物等方式來(lái)釋放資金壓力，提前兌付并沒(méi)有讓投資者收益減少。以上述山東信托產(chǎn)品為例，該提前清算的公告中披露，此產(chǎn)品達(dá)到了預(yù)期年化收益率10%，按信托合同約定返還了信托利益。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，提前兌付是信托公司防范風(fēng)險(xiǎn)的舉措，未來(lái)的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)誰(shuí)也不能確定。提前兌付有利于減少項(xiàng)目方成本，是按照約定兌付投資者收益，符合信托合同規(guī)定。

　　雖然信托公司按規(guī)定履行了兌付，投資者未在該產(chǎn)品項(xiàng)目蒙受資金損失，但提前清算會(huì)打亂投資者的投資規(guī)劃。王燕娛為北京商報(bào)記者舉例分析，比如投資者原本預(yù)計(jì)投資兩年的產(chǎn)品，到期后需要供子女出國(guó)，若提前半年結(jié)束，半年時(shí)間能對(duì)接的高收益理財(cái)產(chǎn)品較少，那這筆錢這半年只能做低息理財(cái)，這樣就會(huì)影響投資者的預(yù)期收益。

　　不過(guò)對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，對(duì)提前兌付的態(tài)度也隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)在轉(zhuǎn)變。王燕娛表示，在市場(chǎng)低迷時(shí)期，投資自然不希望出現(xiàn)產(chǎn)品提前兌付，而若在二級(jí)市場(chǎng)火爆時(shí)期，比如去年下半年到今年上半年，就有不少信托投資者要求轉(zhuǎn)讓已購(gòu)買的信托，變現(xiàn)資金轉(zhuǎn)投二級(jí)市場(chǎng)。