距離上次出讓土地已經(jīng)有4年之久的北京朝陽(yáng)常營(yíng)再次出讓住宅用地。昨天,該區(qū)域內(nèi)的一宗住宅混合公建用地被保利首開(kāi)聯(lián)合體以33億元的價(jià)格競(jìng)得。業(yè)內(nèi)人士測(cè)算,該宗地的商品住房樓面單價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元,為北京歷史上第三高。
保利首開(kāi)聯(lián)合體摘地
憑借著相對(duì)稀缺的地理位置,常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊住宅混合公建用地(配建限價(jià)商品住房)吸引了眾多房企關(guān)注,最終,保利首開(kāi)聯(lián)合體勝出。
根據(jù)招標(biāo)文件,該宗地的建筑規(guī)模為117498平方米,掛牌出讓起始價(jià)為22億元。且該宗地需配建建筑面積2.8萬(wàn)平方米的限價(jià)房,銷售限價(jià)為1.5萬(wàn)元/平方米。在觸及價(jià)格上限后,將轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自主型商品房。最終保利首開(kāi)以上限價(jià)格33億元拿下常營(yíng)鄉(xiāng)地塊,并現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)建3.6萬(wàn)平方米自住房,自住房銷售限價(jià)為2.2萬(wàn)元/平方米。
“樓面價(jià)為6.7萬(wàn)元/平方米,這是北京第42宗樓面單價(jià)在3萬(wàn)元以上地塊、第15宗樓面單價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元的地塊,樓面單價(jià)為北京史上第三高。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說(shuō)。
地價(jià)高出周圍房?jī)r(jià)
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示,這是朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔4年后再次出讓住宅性質(zhì)用地,經(jīng)過(guò)多年發(fā)展,該地塊周邊的交通及各項(xiàng)生活配套已極為完備,因此獲得房企的競(jìng)相爭(zhēng)奪。
據(jù)郭毅介紹,常營(yíng)鄉(xiāng)地塊南接朝陽(yáng)北路,西臨東五環(huán),附近還開(kāi)通了地鐵6號(hào)線,交通便捷,通達(dá)性好。另外,地塊周邊極為繁華,南邊有歐尚超市,往東1公里左右就是長(zhǎng)楹天街購(gòu)物中心和北京華聯(lián)常營(yíng)購(gòu)物中心(BHGMall),向西2公里則是朝陽(yáng)大悅城,可謂寸土寸金之地。地塊西北方向是黃渠公園,鬧中取靜。綜合地塊的周邊環(huán)境,相比同樣位于東五環(huán)外的東壩、孫河略勝一籌,優(yōu)越的先天條件,令該地塊已經(jīng)具備了開(kāi)發(fā)成為豪宅的潛質(zhì)。
與常營(yíng)這塊地同區(qū)域的其他樓盤(pán)房?jī)r(jià)還不及6.7萬(wàn)元的樓面單價(jià)。
據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示,同區(qū)域的長(zhǎng)楹公元還剩余少量房源,目前住宅成交均價(jià)在4.2萬(wàn)元/平方米左右。該地塊以西2公里處,東五環(huán)內(nèi)還有首開(kāi)熙悅尚郡項(xiàng)目正在銷售,目前報(bào)價(jià)在4.85萬(wàn)元/平方米。
據(jù)張大偉介紹,同區(qū)域的在售項(xiàng)目主力產(chǎn)品以兩居、三居為主。剛需產(chǎn)品以50-70平方米的一居、70-110平方米的兩居為主,總價(jià)集中在200萬(wàn)-400萬(wàn)元,成交單價(jià)約3.5萬(wàn)-4.2萬(wàn)元/平方米;改善產(chǎn)品以140-160平方米的三居為主,部分180-200平方米的四居總價(jià)集中在500萬(wàn)-800萬(wàn)元,成交單價(jià)約4萬(wàn)-4.5萬(wàn)元。
頂豪市場(chǎng)形成堰塞湖
在郭毅看來(lái),近兩年高價(jià)地頻出,導(dǎo)致北京頂豪云集,近5000套的潛在供應(yīng)與每年最高200套的去化速度形成了強(qiáng)烈的反差,在供過(guò)于求的嚴(yán)峻形勢(shì)下,北京的頂豪市場(chǎng)已經(jīng)形成了堰塞湖,市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)在不斷累積。高價(jià)拿地的房企大多是財(cái)大氣粗的國(guó)企、央企和上市公司,這類房企在嚴(yán)格的銷售額、回款額等指標(biāo)要求下,必須要確保一定的銷售速度。
郭毅說(shuō),頂豪市場(chǎng)有限的需求、極速擴(kuò)張的供給、房企嚴(yán)格的銷售速度的要求,這三個(gè)矛盾點(diǎn)難以調(diào)和,必然會(huì)造成頂豪市場(chǎng)的慘烈廝殺。盡管此前北京沒(méi)有解不了套的高價(jià)地,但高價(jià)地的解套是以付出時(shí)間成本、財(cái)務(wù)成本為代價(jià)換來(lái)的,在經(jīng)濟(jì)放緩的大背景下,房?jī)r(jià)漲速也會(huì)受到影響,這無(wú)疑將拉長(zhǎng)新高價(jià)地的解套周期! 【┤A時(shí)報(bào)記者桂瑰