◎馮焱東

　　據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，我國房地產(chǎn)待售面積自2011年來一直在不斷增長，2011年底全國待售面積為2.72億平方米，2012年、2013年、2014年、2015年10月分別增長到3.65億、4.93億、6.22億和6.86億平方米，待售面積/年銷售面積比例從2011年的25%持續(xù)上升到2015年10月的53%。

　　值得一提的是，當(dāng)前統(tǒng)計(jì)的還只是顯性庫存，即已領(lǐng)預(yù)售證但未售的部分，實(shí)際上還有更龐大的隱性庫存，即尚未領(lǐng)預(yù)售證的那部分庫存。近年來，各地出讓了大量土地，正在開發(fā)（或準(zhǔn)備開發(fā)）但未開盤的庫存不容小覷，顯性與隱性庫存相加的真實(shí)庫存應(yīng)該遠(yuǎn)高于當(dāng)前統(tǒng)計(jì)。

　　雖然今年以來房地產(chǎn)銷售較明顯回暖，1~10月全國商品房銷售面積增長7.2%，銷售金額增長14.9%，但我國房地產(chǎn)待售面積仍處于不斷增長狀態(tài)，投資額持續(xù)高于銷售額，房地產(chǎn)供過于求的狀況并沒有因銷售回升有所緩解。

　　總體而言，我國房地產(chǎn)仍處于庫存增長階段（一線城市除外），去庫存階段還沒有到來，這一基本判斷我們必須清楚�？梢哉f，房地產(chǎn)市場的主要矛盾已經(jīng)從前些年關(guān)注房價(jià)泡沫演變?yōu)楣��?yīng)泡沫。供應(yīng)泡沫危害很大，不僅影響行業(yè)健康發(fā)展，若處理不好還可能危及經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。

　　當(dāng)前樓市去庫存已成為行業(yè)乃至國民經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要任務(wù)。筆者認(rèn)為，去庫存要在需求側(cè)和供給側(cè)雙向發(fā)力，總的原則是擴(kuò)大需求，同時(shí)抑制和改善供給。

　　需求側(cè)：契稅仍有優(yōu)惠空間

　　　擴(kuò)大和鼓勵(lì)需求主要有金融、財(cái)稅、行政等方式。從金融政策看，當(dāng)前貨幣政策相對寬松，利率不斷下調(diào)，首付比例已有所下調(diào)，未來還有下調(diào)空間，限貸規(guī)定也可以考慮適當(dāng)再松綁，要積極謀劃公積金貸款證券化，增加資金來源，優(yōu)化改善公積金提取與貸款流程，穩(wěn)步推進(jìn)住房銀行的設(shè)立，加快房地產(chǎn)信托投資基金的正式推出，金融租賃要向房地產(chǎn)積極拓展，以上種種金融措施對提升房地產(chǎn)交易量將起到較明顯作用。

　　財(cái)稅政策方面，房產(chǎn)稅可以考慮適當(dāng)推遲，契稅尚有減免優(yōu)惠的空間，保障房建設(shè)上可考慮直接購買部分商品房，棚戶區(qū)改造須加大貨幣補(bǔ)償比例，促進(jìn)拆遷戶直接購買商品房。行政措施方面，主要是戶籍要進(jìn)一步放開，另外限購可以考慮適當(dāng)再放松一些。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)2014年底我國城鎮(zhèn)化率為54.77%，但城市戶籍率僅為35.9%，約2億人工作生活在城市但沒有城市戶口。除一線城市外，入戶政策應(yīng)考慮進(jìn)一步降低門檻。

　　過去國家刺激住房需求往往有較大顧慮，主要是擔(dān)心房價(jià)過快上漲，現(xiàn)在這個(gè)顧慮小多了，因?yàn)楣┻^于求背景下適當(dāng)刺激需求不太可能引發(fā)房價(jià)快速上漲。

　　那么，在政策鼓勵(lì)下需求能增加多少？2013年，全國房地產(chǎn)銷售面積達(dá)到歷史高峰，為13.1億平方米，2014年下降到12.1億平方米，今年雖然在政策紅利下有所增長，但預(yù)計(jì)仍低于2013年的水平。

　　雖然政策能鼓勵(lì)住房消費(fèi)，但隨著整體經(jīng)濟(jì)增長和城鎮(zhèn)化速度的放緩，未來幾年成交量不可過于樂觀，所以說房地產(chǎn)去庫存在鼓勵(lì)需求的同時(shí)，必須控制和改善供給。

　　供給側(cè)正是去庫存的重點(diǎn)和難點(diǎn)所在。從歷年來的調(diào)控效果來看，刺激需求易，抑制需求難；刺激供給易，抑制供給難。去庫存必須在需求和供給兩個(gè)方面同向用力，不能一方面在想方設(shè)法消化庫存，另一方面土地還大量出讓，這樣去庫存永遠(yuǎn)實(shí)現(xiàn)不了。

　　在我國，房地產(chǎn)不是一個(gè)完全市場化的行業(yè)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)源頭土地的供應(yīng)具有壟斷性質(zhì)。作為唯一土地供應(yīng)方，地方政府對房地產(chǎn)行業(yè)的影響非常大。因此，去庫存也要地方政府發(fā)揮關(guān)鍵作用，即嚴(yán)格控制土地出讓規(guī)模。若這點(diǎn)做不到，去庫存就可能成為口號(hào)，甚至可能繼續(xù)加重。對于地方政府，當(dāng)前財(cái)政收入增幅快速下滑，地方債務(wù)壓力巨大，此時(shí)如控制土地出讓規(guī)模，必將減少財(cái)政收入，所以通過降低土地出讓規(guī)模來消化供應(yīng)有一定難度。

　　供給側(cè)：控制土地出讓規(guī)模

　　　但不控制和降低土地出讓規(guī)模，供應(yīng)泡沫只會(huì)越來越嚴(yán)重，必將危及國家經(jīng)濟(jì)安全和社會(huì)穩(wěn)定。那么，該怎么辦？

　　筆者以為，一是中央要有土地供應(yīng)總體控制指標(biāo)和考核，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)泡沫尤為嚴(yán)重，商業(yè)用地出讓應(yīng)該更加謹(jǐn)慎；二是對于個(gè)別地區(qū)要把去庫存納入領(lǐng)導(dǎo)干部考核內(nèi)容；三是地方債務(wù)要中央通過發(fā)債等辦法來解決部分，積極開拓地方政府新的融資渠道；四是通過“雙創(chuàng)”、發(fā)展服務(wù)業(yè)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)來增強(qiáng)城市發(fā)展后勁，培養(yǎng)財(cái)稅來源，減少對房地產(chǎn)的過高依賴。

　　控制土地出讓規(guī)模是供給側(cè)最重要的方面，同時(shí)還有兩點(diǎn)需要高度重視，主要是如何改善供給。

　　首先，城市公共資源要均等化配置。這點(diǎn)往往容易被忽視，但它對去庫存很重要。當(dāng)前各城市中心區(qū)域土地開發(fā)量日漸減少，主要供應(yīng)量都在新區(qū)、郊區(qū)和衛(wèi)星城，庫存主要集中在這些區(qū)域，但學(xué)校、醫(yī)院、交通、商業(yè)、菜市場等公共設(shè)施和配套普遍比較薄弱，導(dǎo)致很多潛在購房者顧慮重重，抑制了住房消費(fèi)的實(shí)現(xiàn)。

　　因此，相關(guān)部門需高度重視外圍地區(qū)和新區(qū)的公共資源配套問題，一方面在規(guī)劃上要更加科學(xué)和完善，另一方面要加快建設(shè)，可以考慮引入社會(huì)資金，采用PPP模式，把過去的欠賬盡早補(bǔ)上來。

　　其次，改善供給需要開發(fā)商積極轉(zhuǎn)型。過去房地產(chǎn)形勢好，房子建好就能賣個(gè)好價(jià)錢，導(dǎo)致開發(fā)商的內(nèi)功修煉普遍不夠，很多開發(fā)商還是以產(chǎn)品為導(dǎo)向，以自身為本位，沒有建立以市場為導(dǎo)向，以客戶為本位的現(xiàn)代化經(jīng)營管理思想和體系。

　　開發(fā)商應(yīng)該向制造業(yè)學(xué)習(xí)，下大工夫研究市場，研究客戶需求，研發(fā)出符合市場需求的各類房地產(chǎn)產(chǎn)品，創(chuàng)造和提升附加值。同時(shí)要在服務(wù)上多做文章，積極和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合，更多采用快速周轉(zhuǎn)、薄利多銷等策略。對于部分虧損項(xiàng)目開發(fā)商要有壯士斷腕、快速處理的決斷，還要謹(jǐn)慎拿地。

　　另外，當(dāng)前開發(fā)商普遍負(fù)債較高，部分企業(yè)資金緊張經(jīng)營困難，資本市場應(yīng)進(jìn)一步放開對開發(fā)商的支持，降低資產(chǎn)負(fù)債率，加快行業(yè)并購整合力度，化解流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

　　總之，樓市去庫存不僅需要在需求側(cè)給予鼓勵(lì)和支持，更需要在供給側(cè)下大工夫，兩方面要心往一處想，勁往一處使，唯有如此，去庫存的步伐才能加快，行業(yè)才能健康發(fā)展，房地產(chǎn)才能對國民經(jīng)濟(jì)和民生改善發(fā)揮更加積極的作用。

　　（作者為民生銀行地產(chǎn)研究院首席研究員）