今年的土地市場，最熱的詞或許就是“地王”。一線和核心二線城市的“偏遠”地區(qū)頻頻被拍出“天價”，一次又一次刷新人們的認知。雖然三四線城市的高庫存和資本的強勢介入可以讓人理解地產(chǎn)商對于一線城市的爭奪，但是各種風(fēng)險也不可忽視，如此多的豪宅賣給誰？
“地王”頻出 國企稱雄
從今年初北京豐臺白盆窯拍出北京土地成交史上的總價“地王”后，北京土地市場就開啟了地王模式。一路蔓延至門頭溝、昌平北七家乃至房山等“偏遠”區(qū)域，大大突破人們的傳統(tǒng)認知。
實際上，當(dāng)前土地市場大熱的城市不僅有北京，上海、廣州、南京、杭州等其他一二線城市也同樣出現(xiàn)土地成交熱潮，高總價地、高單價地亦頻頻刷新紀錄。例如，南京在本月27號拍出的仙林湖板塊一地塊，起拍價已超出該區(qū)域“前地王”樓面價，為此周邊多樓盤都已暫停加推，伺機漲價。
值得注意的是，贏得“地王”的地產(chǎn)商多是資金雄厚的國企。來自第三方機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，2015年至今北京土地市場成交的44幅住宅用地中，有77%被央企或國企摘得，只有10幅為民企摘得；上海同樣如此，在今年成交的39幅住宅用地中，國企拿地占比達56%。
有專家表示，一線城市土地市場進入“寡頭時代”，市場交易變成“豪門的游戲”。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。
資源與資本的集中是主因
為何在全國土地出讓金下降25.2%的情況下，核心城市土地市場卻如火如荼？
在目前廣大三四線城市和部分二線城市面臨高庫存壓力的情況下，主要房企都將資金集中到一線城市和核心二線城市爭奪，而這些城市也就十多個，占全國城市的比例相當(dāng)之小。并且在國家嚴控大城市邊界的情況下，未來出讓的土地也將越來越少。僧多粥少，必然進一步抬高地價。
另一個重要的原因是資本的介入。結(jié)合上海新地王新江灣城來看，其開發(fā)商的母公司為四大國有資管機構(gòu)之一信達資產(chǎn)，金融背景使其投資邏輯不僅是開發(fā)拿地，而是更多地去考慮資產(chǎn)配置，以便未來通過開發(fā)和資本運作來獲取收益。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示：“一線城市仍然是各大金融機構(gòu)投資和資產(chǎn)配置的重點區(qū)域，對于‘不差錢’且融資成本低的他們來說，地王的‘天價’是全局戰(zhàn)略部署中還算合理的成本，這也解釋了為何地價相應(yīng)走高�！�
除此之外，地方政策也在或多或少地推動這一現(xiàn)象。全經(jīng)聯(lián)房地產(chǎn)商會會長任志強認為，北京的“配建”制度進一步誘發(fā)了“地王”現(xiàn)象。他表示，將商品房用地和保障房用地配建出讓，一方面使得商品房用地面積受到擠壓，影響供應(yīng)規(guī)模；另一方面也將保障房的土地成本轉(zhuǎn)嫁到商品房之上，造成價格高企。
房價推高 豪宅賣給誰？
轟轟烈烈的地王“進行曲”讓人們感到瘋狂的同時，也嗅出了豪宅市場的危機。
按照面粉與面包的邏輯，地價的攀升必然引發(fā)商品住宅出現(xiàn)高端化趨勢。如果算上2013年開始不斷出現(xiàn)的地王來看，未來新上市項目豪宅化已成為趨勢，而很多過去認為是非豪宅區(qū)的也將供應(yīng)大量的豪宅項目，將明顯影響市場定價。
但是目前這些“地王”所在區(qū)域內(nèi)地段、配套、資源的缺失在短期內(nèi)無法彌補。再加上體量大、地價高、位置一般、扎堆競爭等因素，一旦定價失誤或是產(chǎn)品營造不利，將來可能會陷入僵局，甚至是死局�？梢灶A(yù)見，這些豪宅未來即使“活著”，也會相當(dāng)辛苦。
國家統(tǒng)計局近日發(fā)布的數(shù)據(jù)也印證了這一點。10月，北上廣深四個一線城市中，除上海住宅價格環(huán)比漲幅增加0.2個百分點之外，其他三個城市的漲幅均出現(xiàn)下滑。其中，北京漲幅收縮了0.3個百分點�！般y十”并無起色。
亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅也表示，房價環(huán)比漲幅的收窄，體現(xiàn)出目前一線城市房地產(chǎn)市場再次表現(xiàn)出后繼無力。地王盤賴以解套的關(guān)鍵點就是房價持續(xù)、高速的上漲，在房價沒有上漲到地王盤預(yù)期價位時，房企只能選擇延遲推盤，以時間換市場。但延緩入市將使房企背負巨大的財務(wù)成本，更深遠的影響則是拖累到企業(yè)的擴張速度。在一線城市“強者恒強”的環(huán)境里，一步慢則步步慢，甚至?xí)䦟?dǎo)致房企退出一線行列。(孫亞華/綜合21世紀經(jīng)濟報道、北京商報、第一財經(jīng)等)