參加“海淀人文居所暨金玉府項(xiàng)目價(jià)值論壇”的業(yè)界人士表示，近期改善型需求集中釋放，看好海淀樓市。本版攝影/新京報(bào)記者 王嘉寧
由于供應(yīng)稀缺，市場上一有海淀新盤入市，便能引起市場關(guān)注。
一份來自中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年以來海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)的新增商品房供應(yīng)僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點(diǎn)。事實(shí)上，除了存量供應(yīng)緊張之外，海淀的土地供應(yīng)也很稀缺。業(yè)內(nèi)人士一致認(rèn)為，持續(xù)的供應(yīng)緊張和規(guī)劃的巨大利好刺激之下，未來海淀樓市將會(huì)長期處于“奇貨可居”的狀態(tài)。
而在11月27日，由新京報(bào)聯(lián)合金隅嘉業(yè)共同主辦的“海淀人文居所暨金玉府項(xiàng)目價(jià)值論壇”上，多位海淀區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目的一線操盤手都表示，海淀的稀缺性毋庸置疑，而對(duì)得起這種稀缺的態(tài)度，就是做好項(xiàng)目。
1優(yōu)勢 宜學(xué)宜居的熱區(qū)
人文、生態(tài)、歷史、科技，四大關(guān)鍵詞已成為海淀天然的光環(huán)，而這一點(diǎn)也得到論壇嘉賓集體的認(rèn)可。中國城市發(fā)展研究院常務(wù)副院長章惠生首先從城市發(fā)展和規(guī)劃的角度指出，在我國嘗試智慧型城市建設(shè)的階段，海淀區(qū)的優(yōu)勢就是科技。一個(gè)地區(qū)、一個(gè)國家要想富強(qiáng)起來，要么拓展市場，要么研究科技。從這個(gè)角度看，海淀集中了北京乃至全國最著名的高等學(xué)府，也是未來科技發(fā)展的中流砥柱。他還表示，科技跟教育是連在一起的，“學(xué)”跟“業(yè)”也是有密切關(guān)系的，因此作為房地產(chǎn)開發(fā)商，應(yīng)順應(yīng)城市發(fā)展，將這些內(nèi)容都考慮進(jìn)去。
作為早已扎根海淀的萬科如園，無論是在市場的低潮期，還是今年以來的異軍突起，始終凝聚著較高的關(guān)注度，并且成為整個(gè)京西項(xiàng)目的代表作品之一。在北京萬科營銷中心總監(jiān)楊曉陽看來，這是海淀區(qū)域的項(xiàng)目所具備的特質(zhì)。他表示：“所有海淀的項(xiàng)目，從一開始就有自然環(huán)境、教育人文的優(yōu)勢，這是海淀天生所有。特別是學(xué)校，金玉府周邊除了自己先學(xué)后宅，引進(jìn)十一學(xué)校外，周邊還有首師大附小、附中。這如果是在別的板塊，都是需要花大力氣解決的事情，而在海淀，這是天生的優(yōu)勢�！�
北京中原地產(chǎn)董事總裁顏光茂也認(rèn)為，綜合當(dāng)前各種市場環(huán)境，全北京的房地產(chǎn)還是看地段、地段、地段。“當(dāng)然有些開發(fā)商做得不錯(cuò)，通過產(chǎn)品、通過打造區(qū)域物理屬性的改變，比如有些地方缺一些東西，開發(fā)商就補(bǔ)學(xué)校、補(bǔ)配套，確實(shí)能把價(jià)格拉動(dòng)。但是有個(gè)詞叫‘天生麗質(zhì)’，而這些在北京所有的區(qū)域里，海淀區(qū)的地段、環(huán)境和配套是得天獨(dú)厚的�！�
2市場 高品質(zhì)項(xiàng)目輩出
處于上風(fēng)上水的海淀區(qū)域，歷來受達(dá)官貴人及文人墨客的追捧。近年來，隨著區(qū)域土地供應(yīng)的日益稀缺，該區(qū)域的房源正在成為北京樓市的“稀缺品種”。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，今年以來海淀區(qū)五環(huán)內(nèi)新增商品房供應(yīng)僅有255套。因此，市場上一有海淀新盤入市，便能引起市場關(guān)注。
作為今年北京樓市高端項(xiàng)目翹楚的京投銀泰·琨御府，連續(xù)的開盤熱銷也引發(fā)了業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。在京投銀泰總裁高一軒看來，海淀區(qū)域是北京所有城區(qū)里綜合優(yōu)勢最突出的區(qū)域。而且，在北京市整體規(guī)劃中，海淀是生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)，社區(qū)的整體密度、容積率遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于其他城區(qū)，在首都未來的功能定位中，海淀是“眼珠子”。高一軒進(jìn)一步表示：“無論是京投銀泰還是萬科、金隅，大家對(duì)于海淀的價(jià)值是英雄所見略同，并且都在盡力珍惜和合理利用手中的項(xiàng)目�！�
在業(yè)內(nèi)人士看來，作為今年海淀區(qū)唯一一個(gè)入市的純新盤——金玉府，將會(huì)掀起市場上一波新的高潮�！敖鹩窀�(xiàng)目的總價(jià)段控制得特別好，800萬到1000萬的總價(jià)區(qū)間在海淀是很無敵的，這也說明金玉府是良心價(jià)。”楊曉陽直言，金玉府首期亮相的價(jià)格在區(qū)域市場上是個(gè)“驚喜”。
在金隅嘉業(yè)副總經(jīng)理王新光看來，金玉府仍可以更加精益求精。據(jù)他介紹，在開發(fā)金玉府時(shí)最初的想法就是一定要打造成一個(gè)真正適合于一定客群的學(xué)區(qū)房�，F(xiàn)在金玉府整個(gè)社區(qū)內(nèi)90%以上的戶型是三居室，都是135平方米，這樣做是著眼于改善型、滿足孩子上學(xué)所需的家庭需求。他表示：“恰逢國家實(shí)施全面開放二孩政策，135平方米的三居室，既可以滿足三口之家，也可以滿足四口之家。金玉府下一步計(jì)劃做家有兩孩兒的樣板房，更好地滿足客群品質(zhì)居住的需求。”
3預(yù)期 海淀樓市仍有巨大機(jī)會(huì)
一方面是日漸稀缺的土地供應(yīng)帶來新增商品房供應(yīng)的不足，另一方面是劇增的市場成交及爆發(fā)式上漲的成交均價(jià)，海淀區(qū)的高端市場可謂北京豪宅市場最為亮麗的一道風(fēng)景線。對(duì)于未來的預(yù)期，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，經(jīng)過多年的發(fā)展，海淀的潛力仍然巨大，并且在稀缺的市場環(huán)境下會(huì)顯得彌足珍貴。
顏光茂認(rèn)為，房地產(chǎn)市場說到底還是“政策市”，“今年大家為什么賣得這么好，首先是因?yàn)檎麄�(gè)的金融政策，基本可以預(yù)見，明年的金融政策是量化寬松的，這一點(diǎn)決定了整個(gè)金融走向，而這對(duì)于房地產(chǎn)是利好的。尤其是北京樓市，更是被看好。而海淀的區(qū)域價(jià)值決定，未來這里仍然是北京市場的熱點(diǎn)。”
“海淀作為首都科技中心的地位無可動(dòng)搖。樓市價(jià)格高一點(diǎn)，也是很正常的事情，至于高多少，也不是單純由哪一方?jīng)Q定的，很明顯的是現(xiàn)在土地市場樓面價(jià)已經(jīng)達(dá)到相當(dāng)?shù)母唿c(diǎn)，而面包不可能低于面粉。”章惠生指出。
高一軒也認(rèn)為，綜合國內(nèi)外形勢，中國仍是一個(gè)總體比較平穩(wěn)的地方，“而放眼國內(nèi)的房地產(chǎn)市場，北京、上海一定是最好的城市”。
在近期改善性需求的集中釋放背景之下，楊曉陽對(duì)于未來的海淀樓市更為看好。他認(rèn)為未來海淀的項(xiàng)目在銷售過程中，將長期是供不應(yīng)求的局面。
對(duì)于明年樓市預(yù)測，王新光認(rèn)為，房價(jià)仍然具有一定的不可預(yù)測性，但對(duì)于在海淀區(qū)內(nèi)即將推出的純新盤項(xiàng)目金玉府而言，他透露：未來這個(gè)項(xiàng)目的售價(jià)和預(yù)期，一定會(huì)對(duì)前期業(yè)主帶來不止一點(diǎn)的驚喜。
本版采寫/新京報(bào)記者 李捷