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    李宇嘉:房?jī)r(jià)“內(nèi)生性”上漲是住房政策調(diào)整的驅(qū)動(dòng)力

    李宇嘉:房?jī)r(jià)“內(nèi)生性”上漲是住房政策調(diào)整的驅(qū)動(dòng)力

    2015-12-01 08:03:00

    來(lái)源:每日經(jīng)濟(jì)新聞

      ◎李宇嘉

      近期,土地市場(chǎng)的“熱浪”正在從北京蔓延到主要特大城市。11月25日,被叫停出讓的上海新江灣城D7地塊,在調(diào)整出讓條件后,依然被12家知名開(kāi)發(fā)商“瘋搶”,最后以每平方米49152元的樓板價(jià)、81.69%的溢價(jià)率,創(chuàng)造了上海住宅樓面價(jià)的新紀(jì)錄。深圳今年以來(lái)僅出讓的兩幅用地也被列入了“地王”。今年2月,中海地產(chǎn)拿下羅湖區(qū)鹿丹村舊改地塊,扣除回遷面積外,實(shí)際樓面價(jià)高達(dá)每平方米3.5萬(wàn)~5萬(wàn)元。

      今年以來(lái),北京共誕生20個(gè)區(qū)域或單價(jià)地王,土地出讓金達(dá)到1921億元,土地出讓面積雖下滑但成交金額創(chuàng)歷史新高。上海共誕生了6個(gè)地王,土地出讓金也將創(chuàng)新高。深圳則到了“逢推地、必地王”的境地。重點(diǎn)二線城市南京、武漢土地市場(chǎng)火熱,分別誕生了18個(gè)和6個(gè)總價(jià)、單價(jià)或區(qū)域地王,樓面價(jià)分別上漲102.1%和74.6%。

      在融資渠道全面開(kāi)閘、融資成本不斷走低、重點(diǎn)城市樓市火爆、儲(chǔ)備土地幾近開(kāi)發(fā)完畢的情況下,出于持續(xù)經(jīng)營(yíng)、搶占樓市未來(lái)“安全區(qū)”,以及“防御性”投資的考慮,一線及重點(diǎn)二線城市土地資源被“瘋搶”一點(diǎn)也不奇怪。

      更重要的是,對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng),政策態(tài)度從原來(lái)的調(diào)控,全面轉(zhuǎn)向去行政化和市場(chǎng)化。這意味著未來(lái)房?jī)r(jià)將不會(huì)被行政“調(diào)控”所干預(yù)。

      根據(jù)近期發(fā)布的《“十三五”規(guī)劃建議》,加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率是“十三五”經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展主要目標(biāo)之一。而所謂的“提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率”指的就是提高在城市就業(yè)的2.7億外來(lái)人口的“市民化”率。

      外來(lái)人口“市民化”后的首要訴求就是“住有所居”,因此這些城市未來(lái)住房需求潛力之大可想而知。

      同時(shí),外來(lái)人口在這些城市集中居住的舊住宅區(qū)、工業(yè)宿舍、城中村已經(jīng)成為“棚改”新方向,再結(jié)合國(guó)家財(cái)政政策的支持,此類城市未來(lái)房?jī)r(jià)內(nèi)生性上漲的動(dòng)力很強(qiáng)。

      但這些城市房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲帶來(lái)的后果就是,不僅戶籍低收入人群、提供公共服務(wù)的公務(wù)人員不具備住房支付能力了,城市產(chǎn)業(yè)升級(jí)、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)吸引的人才,也失去了支付房?jī)r(jià)的能力。

      為了應(yīng)對(duì)這種情況,這些城市的住房政策出現(xiàn)了一些新的變化。北京擴(kuò)大了共有產(chǎn)權(quán)住房配建和供應(yīng)的規(guī)模,2014年以來(lái)供應(yīng)的新房中,近50%成為共有產(chǎn)權(quán)住房。除了原來(lái)保障覆蓋的人群外,包括吸引人才在內(nèi)的城市中堅(jiān)力量也成了保障的對(duì)象。

      自上海市宣布“土地新政”后,新出讓土地大規(guī)模配建中小戶型住房和保障性住房(配建比例在20%~60%),其思路與北京共有產(chǎn)權(quán)住房異曲同工,即確保城市中堅(jiān)力量的住房支付能力。

      此外,據(jù)媒體報(bào)道,“十三五”期間,深圳將建設(shè)20萬(wàn)套保障房,并采取不上市的封閉運(yùn)行模式,主要面向吸引的人才。

      未來(lái)特大城市房?jī)r(jià)上漲或許是無(wú)法改變的事實(shí),作為城市核心競(jìng)爭(zhēng)力的創(chuàng)造者——城市中堅(jiān)力量,其住房支付能力下降、住房困難問(wèn)題凸顯。于是,住房扶持政策開(kāi)始向人才等城市中堅(jiān)力量?jī)A斜。這不僅降低了房?jī)r(jià)上漲帶來(lái)的壓力,而且保障了他們的住房需求。這既是城市吸引人才、留住人才的基礎(chǔ),也是保持城市競(jìng)爭(zhēng)力的基礎(chǔ)。

     。ㄗ髡邽樯钲谑蟹康禺a(chǎn)研究中心研究員)

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