◎每經(jīng)記者 區(qū)家彥
房價走勢難以捉摸,土地市場卻高奏凱歌。
11月30日下午,廣州迎來今年以來最大規(guī)模的土地交易盛宴。《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白云沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓,最終成交價為162億元,創(chuàng)下今年以來單日賣地金額新高。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,加上這162億元,11月一線城市土地出讓金已經(jīng)超過1000億元,創(chuàng)下有史以來的新高。
多位業(yè)內(nèi)人士告訴記者,三、四線城市出現(xiàn)明顯過剩風(fēng)險,重點房企越來越關(guān)注一線城市,“面粉比面包貴”又成了常態(tài),但如何消化高地價所帶來的成本壓力,將成為接下來許多房企需要面臨的難題。
廣鋼新城地塊拍出61億
在本次廣州出讓的10宗土地中,廣州最大規(guī)模的“舊改”項目——廣鋼新城出讓的3宗住宅地塊成為市場關(guān)注的焦點!睹咳战(jīng)濟新聞》記者在現(xiàn)場看到,地塊吸引了保利、中國鐵建、旭輝、葛洲壩等大型房企參與競拍。資金實力雄厚的央企國企再度成為大贏家。在首先出讓的廣鋼新城233號地塊,盡管“過江龍”旭輝積極舉牌,但經(jīng)過激烈爭奪,地塊最終還是被此前在北京拿下新晉單價地王的葛洲壩以26.7億元奪得。在隨后出讓的408和409地塊中,旭輝拿地的決心依然堅決,但卻難敵兩大央企保利與中國鐵建的還擊,最終兩地塊由保利地產(chǎn)以34.3億元奪得。
記者注意到,本次廣鋼新城三宗地塊的樓面地價約在19000元/平方米,盡管高于去年9月末同區(qū)域地塊出讓時14000元/平方米~18255元/平方米的成交價,但相較2014年初土地市場火爆時期的18000元/平方米~22000元/平方米的樓面地價,依然略有下降。
合富輝煌首席市場分析師黎文江告訴記者,此次廣鋼新城樓面價沒有刷新前期新高,是在意料之中。一方面,廣鋼新城所在的原芳村板塊近4年主力成交均價在20000元/平方米以下,未來幾年也有超300萬平方米的新增供應(yīng),周邊樓市競爭將十分激烈;另一方面,從中海地產(chǎn)在廣鋼新城開售的首個項目來看,開盤售價從市場預(yù)期的40000元/平方米下降至30000元/平方米,對房企拿地的預(yù)期造成影響。
單月成交63宗地塊
進入下半年,一線城市土地市場“高溫不止”。根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計顯示,隨著廣州賣地單日成功吸金162億元,11月一線城市累計實現(xiàn)土地出讓金超過1000億元,創(chuàng)下有史以來的新高。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示:之前的歷史最高紀錄出現(xiàn)在2014年11月,只有568億元。
今年11月,北京、上海、廣州、深圳四大一線城市,待售土地達到了67宗,起價高達765.6億元。從目前成交情況看,截至11月30日下午3時,廣州包括廣州國際金融城、荔灣廣鋼新城、白云沙太南路及荔灣百花香料廠地塊等10宗地塊出讓,一線城市已經(jīng)成交63宗地塊,土地出讓金高達1046億元。
大型房企頻繁加大一線城市的布局力度,是這些城市地王頻出的主要原因。
中原地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,截至11月30日,20大標桿房企合計在土地市場投入了3010億元拿地,在一線城市的占比高達44%,這也是歷史上首次突破了40%。
保利地產(chǎn)一位內(nèi)部人士向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,在目前流動性極度寬松的情況下,大型房企融資渠道暢通,央企、國企與大型民企都手握巨額資金,自然需要尋找出路,人口流入強勁的一線城市無疑是最合適的選擇。
大型房企的爭相進駐,或意味著中小房企將被更快擠出主流市場。新城控股高級副總裁歐陽捷認為,一、二線城市拿地門檻高,中小房企資金本就不足,融資成本也高,被擠出主流市場是無奈的選擇。
即便是背靠資金優(yōu)勢的大型房企,如何消化高地價所帶來的壓力同樣是挑戰(zhàn)。
上述保利地產(chǎn)內(nèi)部人士告訴記者,以往房企在拿地前都會做一個盈利前景測算,按照周邊情況測算項目的最終售價范圍,以此計算利潤率。但目前在一線城市,地價往往比周邊在售項目還要貴,根本無法做盈利測算,企業(yè)只能根據(jù)對未來房價漲幅的判斷去預(yù)測盈利前景。
不過,這也意味著如果房價上漲不如預(yù)期,高價搶地也可能會陷入無利可圖甚至虧錢的困境。
歐陽捷坦言,要消化高地價的壓力,產(chǎn)品必須往高端靠攏,但并非所有房企都具備打造高端產(chǎn)品的能力,缺乏操盤能力的房企很容易陷入高地價的泥潭里。正因如此,未來資金實力強勁的房企會更傾向于與產(chǎn)品開發(fā)能力領(lǐng)先的房企合作,大型房企之間聯(lián)合拿地、共同開發(fā)會更加頻密。