◎譚浩俊

　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的11月房地產(chǎn)百城價(jià)格指數(shù)顯示，2015年11月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為10899元/平方米，環(huán)比上漲0.46%，漲幅較上月擴(kuò)大0.16個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲2.93%，漲幅較上月擴(kuò)大0.86個(gè)百分點(diǎn)。百城房價(jià)連續(xù)4個(gè)月環(huán)比、同比雙漲。對(duì)此，相關(guān)分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場“暖冬”可期。

　　必須承認(rèn)，近一段時(shí)間以來，房地產(chǎn)市場確實(shí)出現(xiàn)了“暖冬”跡象。一線城市房價(jià)連續(xù)上漲，深圳更是成為此輪房價(jià)上漲的“領(lǐng)頭羊”。不僅如此，二、三線城市也出現(xiàn)了連續(xù)上漲的現(xiàn)象。那么這是否意味著房地產(chǎn)市場的“暖冬”真的到來了呢？眼下出現(xiàn)的“暖冬”跡象，能否帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的整體復(fù)蘇？

　　顯然，所謂的“暖冬”，只是在政策的強(qiáng)力刺激下出現(xiàn)的一種價(jià)格非內(nèi)生性上漲。尤其在成交量方面，新增房源的成交狀況仍好于存量，庫存消化并沒有數(shù)據(jù)所反映的那么美好。也就是說，“去庫存”這個(gè)關(guān)鍵問題并沒有在此輪房價(jià)上漲中得到明顯解決。相反，房價(jià)上漲卻再次激活了地方政府依賴“土地財(cái)政”的沖動(dòng)，很多地方已經(jīng)開始謀劃明年的大拆大建計(jì)劃了。

　　需要注意的是，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)來說，面臨的最重要也是最棘手的問題，仍然是“去庫存”。尤其是三、四線城市，“去庫存”的效果十分不理想，有的甚至“去”的沒有“建”的多。

　　更重要的是，按照目前房地產(chǎn)市場的趨勢以及居民的實(shí)際購買能力，這些城市在短期內(nèi)的高庫存情況是不可能有明顯改觀的。這也就是說，這些城市仍然需要在高庫存下面對(duì)可能出現(xiàn)的各種風(fēng)險(xiǎn)和壓力。

　　事實(shí)也是如此，隨著庫存時(shí)間越來越長、庫存積壓越來越多，很多開發(fā)商快要接近“資金鏈”斷裂的極限。如果高庫存現(xiàn)象沒有改觀，不排除部分開發(fā)商會(huì)出現(xiàn)“資金鏈”斷裂的情況。

　　“去庫存”不僅承擔(dān)著宏觀政策取向的責(zé)任，也承擔(dān)著防止金融風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)的責(zé)任。一旦有開發(fā)商出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，按照開發(fā)企業(yè)互保聯(lián)保的現(xiàn)狀，就不可避免地引發(fā)區(qū)域性金融風(fēng)險(xiǎn)，這才是最令人擔(dān)心的問題。

　　再回到近一段時(shí)間以來市場“暖冬”跡象的話題。如果“暖冬”只是表現(xiàn)在房價(jià)的持續(xù)上漲上，而沒有落腳到“去庫存”上，縱使政策的作用再大，“暖冬”也可能只是曇花一現(xiàn)，而不能持續(xù)發(fā)展。庫存所留下的問題，才是目前房地產(chǎn)市場最重要、最緊迫的問題。只要“去庫存”問題不解決好，或者沒有明顯效果，房地產(chǎn)市場就很難步入健康有序的軌道，也很難真正進(jìn)入“暖冬”。

　　那么，如何才能有效地實(shí)現(xiàn)“去庫存”的目標(biāo)呢？從政策層面來看，能出的政策都已經(jīng)到位，如住房信貸政策、公積金政策，以及地方政府出臺(tái)的各種“土政策”。也就是說，指望政策層面再有更多的新消息，余地已不太大，況且市場也不適合再出臺(tái)新的刺激政策了，否則，就可能會(huì)留下許多“后遺癥”。房地產(chǎn)市場的“后遺癥”，消化起來比一般行業(yè)難得多，負(fù)面作用與影響也大得多。

　　因此，“去庫存”的任務(wù)還是要靠地方政府去完成。一方面，千萬不要?jiǎng)偪吹绞袌鲇袕?fù)蘇的跡象，就再度萌生“土地財(cái)政”的沖動(dòng)，給“去庫存”增加新的壓力。相當(dāng)一部分城市，已經(jīng)完全沒有接受新庫存的能力。再增加庫存，就是把經(jīng)濟(jì)送入風(fēng)險(xiǎn)的火堆。

　　另一方面，在依靠政策和開發(fā)商“去庫存”的同時(shí)，政府也可以通過購買商品房作保障房、廉租房等手段，減輕庫存壓力，化解開發(fā)商“資金鏈”斷裂風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還能真正解決中低收入人群的住房問題。

　　總之，對(duì)房地產(chǎn)市場不要只看到“暖冬”。所謂“暖冬”，只是在一線城市和主要的二線城市出現(xiàn)，三、四線城市的“去庫存”壓力依然十分巨大，并沒有“暖冬”的跡象。政策對(duì)這些地方樓市的作用非常有限，如果政府不拿出更多的辦法，這些城市將會(huì)面臨更大的壓力。

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