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    北京松綁房產(chǎn)預(yù)售金監(jiān)管 現(xiàn)金保函可沖抵預(yù)售金

    北京松綁房產(chǎn)預(yù)售金監(jiān)管 現(xiàn)金保函可沖抵預(yù)售金

    2015-12-03 07:55:00

    來源:北京商報

      隨著北京市政府“簡政放權(quán)”的推進,政府有望放松對開發(fā)商預(yù)售資金使用條件。北京市住建委昨日發(fā)布《關(guān)于加強本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿),開發(fā)商在項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的1/2時,就可以自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè),這也就意味著開發(fā)商提取預(yù)售金的時間提前,同時對于資質(zhì)好、誠信高的房企,將可以憑借非監(jiān)管銀行的現(xiàn)金保函免除等額監(jiān)管金。

      銷售過半開始監(jiān)管

      預(yù)售資金監(jiān)管指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用做本項目建設(shè),不得隨意支取、使用。

      按照商品房的建設(shè)節(jié)點監(jiān)管預(yù)售資金,一直是北京市采取的方式,在剛剛公布的《通知》中,節(jié)點監(jiān)管依然被延續(xù),即商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的1/2時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。這就意味著在商品房資金監(jiān)管將從項目預(yù)售完一半開始。

      而2013年7月1日起實施的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》顯示,開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點:地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、完成初始登記。除此之外,項目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的,可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/2”為節(jié)點;擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的,可以以“建設(shè)總層數(shù)達1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達2/3”為節(jié)點提取預(yù)售金。

      對于這一變化,北京市住建委相關(guān)負責(zé)人介紹稱,北京市預(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計算,一般普通商品房為3500元/平方米,精裝修住宅和高端項目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本,因此,在預(yù)售完成一半時,工期已經(jīng)開展很大一部分,此時進行監(jiān)管,剩余房源的預(yù)售資金完全可以實現(xiàn)最終工程款的覆蓋,即便開發(fā)商資金鏈斷裂,項目也能實現(xiàn)如期完工。

      現(xiàn)金保函可沖抵預(yù)售金

      除了監(jiān)管起始點變化外,《通知》中另外一項變化,便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函,免除同等額度的監(jiān)管資金。

      北京地區(qū)一位股份制銀行支行行長向北京商報記者表示,保函一般是用于向受益人保證付款的證明,比如招標人擔(dān)心中標單位不履行中標義務(wù),就會要求投標人繳納保證金或保函,一旦中標人違約,招標人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。

      “按照這個邏輯,我認為這種保函應(yīng)該是銀行向政府保證開發(fā)商有足夠的資金,可以覆蓋預(yù)售資金,所以免除預(yù)售資金監(jiān)管,如果出現(xiàn)風(fēng)險,銀行要進行相應(yīng)的賠付!鄙鲜龉煞葜沏y行支行行長說道。一位開發(fā)商也直言,并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函,即便是開出保函,額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金。

      豪宅開發(fā)商最解渴

      不管怎樣,預(yù)售資金的松綁,依然幫了當(dāng)下融資成本高企的開發(fā)商一個不小的忙。以北京市為例,今年1-10月北京市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項目到位資金為5526.6億元,其中金融貸款為1608.3億元,占據(jù)了大比例。有分析認為,就北京房地產(chǎn)市場而言,預(yù)售資金的靈活支取,對于開發(fā)周期較長的豪宅項目最為利好。

      根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,截至目前,2015年成交的土地中,經(jīng)營部分樓面價超過3萬元的土地數(shù)量高達23幅,其中9幅地塊樓面價格超過5萬元;另據(jù)統(tǒng)計,截至目前預(yù)售價格超過8萬元/平方米的項目共計有33個。

      “現(xiàn)在商品房項目基本上在預(yù)售前已經(jīng)辦好了各項開工手續(xù),特別是一些品質(zhì)比較好的項目,甚至封頂才會銷售,高端項目往往開發(fā)周期在5-10年,這樣的項目在完成銷售一半前已經(jīng)事實完成工期建設(shè),基本沒有爛尾的可能。但周期長、前期資金投入大、建安成本高、資金沉淀時間長是共同的特點,若預(yù)售資金提取規(guī)定放松,開發(fā)商可以提前提取,能夠大幅緩解開發(fā)商的資金壓力,從而不再過多依賴高成本融資渠道以及經(jīng)濟下行下的房屋銷售渠道!睒I(yè)內(nèi)人士分析表示。

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