曾因收購(gòu)綠城、佳兆業(yè)接連受挫，似乎讓以往頗具性情的孫宏斌變得更加精明與務(wù)實(shí)。
11月30日，融創(chuàng)中國(guó)控股有限公司發(fā)布公告，對(duì)此前與天朗成立合營(yíng)企業(yè)并收購(gòu)后者于南京、濟(jì)南項(xiàng)目的并購(gòu)事項(xiàng)，進(jìn)行了補(bǔ)充公告。相關(guān)內(nèi)容包括，原定收購(gòu)天朗南京兩個(gè)項(xiàng)目的融創(chuàng)，將終止其中的M1地塊的收購(gòu)。同時(shí)，確定將由融創(chuàng)與其山東合作公司，山東建邦成立的合營(yíng)公司，收購(gòu)天朗位于濟(jì)南的項(xiàng)目。
相關(guān)人士推測(cè)，可售比例過(guò)低是該地塊被融創(chuàng)從原來(lái)的交易計(jì)劃中剔除的主因。經(jīng)歷收購(gòu)挫折和后續(xù)多次成功收購(gòu)案例后，融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在收購(gòu)之路上已經(jīng)日趨理性。
終止收購(gòu)南京地塊
按照融創(chuàng)當(dāng)天公告，由天津融創(chuàng)奧城或其指定公司收購(gòu)上海天朗所持有的南京天朗100%股權(quán)將會(huì)終止，任何一方將無(wú)需承擔(dān)進(jìn)一步責(zé)任；由此，南京天朗位于南京的M1地塊將不再納入有關(guān)收購(gòu)南京目標(biāo)公司的合作協(xié)議項(xiàng)下的收購(gòu)范圍。
9月，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告，天津融創(chuàng)奧城及西安天朗在西安共同設(shè)立合營(yíng)公司。同時(shí)，天津融創(chuàng)奧城或其指定的公司還將收購(gòu)天朗控股公司位于濟(jì)南、南京及成都的項(xiàng)目100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)為人民幣4.96億元。
此后，天津融創(chuàng)奧城又批露將共計(jì)收購(gòu)西安兩個(gè)項(xiàng)目、濟(jì)南兩個(gè)項(xiàng)目(天朗蔚藍(lán)城、B3地塊)、南京兩個(gè)項(xiàng)目(天茂置業(yè)G87地塊、南京天朗M1地塊)及成都兩個(gè)項(xiàng)目(天朗錦邸項(xiàng)目、電信路項(xiàng)目)。披露消息顯示，融創(chuàng)方面總計(jì)出資6.84億元。
對(duì)于終止收購(gòu)南京M1地塊原因，融創(chuàng)方面暫時(shí)并未給出公告以外明確的答案。但一位長(zhǎng)期觀察融創(chuàng)收購(gòu)的業(yè)內(nèi)人士表示，從公告來(lái)看，訂立補(bǔ)充協(xié)議以修改及補(bǔ)充收購(gòu)南京目標(biāo)公司及濟(jì)南目標(biāo)公司的條款及條件，應(yīng)該是融創(chuàng)在對(duì)標(biāo)的方南京、濟(jì)南兩家公司的資產(chǎn)及負(fù)債進(jìn)一步審查后做出更新的評(píng)估，同時(shí)也是與天朗進(jìn)行商定后的結(jié)果。
具體分析，融創(chuàng)當(dāng)時(shí)收購(gòu)南京M1地塊原屬公司股權(quán)付出代價(jià)為2000萬(wàn)元，其中上海天朗對(duì)南京天朗的未償還債務(wù)173萬(wàn)元，擬收購(gòu)價(jià)格為1827萬(wàn)元。
按照之前的公告，融創(chuàng)收購(gòu)濟(jì)南、南京和成都的項(xiàng)目100%股權(quán)及債權(quán)，總對(duì)價(jià)約4.96億元，如今剔除南京M1項(xiàng)目之后仍須支付約4.7億元。
資料顯示，本次被剔除的南京M1地塊位于江北新區(qū)，是天朗在2012年3月簽約入駐浦口區(qū)海峽兩岸科工園打造天朗·南京兩岸科技園項(xiàng)目，性質(zhì)為辦公，建筑面積約2.06萬(wàn)平方米，可售面積約4049平方米。可售面積較低，與融創(chuàng)快速周轉(zhuǎn)、迅速回籠資金的策略可能相左。據(jù)悉，在融創(chuàng)宣布終止收購(gòu)之后，該地塊或?qū)⒂商炖世^續(xù)開(kāi)發(fā)。
兩次失敗的經(jīng)驗(yàn)
“歷經(jīng)多次成功與失敗的收購(gòu)，融創(chuàng)的收購(gòu)策略已經(jīng)變得越來(lái)越靈活�！鄙鲜鋈耸勘硎荆B遭綠城、佳兆業(yè)兩次滑鐵盧的收購(gòu)經(jīng)歷，必然給融創(chuàng)乃至孫宏斌個(gè)人留下難以磨滅的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。
2014年5月22日，融創(chuàng)中國(guó)以62.98億港元收購(gòu)綠城中國(guó)24.313%股份。因涉及兩家大型龍頭房企，該項(xiàng)收購(gòu)震動(dòng)整個(gè)行業(yè)，一度被稱為中國(guó)上市房企之間收購(gòu)第一案。但此后，該項(xiàng)收購(gòu)案的劇情跌宕起伏。先是融創(chuàng)人員接管綠城經(jīng)營(yíng)，著手加速庫(kù)存“去化”等一系列“改革”。但業(yè)績(jī)提升卻未能得到綠城和業(yè)主認(rèn)可。
此后，形勢(shì)急轉(zhuǎn)直下，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)宋衛(wèi)平以其接到綠城業(yè)主的大批投訴，以及項(xiàng)目合作股東對(duì)融創(chuàng)銷售策略的異議，決定回歸綠城。此后，經(jīng)過(guò)多輪談判，雙方于去年12月18日，正式簽訂終止協(xié)議。但之后雙方仍就“融綠”平臺(tái)歸屬爭(zhēng)論不止。
直到2015年5月5日雙方才明確劃清融綠平臺(tái)各項(xiàng)資產(chǎn)的歸屬。之后，中交集團(tuán)入主綠城。
當(dāng)時(shí)相關(guān)人士曾評(píng)價(jià)，從融綠收購(gòu)合作，到融綠之爭(zhēng)，再到分道揚(yáng)鑣，融創(chuàng)中國(guó)付出相當(dāng)多的精力和時(shí)間，無(wú)疑是一筆失敗的生意。但對(duì)于融創(chuàng)和孫宏斌而言，則積累了以往從不具備的收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)。
2015年1月30日，融創(chuàng)與佳兆業(yè)達(dá)成協(xié)議，接手佳兆業(yè)49.25%股份；2月1日，融創(chuàng)、佳兆業(yè)各自發(fā)布公告，披露融創(chuàng)向佳兆業(yè)集團(tuán)收購(gòu)目標(biāo)公司的股權(quán)及債權(quán)，代價(jià)總計(jì)約23億元。其中涉及佳兆業(yè)上海榮灣、上海青灣、上海贏灣及上海誠(chéng)灣四個(gè)項(xiàng)目；2月5日，融創(chuàng)中國(guó)購(gòu)入佳兆業(yè)25.29億股份，交易完成后融創(chuàng)將成為佳兆業(yè)第一大股東。
然而，收購(gòu)綠城時(shí)類似的劇情再度發(fā)生，在一系列人事變動(dòng)之時(shí)，融創(chuàng)迅速推進(jìn)債務(wù)重組。然而，融創(chuàng)推進(jìn)重組方案并未獲得債權(quán)人全部通過(guò)。 此后，佳兆業(yè)原掌門人郭英成回歸。
5月28日，融創(chuàng)中國(guó)發(fā)布公告稱，因股份買賣若干先決條件仍未達(dá)成，公司方面謹(jǐn)慎考慮所有與股份購(gòu)買相關(guān)的情況后，決定不繼續(xù)進(jìn)行股份購(gòu)買。之后，融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)上海四項(xiàng)目案也告吹。
業(yè)內(nèi)專家表示，為了化解佳兆業(yè)的債務(wù)危機(jī)，融創(chuàng)要持續(xù)借款挽救陷入困境的佳兆業(yè)，這是不理智的行為，搞不好會(huì)重犯購(gòu)買綠城的錯(cuò)誤。這可能是孫宏斌最終放棄收購(gòu)的重要原因之一。
轉(zhuǎn)向項(xiàng)目收購(gòu)
“正是接連兩次收購(gòu)失敗案例，讓融創(chuàng)積累了收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)�！币晃坏禺a(chǎn)專業(yè)人士表示，在當(dāng)前行業(yè)下行、土地成本不斷上升的背景下，通過(guò)大量拿地的方式快速增加土地儲(chǔ)備的企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的方式已不現(xiàn)實(shí)。對(duì)于融創(chuàng)這樣依舊渴望做大規(guī)模的房企而言，收購(gòu)仍然是捷徑，但融創(chuàng)此后的收購(gòu)更為謹(jǐn)慎。
2015年7月底，融創(chuàng)重啟收購(gòu)進(jìn)程，總投入超32億元，鎖定中渝置地成都7項(xiàng)目資產(chǎn)。此時(shí)孫宏斌的收購(gòu)思路已經(jīng)越來(lái)越趨向于理性，嚴(yán)格進(jìn)行標(biāo)的目標(biāo)成本評(píng)估與核算成為收購(gòu)鏈條中關(guān)鍵一環(huán)。
與前兩次收購(gòu)不同，這次融創(chuàng)與中渝置地的交易條款規(guī)定不僅規(guī)定了分階段付款先決條件，還首次提出設(shè)立共管賬戶。
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著融創(chuàng)收購(gòu)經(jīng)驗(yàn)積累，再加上此次收購(gòu)不涉及處理復(fù)雜關(guān)系，令收購(gòu)成功幾率大幅提高。因?yàn)槭召?gòu)綠城和佳兆業(yè)均屬于對(duì)上市公司的整體收購(gòu)，涉及外部的利益關(guān)系較復(fù)雜。
此次收購(gòu)，雙方的協(xié)議條款規(guī)定更為細(xì)致。其中制定了比較詳細(xì)的分階段付款先決條件，包括股權(quán)質(zhì)押、收購(gòu)進(jìn)程中人員派駐等內(nèi)容。融創(chuàng)相關(guān)人士對(duì)于交易細(xì)則的變化沒(méi)有給予回應(yīng)。
上述人士表示，經(jīng)歷兩次失敗收購(gòu)之后，融創(chuàng)更傾向于拋棄以往對(duì)公司整體收購(gòu)，轉(zhuǎn)向項(xiàng)目收購(gòu)為主。并通過(guò)區(qū)域管理平臺(tái)收購(gòu)，資產(chǎn)一次性打包。該收購(gòu)方式的主要目的也是拿地，不過(guò)由于所收購(gòu)的是平臺(tái)公司，因此也存在一定風(fēng)險(xiǎn)。
此外，合資組建平臺(tái)公司也是融創(chuàng)當(dāng)前采用的主要模式。除了拿地外，還有合作的意味，主要用于進(jìn)入新市場(chǎng)。融創(chuàng)與天朗在西安與山東的合作均為成立合營(yíng)公司。
在融創(chuàng)的收購(gòu)中，避免收購(gòu)具有風(fēng)險(xiǎn)的資產(chǎn)將成為常態(tài)；而且即便沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)溢價(jià)空間小的項(xiàng)目可能都不會(huì)再融創(chuàng)收購(gòu)之列。按照其標(biāo)準(zhǔn)，區(qū)域核心板塊、優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目才可能納入囊中。融創(chuàng)要的是有價(jià)值的公司，以及優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，還要符合公司區(qū)域戰(zhàn)略，孫宏斌算賬越來(lái)越小心。
專家提示，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，單挑優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目收購(gòu)幾乎不可能。目前融創(chuàng)正在進(jìn)行中的一項(xiàng)“雨潤(rùn)收購(gòu)案”就頗為復(fù)雜，雨潤(rùn)集團(tuán)資產(chǎn)板塊比較多元，除了地產(chǎn)之外，還涉及食品、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、農(nóng)產(chǎn)品物流和保險(xiǎn)等，若融創(chuàng)希望得到保險(xiǎn)板塊，或?qū)⑿枰w拿下雨潤(rùn)。目前雙方合作仍存變數(shù)，融創(chuàng)收購(gòu)之路布滿荊棘。