新京報(bào)訊 (記者馬力)北京樓市迎來(lái)利好消息。昨日,北京市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見(jiàn)稿),北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管有所“松綁”。商品房預(yù)售項(xiàng)目還沒(méi)賣(mài)到一半面積時(shí),開(kāi)發(fā)商可以自由支取監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金。
此前只能在4個(gè)節(jié)點(diǎn)支取監(jiān)管資金
據(jù)專(zhuān)家介紹,所謂預(yù)售資金監(jiān)管,是指商品房的購(gòu)房款都要存入銀行的專(zhuān)用賬戶,其中一部分為重點(diǎn)監(jiān)管額度。開(kāi)發(fā)商不得隨意提取,保證樓盤(pán)的預(yù)售款優(yōu)先用于工程建設(shè)。開(kāi)發(fā)商按照工程進(jìn)度的各個(gè)節(jié)點(diǎn),按比例提取工程建設(shè)款。主要作用是防止樓盤(pán)“爛尾”,保證購(gòu)房者權(quán)益。
目前北京規(guī)定了4個(gè)節(jié)點(diǎn),分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、購(gòu)房人可單方辦理房產(chǎn)證。在這4個(gè)節(jié)點(diǎn)上,開(kāi)發(fā)商可以按照申報(bào)的方案,申請(qǐng)?zhí)崛?zhuān)用賬戶中一定比例的資金,用于支付工程款、采購(gòu)材料等費(fèi)用。
此次《通知》擬規(guī)定,商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時(shí),開(kāi)發(fā)企業(yè)可自行支取專(zhuān)用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。這意味著,從開(kāi)盤(pán)預(yù)售開(kāi)始,直到房子賣(mài)到一半時(shí),開(kāi)發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金,不受這些節(jié)點(diǎn)的限制。
并非所有開(kāi)發(fā)商都能開(kāi)到現(xiàn)金保函
《通知》還擬規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的,可以免除同等額度的監(jiān)管資金。打個(gè)比方,如果開(kāi)發(fā)商能夠在其他銀行開(kāi)出1億元的現(xiàn)金保函,其可以自由提取的監(jiān)管資金就多出1億元。
專(zhuān)家稱,這相當(dāng)于銀行給開(kāi)發(fā)商提供一個(gè)資金的擔(dān)保,如果開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題,那么就可以使用銀行的擔(dān)保資金來(lái)完成建設(shè)。不過(guò)銀行開(kāi)具現(xiàn)金保函的難度很大,并不是所有開(kāi)發(fā)商都可以的,只有一些規(guī)模大的、信譽(yù)好的開(kāi)發(fā)商才有可能。
《通知》要求各區(qū)住建部門(mén)要加強(qiáng)日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作,發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的,可暫停開(kāi)發(fā)企業(yè)專(zhuān)用賬戶的資金支取,以防范資金風(fēng)險(xiǎn)。
■ 解讀
資金監(jiān)管放松爛尾風(fēng)險(xiǎn)加大?
預(yù)售資金監(jiān)管放松后,“爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)是否會(huì)提高?專(zhuān)家稱,對(duì)于高端住宅和非住宅來(lái)說(shuō),由于有預(yù)售門(mén)檻限制,即樓盤(pán)如要開(kāi)始預(yù)售,須達(dá)到“7層以下(含)的,施工進(jìn)度應(yīng)達(dá)到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層(含)以上的,應(yīng)完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低于7層)”等條件,所以可以開(kāi)賣(mài)時(shí)工程進(jìn)度已至少完成了一半以上。
對(duì)于普通住宅項(xiàng)目來(lái)說(shuō),由于銷(xiāo)售速度快、開(kāi)發(fā)周期短,新老政策的實(shí)際效果是一樣的,風(fēng)險(xiǎn)也就依然可以有效管控了。例如某10萬(wàn)平方米的項(xiàng)目,地價(jià)款15億,銷(xiāo)售金額30億,預(yù)售資金的重點(diǎn)監(jiān)管額度約3.5億。只要開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售率能超過(guò)六成,即銷(xiāo)售額超過(guò)18.5億,開(kāi)發(fā)商可以自由提取的是一半的銷(xiāo)售金額,即15億,超過(guò)一半、處于資金監(jiān)管的額度還是3.5億,所以新老辦法的實(shí)際效果就是一樣的。
而且目前北京的普宅項(xiàng)目由于需求量大,一般開(kāi)盤(pán)去化率都能達(dá)到八成以上,尤其是自住房和保障房,更是接近100%。