預(yù)售資金監(jiān)管放寬會不會導(dǎo)致商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)提高？對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，放寬并不意味“不管”，相反將會對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。
本報(bào)訊(記者 朱開云)北京對商品房預(yù)售資金的使用門檻有望降低。昨天，市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知(征求意見稿)》，今后，商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時，開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。此外，開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的，可以免除同等額度的監(jiān)管資金。
預(yù)售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓，指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。目前，北京商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管，房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶，只能用作本項(xiàng)目建設(shè)，不得隨意支取、使用。
此前《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(京建法[2013]11號)規(guī)定，項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。另外，樓層超過7層可增加項(xiàng)目用款支取節(jié)點(diǎn)。
對比昨天發(fā)布的征求意見稿，明顯意味著本市商品房預(yù)售資金適用門檻有所降低，有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率，緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。
對此，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔(dān)保渠道，從而在保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)的前提下，提高預(yù)售資金的使用效率。而對購房人關(guān)心的新政實(shí)施以后商品房建設(shè)資金安全問題，新規(guī)明確，若發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的，可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取，切實(shí)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。
新規(guī)定還強(qiáng)調(diào)，預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等，應(yīng)在售樓場所公示。同時，市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也將通過門戶網(wǎng)站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。
對上述征求意見稿，市民若有建議和意見，可于12月9日前，通過郵件或傳真將意見反饋至市住建委房屋市場管理處。傳真：010-59958635，郵箱：fwsc2015@163。
權(quán)威解讀
商品房預(yù)售過半資金監(jiān)管啟動
按照商品房的建設(shè)節(jié)點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售資金，一直是北京市采取的方式，在《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿)中，節(jié)點(diǎn)監(jiān)管依然被延續(xù)：即商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的二分之一時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。也就是說，商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。
而2013年7月1日起實(shí)施的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定，開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點(diǎn)：地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記。除此之外，項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”為節(jié)點(diǎn)、擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的，可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”為節(jié)點(diǎn)提取預(yù)售金。
現(xiàn)金保函可沖抵等額預(yù)售資金
除了監(jiān)管起始點(diǎn)變化外，征求意見稿另外一項(xiàng)變化，便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函，免除同等額度的監(jiān)管資金。
據(jù)了解，保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用，非融資類保函一般是用于投標(biāo)、履約、質(zhì)保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明，比如招標(biāo)人擔(dān)心中標(biāo)單位不履行中標(biāo)義務(wù)，就會要求 投標(biāo)人繳納保證金或保函，一旦中標(biāo)人違約，招標(biāo)人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。
對此，多位業(yè)內(nèi)人士表示，“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團(tuán)性、品牌開發(fā)商更有用，實(shí)力強(qiáng)、信用好的企業(yè)，越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè)，即便是能開出保函，額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金�！�
商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)會不會提高
預(yù)售資金監(jiān)管放寬后，未來商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)會不會高了？市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，這不意味“不管”，相反，將會對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。
“一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情況，將暫停房企專用賬戶的資金支取，并予以處理�！贝舜伪O(jiān)管放寬，主要是從簡政放權(quán)、促進(jìn)資金有效率運(yùn)轉(zhuǎn)和確保工程建設(shè)在任何情況下均能完工等多方面考慮的�！氨本┦蓄A(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計(jì)算，目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米，精裝修住宅和高端項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本。預(yù)售完成一半時，一般工期已經(jīng)開展很大一部分，此時進(jìn)行監(jiān)管，剩余房源的預(yù)售資金完全可以實(shí)現(xiàn)最終工程款的覆蓋，即便開發(fā)商資金斷裂，項(xiàng)目也能實(shí)現(xiàn)如期完工。”文/本報(bào)記者 余美英