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    北京市商品房預(yù)售資金使用門檻將降

    北京市商品房預(yù)售資金使用門檻將降

    2015-12-03 07:18:00

    來源:北京青年報(bào)

      預(yù)售資金監(jiān)管放寬會不會導(dǎo)致商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)提高?對此,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,放寬并不意味“不管”,相反將會對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。

      本報(bào)訊(記者 朱開云)北京對商品房預(yù)售資金的使用門檻有望降低。昨天,市住建委發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知(征求意見稿)》,今后,商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時,開發(fā)企業(yè)將可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。此外,開發(fā)企業(yè)如能提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的,可以免除同等額度的監(jiān)管資金。

      預(yù)售資金監(jiān)管措施旨在防止資金被挪作他用從而造成爛尾樓,指的是房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項(xiàng)目建設(shè),不得隨意支取、使用。目前,北京商品房預(yù)售資金由房地產(chǎn)行政主管部門會同銀行對商品房預(yù)售資金實(shí)施第三方監(jiān)管,房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)須將預(yù)售資金存入銀行專用監(jiān)管賬戶,只能用作本項(xiàng)目建設(shè),不得隨意支取、使用。

      此前《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》(京建法[2013]11號)規(guī)定,項(xiàng)目用款計(jì)劃按照地下結(jié)構(gòu)完成、主體結(jié)構(gòu)完成、竣工驗(yàn)收備案、初始登記完成四個環(huán)節(jié)設(shè)置資金使用節(jié)點(diǎn)。另外,樓層超過7層可增加項(xiàng)目用款支取節(jié)點(diǎn)。

      對比昨天發(fā)布的征求意見稿,明顯意味著本市商品房預(yù)售資金適用門檻有所降低,有利于提高房地產(chǎn)企業(yè)的資金利用率,緩解房地產(chǎn)企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)壓力。

      對此,市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,新政通過簡化支取手續(xù)和拓寬履約擔(dān)保渠道,從而在保證預(yù)售資金用于工程建設(shè)的前提下,提高預(yù)售資金的使用效率。而對購房人關(guān)心的新政實(shí)施以后商品房建設(shè)資金安全問題,新規(guī)明確,若發(fā)現(xiàn)預(yù)售項(xiàng)目有發(fā)生質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的,可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取,切實(shí)防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

      新規(guī)定還強(qiáng)調(diào),預(yù)售項(xiàng)目的預(yù)售資金監(jiān)管方案、監(jiān)管協(xié)議及其變更情況等,應(yīng)在售樓場所公示。同時,市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委也將通過門戶網(wǎng)站公示監(jiān)管銀行、專用賬戶名稱及賬號。

      對上述征求意見稿,市民若有建議和意見,可于12月9日前,通過郵件或傳真將意見反饋至市住建委房屋市場管理處。傳真:010-59958635,郵箱:fwsc2015@163。

      權(quán)威解讀

      商品房預(yù)售過半資金監(jiān)管啟動

      按照商品房的建設(shè)節(jié)點(diǎn)監(jiān)管預(yù)售資金,一直是北京市采取的方式,在《關(guān)于加強(qiáng)本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(征求意見稿)中,節(jié)點(diǎn)監(jiān)管依然被延續(xù):即商品房預(yù)售項(xiàng)目網(wǎng)上簽約面積不足預(yù)售許可證面積的二分之一時,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用于工程建設(shè)。也就是說,商品房資金監(jiān)管將從賣掉一半房屋開始。

      而2013年7月1日起實(shí)施的《北京市商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法》中規(guī)定,開發(fā)商的預(yù)售資金監(jiān)管被分為四個節(jié)點(diǎn):地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗(yàn)收、完成初始登記。除此之外,項(xiàng)目擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為7層以上10層以下建筑的,可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/2”為節(jié)點(diǎn)、擬預(yù)售樓棟中最高樓棟為10層以上建筑的,可以以“建設(shè)總層數(shù)達(dá)1/3”、“建設(shè)總層數(shù)達(dá)2/3”為節(jié)點(diǎn)提取預(yù)售金。

      現(xiàn)金保函可沖抵等額預(yù)售資金

      除了監(jiān)管起始點(diǎn)變化外,征求意見稿另外一項(xiàng)變化,便是明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可憑非監(jiān)管銀行開具的現(xiàn)金保函,免除同等額度的監(jiān)管資金。

      據(jù)了解,保函一般分為融資類和非融資類。融資類保函一般是用于向銀行貸款用,非融資類保函一般是用于投標(biāo)、履約、質(zhì)保等用途。給開發(fā)商開具的具體保函類型也需要看具體用途。保函一般是用于向受益人保證付款的證明,比如招標(biāo)人擔(dān)心中標(biāo)單位不履行中標(biāo)義務(wù),就會要求 投標(biāo)人繳納保證金或保函,一旦中標(biāo)人違約,招標(biāo)人就會扣收保證金或要求銀行支付違約金。

      對此,多位業(yè)內(nèi)人士表示,“并非所有的開發(fā)商都能夠開得出這樣的保函。這條規(guī)定對一些集團(tuán)性、品牌開發(fā)商更有用,實(shí)力強(qiáng)、信用好的企業(yè),越容易開出金額大的現(xiàn)金保函。一般企業(yè),即便是能開出保函,額度也未必能夠完全覆蓋監(jiān)管金!

      商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)會不會提高

      預(yù)售資金監(jiān)管放寬后,未來商品房“爛尾”風(fēng)險(xiǎn)會不會高了?市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,這不意味“不管”,相反,將會對相關(guān)項(xiàng)目進(jìn)行更為嚴(yán)格的檢查。

      “一旦發(fā)現(xiàn)有質(zhì)量事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險(xiǎn)、存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情況,將暫停房企專用賬戶的資金支取,并予以處理!贝舜伪O(jiān)管放寬,主要是從簡政放權(quán)、促進(jìn)資金有效率運(yùn)轉(zhuǎn)和確保工程建設(shè)在任何情況下均能完工等多方面考慮的!氨本┦蓄A(yù)售資金監(jiān)管的額度是以完全覆蓋建安成本計(jì)算,目前北京一般的普通商品房為3500元/平方米,精裝修住宅和高端項(xiàng)目在此基礎(chǔ)上疊加相應(yīng)成本。預(yù)售完成一半時,一般工期已經(jīng)開展很大一部分,此時進(jìn)行監(jiān)管,剩余房源的預(yù)售資金完全可以實(shí)現(xiàn)最終工程款的覆蓋,即便開發(fā)商資金斷裂,項(xiàng)目也能實(shí)現(xiàn)如期完工。”文/本報(bào)記者 余美英

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