在二手房漲幅TOP10榜單上排名第三的豐匯園（左），與宏匯園（右）僅相隔一條什坊小街。新京報記者 方王洋 攝
2015年，北京二手房市場贏得了“滿堂紅”。在這一年間，哪些區(qū)域的二手房價格飛速飆升？哪些區(qū)域又是全年備受關注的熱點？跟著成交數(shù)據按圖索驥，來看看2015年北京二手房那些漲得最猛的樓盤、區(qū)域。
一年成交近20萬套
國家統(tǒng)計局1月18日公布的全國70個大中城市住宅價格指數(shù)顯示，2015年12月，北京二手住宅價格同比上漲20.8%，漲幅居全國第二，僅次于深圳。
來自中介機構統(tǒng)計的網簽數(shù)據也顯示了12月北京二手房的火熱程度。鏈家研究院統(tǒng)計數(shù)據顯示，2015年12月北京市二手住宅網簽量為2.3萬套，環(huán)比上升35.5%，同比上升57.4%，成交均價為3.7萬元/平米，環(huán)比上漲1.1%，同比上漲5.98%。
北京房地產經紀機構的統(tǒng)計顯示，2015年北京二手房成交套數(shù)近20萬套，相比2014年增長近一倍，是新房成交量的近3倍。
成交量增長的同時，二手房的成交價格也節(jié)節(jié)攀升。根據偉業(yè)我愛我家市場研究院統(tǒng)計，2015年北京二手房成交均價為38147元/平方米，同比上漲5.5%，漲幅平穩(wěn)。
多重利好促成量價齊增
在剛過去的一年里，北京樓市依托一系列市場利好，保持了量價齊增的大勢。尤其是營業(yè)稅五改二、公積金放松等政策不斷釋放購房需求入市，推動了天通苑等傳統(tǒng)剛改、剛需片區(qū)二手房成交。而大興受第二機場、通州受行政副中心等規(guī)劃利好影響，區(qū)域二手房價格漲幅出現(xiàn)較大增長。
“從去年9月份起，前來咨詢的客戶明顯多起來，帶看量也成倍增長。”昌平天通苑一鏈家門店經紀人小陳表示，“自從5改2政策出臺后，剛需剛改客戶就加速涌入天通苑，眼下天通苑成交的主要是大兩居和三居戶型。”據介紹，12月，僅天通苑北二區(qū)的門店就成交了超20套房源，是2014年同期的3倍多，但成交價格在2萬-2.2萬元/平方米之間，與一年前相比幾乎沒什么變化。
“教改”之下學區(qū)房依舊堅挺
值得注意的是，伴隨著北京“教改”的深入推進，學區(qū)房依舊保持堅挺，也在一定程度上推高了部分區(qū)域的成交。尤其進入年底以來，選擇學區(qū)房的家長再次開始了選房征程，在二手房整體火熱的背景下，學區(qū)房區(qū)域再次迎來暖冬。
鏈家網的數(shù)據顯示，學區(qū)房不僅成交火熱，價格更是一路走高。在去年成交均價漲幅排名前十的小區(qū)里，除了北無宿舍位于海淀區(qū)外，其余9個項目都位于西城區(qū)，且均為宏廟小學、育民小學等優(yōu)質小學學區(qū)房。
■ 實地探訪
西城 9個小區(qū)漲幅超40%
鏈家網數(shù)據顯示，2015年12月西城區(qū)二手房成交均價為65815元/平方米，環(huán)比增長5.06%，同比2014年12月上漲了20.38%，位居各行政區(qū)月價格漲幅之首。
偉業(yè)我愛我家市場研究院表示，分區(qū)域來看，受教育、醫(yī)療等配套資源集中等方面的影響，北京各區(qū)域二手住宅市場表現(xiàn)出明顯的差異。2015年西城區(qū)整體二手房漲幅為6.5%，位居各行政區(qū)價格漲幅第二位。
金融街學區(qū)房受熱捧
鏈家網統(tǒng)計顯示，最近一年來北京二手房成交均價漲幅最大的十個項目中，宏匯園小區(qū)以69.86%的年漲幅位居排行首位，成交均價高達128524元/平方米。
本周一，記者來到位于西城區(qū)金融街區(qū)域的宏匯園小區(qū)。記者發(fā)現(xiàn)，在二手房漲幅TOP10榜單上排名第三的豐匯園，與宏匯園小區(qū)僅相隔一條什坊小街。近一年時間里，豐匯園小區(qū)的成交均價漲幅也高達47.77%，達到125547元/平方米，與宏匯園小區(qū)不相上下。
由于臨近金融街，宏匯園和豐匯園周邊的交通、配套非常成熟，金融街、北京協(xié)和醫(yī)院、西單商場、百盛購物中心等都位于步行范圍內。但談到兩個小區(qū)價格猛漲的原因，小區(qū)周邊中介門店的經紀人都提到了“學區(qū)房”這個緣由。
“西城區(qū)的入學政策越來越嚴格，要求一套房子6年一個名額，不少家長提前幾年就挑選學區(qū)房。事實上，宏匯園、豐匯園的房齡有十五六年了，居住體驗并不算好，買家大多是在金融街上班的，買來給孩子落戶用的。”宏匯園小區(qū)附近一中介門店經紀人介紹，宏匯園、豐匯園都位于宏廟小學學區(qū)內，宏廟小學是西城的熱點優(yōu)質小學，部分學生可以直升北京師范大學附屬實驗中學，不少家長是看中這一點才出手的。
記者在走訪中了解到，2015年11月宏匯園小區(qū)成交進入小高峰，僅在附近一品牌中介門店就成交了6套，成交單價從12萬-14萬元不等。而去年9月，宏匯園成交了一套42平方米的一居室，價格高達15萬元/平方米。
廣外學區(qū)“搶”小戶型
同樣是受到學區(qū)房影響，廣外片區(qū)的部分二手房價格也有明顯回升。片區(qū)里的榮豐2008，因為位于北京小學天寧寺分校學區(qū)內，且房源面積小總價低，二手房的換手率和成交量都位于片區(qū)前幾名。記者在采訪中得知，在2015年一年間，榮豐2008的二手房價格上漲達到20%以上。
而在某學區(qū)房論壇上，有家長稱，去年榮豐成交了好幾百套房，年底前的兩個多月就成交了100多套，幾乎都是為孩子落戶上學而買，已有家長擔心未來上學時被調劑。記者查看鏈家網數(shù)據，顯示最近90天該小區(qū)已成交了135套。
海淀
成交單價超5萬
北無宿舍賣出7萬元/平方米
在二手房成交均價漲幅TOP10中，僅有北無宿舍位于海淀區(qū)。記者了解到，北無宿舍位于北京理工大學附屬小學學區(qū)，可直升海淀區(qū)重點中學北京理工大學附屬中學，因此受到家長們的關注。
“去年12月，北無宿舍成交明顯上升，價格上漲也很明顯。”北無宿舍小區(qū)附近一中介門店經紀人介紹，去年11月，北無宿舍成交過一套61平方米的兩居室，成交均價為6.1萬元/平方米。而到了12月底時，戶型相似的另一套61平方米的兩居室，成交均價跳至7.1萬元/平方米。
值得注意的是，海淀區(qū)二手房在2015年的漲勢也不容小覷。根據鏈家網數(shù)據顯示，2015年12月，海淀區(qū)二手房成交均價為53033元/平米，環(huán)比11月上漲1.83%，同比2014年上漲16.53%。
偉業(yè)我愛我家市場研究院的數(shù)據也顯示，2015年海淀區(qū)的二手房成交均價漲幅達到5%，位于北京各行政區(qū)漲幅前列。
記者發(fā)現(xiàn)，在海淀區(qū)的萬柳、中關村等優(yōu)質教育資源集中的片區(qū)，二手房成交均價已突破6萬元/平方米，乃至7萬元/平方米以上。
海淀或長期“奇貨可居”
在業(yè)內看來，除了配套成熟和學區(qū)房對區(qū)域成交的影響外，新房供應稀缺也成為海淀區(qū)二手房升溫的推力之一。
中原地產的數(shù)據顯示，截至2015年11月底，海淀區(qū)五環(huán)內的新增商品房供應僅有255套，市場存量僅為854套，跌至近5年來最低點。事實上，除了存量供應緊張之外，海淀的土地供應也很稀缺，今年僅有永豐鎮(zhèn)一宗住宅用地成交。在業(yè)內看來，持續(xù)的供應緊張和規(guī)劃的利好刺激之下，未來海淀樓市整體將會長期處于“奇貨可居”的狀態(tài)。
通州
“副中心”一年間漲26%
城市副中心傳聞風起時，通州二手房市場一片活躍，房價自5月起開始一路上漲。
城市副中心傳聞落地時，通州二手房市場依舊不斷升溫。甚至據媒體報道，潞城附近的二手房已到無房可賣的狀況。
在風起云落之間，通州限購政策雖然限制住了成交量，并沒有阻擋住通州二手房成交價的上行。
限不住的熱度
據偉業(yè)我愛我家數(shù)據中心統(tǒng)計，2015年(截至11月)，通州的二手房交易量為11885套，較2014年同期大漲91.3%，創(chuàng)2010年以來的新高；成交均價為22521元/平方米，較2014年上漲5.3%。
而根據鏈家網的數(shù)據顯示，2015年12月通州二手房成交均價為26963元/平米，環(huán)比11月上漲3.01%，同比2014年上漲26.35%。
在通州梨園，二手房市場在冬日里依舊保持著熱度。新通國際花園小區(qū)附近一中介門店經紀人介紹，僅元旦小長假，門店里就成交了2套房源�！捌綍r這個時候我們就準備搶火車票回家過年了，沒想到今年要忙著帶看。”
“梨園新通花園小區(qū)的月成交僅在9月份跌到10套以下，最近幾個月的成交都在15套以上，12月份在25套左右�！痹撝薪榻浖o人坦言。
由于二手房市場的持續(xù)火熱，不少業(yè)主也提高了掛牌價格。
通州臨河里片區(qū)一中介門店經理介紹，片區(qū)里集中了一批房齡相對較短的二手房，比如華業(yè)東方玫瑰、金隅七零九零等小區(qū)。業(yè)主對自己的房子和市場都比較有信心，即便不上調價格，也是“端著賣”�！案浇幸惶變删邮以疽呀浾労脙r格，結果當天晚上業(yè)主又打電話來表示不賣了。后來詳細詢問才知道，有其他購房者愿意多出5萬元。”
今年或小幅升溫
偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉分析，傳統(tǒng)的二手房交易都集中在朝陽、海淀、豐臺，因為這些城市核心區(qū)域有著更完善的教育、醫(yī)療、交通、商業(yè)等配套資源。但在通州行政副中心開始建設，以及積分落戶等利好政策的影響下，通州的教育、醫(yī)療、商業(yè)、交通等各方面配套設施也將在未來兩三年內得到快速完善和升級，與此同時，在政策引導下，隨著部分企事業(yè)單位遷址通州，也將帶來更多的購房需求，加之通州區(qū)域本來就有規(guī)模龐大的二手房源供應，通州的二手房市場在2016年還將小幅升溫。
■ 新年走勢
熱度不減 價格或繼續(xù)上升
進入2016年以來，二手房市場熱度不減。北京市住建委數(shù)據顯示，1月第二周北京市二手住宅共成交6028套，環(huán)比上漲14.7%，創(chuàng)近三年來周成交新高，僅次于2013年3月份。
“以往元旦到春節(jié)前這個時段一般都是淡季，我們基本上在店里閑著，準備回家過年。沒想到今年年底市場這么火，有點兒找到了2013年年底的感覺�！狈角f區(qū)域一品牌中介門店經紀人沈遠竹（化名）表示。據悉，由于二手房市場持續(xù)火熱，房客源比持續(xù)下降，出現(xiàn)加價惜售情況。
同時，購房者入市步伐仍在加速。據鏈家研究院統(tǒng)計，北京二手住宅業(yè)主成交周期由一個月前的74天下降至當前的64天。鏈家客戶成交周期由11月初的39天下降為當前的32天。
鏈家研究院李巧玲表示，北京二手住宅交易節(jié)奏加快，市場參與者對未來市場預期普遍向好。當前市場特征集中表現(xiàn)為成交周期持續(xù)縮短，業(yè)主扛價心理明顯，未來房屋成交均價仍有繼續(xù)上升空間。
此外，據了解，2016年是2010年限購政策滿五年的時間點，大量被限購政策擋住的非京籍人員即將達到連續(xù)納稅或社保滿五年的購買條件，也將給市場新增一批購買力。而伴隨著北京新房市場高端化趨勢，剛改、剛需人群或將進入二手房市場，今年二手房市場或將保持溫度。
B10-B11版采寫 新京報記者 方王洋