今后，無(wú)論你買學(xué)區(qū)房或者新房，在計(jì)算房款時(shí)，也許也要再考慮一下稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。隨著北京市場(chǎng)一二手房房?jī)r(jià)的上漲，北京的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)再次面臨被突破的尷尬。更有來(lái)自中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)，在2015年成交的非別墅類商品住宅中，五環(huán)內(nèi)的新房成交房源，接近五成已經(jīng)突破“非普”的標(biāo)準(zhǔn)。
老舊學(xué)區(qū)房
算“非普”
“現(xiàn)在的這些學(xué)區(qū)房，不僅總價(jià)貴，稅費(fèi)還高啊�！睆闹薪殚T店走出來(lái)，看房人高女士皺了皺眉頭。她悄悄算了一下，如果真買下這套房子，她還得再出去借錢。
雖然很多人都說(shuō)未來(lái)北京將沒有“學(xué)區(qū)”的概念，可為了孩子能上個(gè)好學(xué)校，高女士還是準(zhǔn)備提前買一套學(xué)區(qū)房。因?yàn)�，在她看�?lái)，未來(lái)北京核心區(qū)的優(yōu)質(zhì)學(xué)校資源只會(huì)越來(lái)越少。經(jīng)過好朋友的介紹，她選定了西城育翔小學(xué)的學(xué)區(qū)房。
“朋友的孩子和我家孩子差不多大，她是去年賣大買小，買了套育翔小學(xué)約60平方米的學(xué)區(qū)房，單價(jià)折合7萬(wàn)元�！备吲空f(shuō)，其實(shí)7萬(wàn)元的價(jià)格在她看來(lái)已經(jīng)不低了，全家猶豫了好久，才下了出手的決心。
然而，前幾天，當(dāng)她自己去看房時(shí)發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)早已不是去年的市場(chǎng)，育翔學(xué)區(qū)房的價(jià)格早已上漲了一大截。延安大院小區(qū)一套62平方米的兩居室，業(yè)主答應(yīng)讓價(jià)后，總價(jià)還要589萬(wàn)元，折合單價(jià)已經(jīng)達(dá)到95000元。換句話說(shuō)，不到一年的時(shí)間，一平方米已經(jīng)多出了2萬(wàn)元。
“聽到經(jīng)紀(jì)人給我算完單價(jià)時(shí)，我都有點(diǎn)兒不敢相信�！比欢�(jīng)紀(jì)人后面的話更讓高女士驚訝。原來(lái)，雖然這套房子的面積只有62平方米，可因?yàn)榭們r(jià)和單價(jià)都已超過了普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)，她不能按照1%的比例繳納契稅。按照經(jīng)紀(jì)人的說(shuō)法，除非她能多支付首付款，通過做低購(gòu)房款的方式，才有可能避稅。
“我原本是按照75000元的價(jià)格準(zhǔn)備的首付，本來(lái)錢就緊張，我哪里還能多付首付去避稅呢？”高女士思來(lái)想去，也沒有找到好的方法。
五環(huán)內(nèi)新房
一半成“非普”
新房市場(chǎng)的情況也不樂觀。到了2015年，隨著市場(chǎng)回溫而帶來(lái)的又一撥房?jī)r(jià)上漲，已有一批高價(jià)地入市，很多商品住宅的成交價(jià)再次突破了“普宅”的限定。
在記者從市場(chǎng)的了解中，北京的新盤市場(chǎng)正被加速“豪宅化”，普通家庭夠得著的新盤越來(lái)越少，甚至連南五環(huán)外、義和莊地鐵站附近的50年產(chǎn)權(quán)公寓，單價(jià)都趨近4萬(wàn)元。
中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，按照2014年頒布的普宅標(biāo)準(zhǔn)，2015年成交的房源中被認(rèn)定為非普通住宅的比例正在增加。僅從價(jià)格這一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)看，全市2015年成交的50892套非別墅住宅中，有8933套將被認(rèn)定為非普通住宅，占比達(dá)到了17.6%，而在2014年非普通住宅在當(dāng)年成交非別墅住宅中的占比只有14%。
具體到各個(gè)環(huán)線，五環(huán)內(nèi)變化最大，被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)為2610套，占五環(huán)內(nèi)非別墅成交套數(shù)的47.7%，而在2014年非普通住宅的成交套數(shù)和占比分別為1569套和32.1%。五環(huán)到六環(huán)之間，被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)為4725套，占這一區(qū)域非別墅成交套數(shù)的17.2%，相比2014年分別增加了986套和0.8%。六環(huán)外被認(rèn)定為非普通住宅的套數(shù)也達(dá)到了1598套，占這一區(qū)域非別墅成交套數(shù)的8.9%，相比2014年分別增加了419套和2.7%。
二手學(xué)區(qū)房
面臨高稅費(fèi)
經(jīng)紀(jì)人口中的普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是國(guó)家對(duì)于商品房的一種界定。
根據(jù)國(guó)家規(guī)定，所謂普通住房，是指住宅小區(qū)建筑容積率在1.0(含)以上、單套建筑面積在140平方米(含)以下、實(shí)際成交價(jià)格原則上應(yīng)當(dāng)?shù)陀谒趨^(qū)域住房平均交易單價(jià)或套總價(jià)的1.2倍。
2014年10月，北京對(duì)普通住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)曾進(jìn)行過一次調(diào)整。當(dāng)時(shí)新制定的普通住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為：五環(huán)內(nèi)單價(jià)39600元、總價(jià)468萬(wàn)元；五環(huán)到六環(huán)單價(jià)31680元、總價(jià)374萬(wàn)元；六環(huán)外單價(jià)23760元、總價(jià)281萬(wàn)元。只要購(gòu)房人所購(gòu)買的房屋符合總價(jià)或者單價(jià)中的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，就可以被認(rèn)定為“普宅”。而成為“普宅”，則意味著能夠享受契稅最低1%的優(yōu)惠。
記者走訪市場(chǎng)發(fā)現(xiàn)，去年一年，盡管北京的二手房市場(chǎng)平均成交價(jià)格上漲不大，但帶有“學(xué)區(qū)”指標(biāo)的學(xué)區(qū)房，價(jià)格上漲不小。而就像看房人高女士所遇到的，這批二手學(xué)區(qū)房面臨著“非普”的尷尬。
“辣媽”鄭小姐就告訴記者，她在海淀區(qū)“抄底”的一套遠(yuǎn)中悅?cè)R小區(qū)二手房，是當(dāng)時(shí)小區(qū)最便宜的一套，折合單價(jià)也達(dá)到了56000元�！耙�?yàn)槲屹I的是60平方米的小戶型，才滿足了普宅的總價(jià)指標(biāo)，只要買套85平方米的正常兩居室，那就必定是‘非普’了。”
而在和平里一帶，1990年建造的老舊小區(qū)，普遍單價(jià)也超過了7萬(wàn)元�！百I來(lái)給孩子上學(xué)的學(xué)區(qū)房，一家三口加上照顧孩子的老人，至少得是個(gè)80平方米上下的兩居�？墒�，只要按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)買房，那一定超過了‘普宅’的標(biāo)準(zhǔn)�！币晃唤�(jīng)紀(jì)人私下告訴記者，僅從單價(jià)上看，老城區(qū)學(xué)區(qū)房的價(jià)格在水漲船高下已普遍超過了目前對(duì)于普通住宅的界定。
普宅標(biāo)準(zhǔn)
能否動(dòng)態(tài)調(diào)整？
“從2015年的市場(chǎng)表現(xiàn)看，五環(huán)已經(jīng)成為北京高端物業(yè)的分界線�！北本┲性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師張大偉告訴記者，從統(tǒng)計(jì)的成交數(shù)據(jù)看，2015年，五環(huán)內(nèi)商品住宅的成交均價(jià)開始進(jìn)入“5萬(wàn)+”的階段，平均單套成交額為800萬(wàn)元，而到了2016年1月上旬，已簽約的五環(huán)內(nèi)商品住宅平均單套成交額又上漲到984萬(wàn)元，五環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入泛豪宅化時(shí)代。
“成交價(jià)格上漲而普宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不調(diào)整，就會(huì)出現(xiàn)‘普宅非普’的情況。”張大偉認(rèn)為，北京普宅標(biāo)準(zhǔn)至少應(yīng)該每年調(diào)整一次，根據(jù)上一年的房?jī)r(jià)變化來(lái)調(diào)整區(qū)域指導(dǎo)價(jià)，這樣才能適應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展，避免誤傷剛需。同時(shí)，相比于過去購(gòu)房人在收房后發(fā)現(xiàn)被“非普”而集體維權(quán)，普宅標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該在問題爆發(fā)前主動(dòng)調(diào)整。
本報(bào)記者 趙瑩瑩J201
2014至2015新建商品住宅豪宅占比表
(表格來(lái)源于中原地產(chǎn))