樓市庫(kù)存高企累及地方財(cái)政
三四線城市頻施策去庫(kù)存穩(wěn)財(cái)收
在一線樓市紛紛收緊的同時(shí)，部分二線城市以及三四線城市房地產(chǎn)政策在進(jìn)一步寬松。近日，沈陽(yáng)發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的實(shí)施意見（試行）》，包括對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房市區(qū)兩級(jí)給予獎(jiǎng)勵(lì)政策；降低二手住房交易稅費(fèi)；鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)城買房居住、支持畢業(yè)生及在校生購(gòu)房、土地供應(yīng)減半等22項(xiàng)房產(chǎn)新政。
對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士指出，未來(lái)的政策方向?qū)⒉辉偈菃蜗驅(qū)捤�，而是改變�(yōu)殡p向的“托底蓋帽”。目前，即使在部分城市上漲迅速的情況下，大部分三四線城市的庫(kù)存壓力依然非常大，這也使處于經(jīng)濟(jì)疲軟期的地方財(cái)政更加拮據(jù)。因此，加速去庫(kù)存有利于穩(wěn)定地方的財(cái)政收入。
28日，針對(duì)“零首付”風(fēng)險(xiǎn)的爭(zhēng)議，沈陽(yáng)在近1個(gè)月后發(fā)布了新版新政，將此前公積金貸款首付最低比例降至10%以及對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生實(shí)行“零首付”等利用高杠桿的政策做了一定的修正，指出職工以家庭為單位購(gòu)房，可使用住房公積金同時(shí)申請(qǐng)貸款購(gòu)買兩套房；實(shí)行“認(rèn)貸不認(rèn)房”政策，即居民及其家庭首次申請(qǐng)貸款或貸款已還清、再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買住房的，均視為首套房貸款申請(qǐng)，貸款的最低首付比例為20%；對(duì)畢業(yè)未超過5年的高校、中等職業(yè)學(xué)校畢業(yè)生給予住房公積金政策支持，最高貸款額度為單方60萬(wàn)元、雙方80萬(wàn)元。
對(duì)此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，經(jīng)濟(jì)缺乏動(dòng)力，財(cái)政壓力空前。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)需求上漲乏力，地方仍寄希望“強(qiáng)心劑”來(lái)促進(jìn)樓市好轉(zhuǎn)，這也是沈陽(yáng)此前政策“去化心切”的主要原因。
的確，在上一版《意見》中，明確強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)業(yè)是沈陽(yáng)市全面振興的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，并確定2016年沈陽(yáng)市商品房銷售實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)10%的目標(biāo)。數(shù)據(jù)顯示，沈陽(yáng)市2015年一般公共預(yù)算收入606.2億元，完成年度預(yù)算的75.3%，下降22.8%；其中，稅收收入492.3億元，下降19.3%。全市2015年政府性基金收入154億元，完成年度預(yù)算的31.7%，下降64.8%；其中，國(guó)有土地使用權(quán)出讓金收入113.3億元，下降69.3%。
中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)原副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)下滑的背景下，眾行業(yè)受挫，且資源類企業(yè)等此前的納稅大戶面臨著巨量的產(chǎn)能過剩，因此，去庫(kù)存、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，是地方穩(wěn)財(cái)政收入的最好選擇。
江西省一位財(cái)政廳人士在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑帶來(lái)的是房地產(chǎn)的稅收下降，以及原預(yù)期的土地收入難以實(shí)現(xiàn)�！拔覀�?nèi)ツ辍⑶澳暾信膾炀蛼觳怀鋈チ�。我們�?dāng)然希望土地可以賣出去，但是在價(jià)格不好的情況下，政府也不會(huì)賣了。有的市場(chǎng)不好，土地要流拍。”
上述人士指出，當(dāng)?shù)卦诙愂辗矫娉雠_(tái)了一些去庫(kù)存的優(yōu)惠政策，包括降低契稅和其他交易稅，雖然可能會(huì)影響財(cái)政收入十幾個(gè)億，但希望通過這些政策讓房地產(chǎn)市場(chǎng)有一些回暖�！霸谇闆r不好的形勢(shì)下，首先必須保企業(yè)，要沒有企業(yè)了，以后哪來(lái)的稅收，所以我們現(xiàn)在付出一點(diǎn)成本是應(yīng)該的。”
此外，河南省臨潁縣也選擇了加速去庫(kù)存。臨潁縣是河南省去庫(kù)存壓力較大的縣之一，據(jù)當(dāng)?shù)胤抗懿块T介紹，從2012年起，臨潁便出現(xiàn)了房子銷售疲軟的苗頭，2013年已經(jīng)比較明顯，2014年便出現(xiàn)了爛尾樓�；谶@種情況，臨潁縣順勢(shì)做出決定，控制土地供應(yīng)，給予購(gòu)房補(bǔ)貼�！�2014、2015兩年，未供應(yīng)一宗土地�！迸R潁縣房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹。
“在控制兩年后，截至2015年底，臨潁縣的商品住宅庫(kù)存量為3079套（加上商鋪等商用房共有5280套），按2015年的銷售情況算，即使不再蓋房，也可賣18個(gè)月，壓力雖減但依然較大�！鄙鲜鋈耸空f(shuō)。
與臨潁情況類似的河南舞陽(yáng)縣相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于土地財(cái)政占比較大的縣來(lái)說(shuō)，目前財(cái)政上確實(shí)比較緊張，省里資金補(bǔ)貼后減緩了部分壓力。從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，降低庫(kù)存，住房銷售回暖，屆時(shí)相應(yīng)的稅收也會(huì)增加。
事實(shí)上，隨著地方去庫(kù)存的政策相繼推出，房地產(chǎn)市場(chǎng)正呈現(xiàn)出回暖跡象。比如，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、所得稅等稅收收入增長(zhǎng)，為地方穩(wěn)財(cái)政做出了重要貢獻(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，2016年1至2月，營(yíng)業(yè)稅3976億元，剔除營(yíng)改增收入轉(zhuǎn)移影響后增長(zhǎng)8.9%；其中，房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅1160億元，增長(zhǎng)20.2%，主要是部分地區(qū)商品房銷售回暖。同期，企業(yè)所得稅5516億元，同比增長(zhǎng)4.9%；其中，工業(yè)企業(yè)所得稅和金融業(yè)企業(yè)所得稅均同比下降，而房地產(chǎn)企業(yè)所得稅652億元，增長(zhǎng)14%，成為企業(yè)所得稅增長(zhǎng)的重要因素。