編者按：北京城市核心區(qū)土地資源日臻稀缺，熱點地塊往往成為開發(fā)商爭搶的香餑餑，催生出一個又一個“地王”項目。從曾經(jīng)的萬柳地王、夏家胡同地王，農(nóng)展館及近期的海淀高價地，備受矚目的背后是“面粉貴過面包”的現(xiàn)實，拉動房價上漲。為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道將通過實地探訪，逐一揭開昔日“地王”項目的神秘面紗，解讀眾多高價地的“前世今生”。

　　中新網(wǎng)7月10日電(房產(chǎn)頻道 孫建永) 近年來，北京可入市地塊正越來越向四周郊區(qū)擴展，三環(huán)內鮮有土地入市，甚至四環(huán)、五環(huán)內新增地塊都屈指可數(shù)，一旦有地塊競拍便引來眾房企哄搶。

　　近日，北京大興區(qū)土地市場集中爆發(fā)，在不到兩周時間里共有8宗地塊成交，讓一度冷清的北京土地市場瞬間升溫。其中，大興區(qū)瀛海鎮(zhèn)地塊減去限價商品房后，商業(yè)部分樓面價約為3.6萬/平米，遠超區(qū)域內商品房售價。

　　商業(yè)類地塊的火熱成交，再度將公眾的目光聚焦到商業(yè)地產(chǎn)。中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，近年來北京土地市場商業(yè)地塊多受熱捧，溢價率普遍偏高。在經(jīng)歷了你爭我奪的“拼殺”之后，昔日的黃金地塊也進入施工運作階段，在考驗開發(fā)商專業(yè)能力的同時，也見證著北京商業(yè)地產(chǎn)市場的發(fā)展。

　　昔日熱點商業(yè)地塊進展緩慢 部分仍在地下工程階段

　　在繁華的崇文門商圈，每日熙熙攘攘的人流穿梭于國瑞城、新世界百貨等幾大購物中心，或許沒有太多人去留意，在這里，一座新的購物中心正在建造。記者多次從這里經(jīng)過發(fā)現(xiàn)，建筑已經(jīng)高達十多米，外觀時尚的圍擋內正緊張施工，從圍擋信息中可以知道這個在建項目叫摩方。

　　摩方所在的位置，正是多年前曾轟動業(yè)內的崇文菜市場地塊。據(jù)了解，2011年6月27日，合景泰富地產(chǎn)旗下子公司廣州豐璟房地產(chǎn)在33輪競拍后，以7.1億的總價力壓新世界和蘇寧，競得北京崇文菜市場地塊，樓面價4.32萬元/平米，溢價率近140%，當時被稱為“單價地王”。

　　隨后的時間里，該地塊施工進展似乎并不順利，此間曾有報道合景泰富涉嫌囤地，或是陷入“商圈”困局，但各方對項目進展不置可否。大約一年前，合景泰富就該地塊建設情況發(fā)聲，表示這里將建成全部自持的購物中心，預計2016年底開業(yè)。

　　作為合景泰富在北京的首個商業(yè)項目，崇文門菜市場地塊從拿地到現(xiàn)在已經(jīng)整整4年時間，如今摩方內部進展情況如何？為此，中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道向合景泰富發(fā)去采訪提綱，但對方并未就具體問題給予回復，不過表示項目招商中心即將落成，不久就要開幕，這讓外界對項目多了一份期待。

　　在寸土寸金的北京二環(huán)，地段優(yōu)勢不言而喻，同樣具有這樣優(yōu)勢區(qū)位的地塊還有朝陽區(qū)的霞光里商業(yè)地塊。2012年7月30日，和裕地產(chǎn)旗下寶鴻天城經(jīng)過63輪競拍，最終以15.15億元總價摘得朝陽區(qū)霞光里5號、6號金融用地，樓面價約合3.79萬元/平米，溢價率高達169%。

　　與崇文菜市場地塊相比，霞光里地塊占地面積和溢價率上都略勝一籌，不過拿地將滿3年其開發(fā)進度更顯緩慢。記者從現(xiàn)場看到，隔著高高的圍擋只能見到施工中的挖掘機，繞到東面一個門口后，記者進去看到現(xiàn)場正在進行地基階段的工程，但立刻被門衛(wèi)勸離現(xiàn)場。在問及這里要建什么時，對方稱是在蓋房子。

　　霞光里地塊位于三元橋商圈，在東北三環(huán)和四環(huán)之間，周邊配套成熟，被業(yè)內稱為當年以來最優(yōu)質的純商業(yè)地塊。對于項目的具體規(guī)劃及施工進程，記者致電和裕地產(chǎn)營銷中心總經(jīng)理王騫，但電話并未接通，短信息也未給予回復。

　　中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道梳理發(fā)現(xiàn)，近幾年來，北京商業(yè)金融類地塊多受熱捧，除以上優(yōu)質區(qū)位地塊外，CBD中服地塊、香河園住宅及商業(yè)金融用地都曾引發(fā)房企爭搶，區(qū)位優(yōu)勢更是難以復制。如今，香河園地塊已由南昌市政與融創(chuàng)中國聯(lián)合開發(fā)，住宅項目使館壹號院已于近期入市，但商業(yè)部分進程并未提及。同樣紅極一時的CBD核心區(qū)眾商業(yè)金融類地塊，入市4年來目前仍在地下施工階段。

　　一線城市商業(yè)地產(chǎn)未飽和 需求將上升

　　不難發(fā)現(xiàn)，北京眾多核心區(qū)商業(yè)項目進展緩慢，具體原因或許只有開發(fā)商自己了解。對此，世邦魏理仕華北區(qū)研究部副董事孫祖天在接受中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道采訪時分析稱，商業(yè)項目的開發(fā)進度受到多種原因的影響，如建筑、拆遷、開發(fā)商策略等，每個項目的情況都不盡相同，不能一概而論。

　　“如今零售物業(yè)市場對開發(fā)商運營管理能力的要求越來越高，具體表現(xiàn)在成熟開發(fā)商通常在對購物者需求的調查研究，品牌招商資源，項目資產(chǎn)管理經(jīng)驗，著眼于長期的財務回報規(guī)劃和預期等方面都做到精益求精，這一方面靠開發(fā)商對自身核心競爭力的培養(yǎng)，另一方面也有賴于專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)服務商的支持。”孫祖天說。

　　近年來，住宅市場經(jīng)歷多輪政策調整，而商業(yè)地產(chǎn)卻鮮有政策束縛，發(fā)展空間相對自由。為此，很多城市商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展迅猛，一時間各類商場、寫字樓拔地而起，但受到市場需求和產(chǎn)品同質化影響，商業(yè)地產(chǎn)項目空置率較高，市場趨于飽和，有些城市甚至出現(xiàn)泡沫。

　　不過，以上情況在北京等一線城市似乎并未顯現(xiàn)。來自戴德梁行的最新數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)過后北京寫字樓市場逐漸回暖。北京甲級寫字樓市場在二季度的平均租金環(huán)比微漲0.31%，至每月每平米 383.53 元(61.66美元)，同比微漲0.86%。由于本季度新入市項目的預租狀況較好，并且企業(yè)租賃活動比上季度活躍，全市甲級寫字樓平均空置率因此環(huán)比下降0.86個百分點至4.55%。另外，零售物業(yè)的空置率為12.05%，租金也表現(xiàn)為相對穩(wěn)定。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進對中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道表示：“對于一線城市而言，商業(yè)和辦公的去庫存周期都在持續(xù)增加，但這不意味著此類城市已經(jīng)面臨飽和。隨著靈活租賃模式的推進，最典型的是后續(xù)為了配合創(chuàng)客空間的打造，不排除一些商業(yè)和寫字樓物業(yè)存在招租模式的轉變。在政策優(yōu)惠力度增加的情況下，對于此類物業(yè)的需求會繼續(xù)上升，進而縮小空置率�！�

　　同樣，在孫祖天看來，商業(yè)地產(chǎn)飽和也是相對的，而非絕對。以北京為例，無論是辦公樓市場還是零售市場，處于核心商圈，開發(fā)運營策略有合理而有針對性的物業(yè)仍處于稀缺狀態(tài)。(中新網(wǎng)房產(chǎn)頻道)