上半年，盡管被政策暖風(fēng)包圍著，銀行降準(zhǔn)、降息到“兩會(huì)”發(fā)聲支持首套房，再降息降準(zhǔn)，接連不斷的利好政策讓開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)充滿了信心。雖然西安房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸趨穩(wěn)，但對(duì)于許多房企而言，上半年任務(wù)并沒有完成，結(jié)果不太樂(lè)觀。6月25日，西安樓市“新9條”一出，樓市開始沸騰、業(yè)界嘩然，讓整體市場(chǎng)及開發(fā)商再次興奮。
買房落戶政策
讓置業(yè)者吃下“定心丸”
美城機(jī)構(gòu)首席市場(chǎng)分析師嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，西安“新9條”是繼去年9月1日取消限購(gòu)后最為給力的救市之舉。在西安市場(chǎng)如此大庫(kù)存量，城內(nèi)外房?jī)r(jià)倒掛的局面下，6月末出臺(tái)的政策明顯比預(yù)想中來(lái)晚了。但其中第七條“買房落戶”政策最為給力。西安高校云集，每年外地打工者不斷流入，落戶政策卻苛刻嚴(yán)格，產(chǎn)業(yè)空心化導(dǎo)致人才流失，此條政策即可以促進(jìn)樓市又可以給外地人吃一顆“定心丸”，從而達(dá)到安居樂(lè)業(yè)的目的。
嚴(yán)九遠(yuǎn)談到，而第三條加快推進(jìn)征遷項(xiàng)目貨幣化安置，從契稅補(bǔ)貼和子女教育問(wèn)題切身解決城改房的問(wèn)題，比較符合西安特性，但出臺(tái)“收購(gòu)存量商品房做保障房”的設(shè)想和舉措，還需要具體細(xì)則，實(shí)效性也有待商榷。
自從“新9條”出臺(tái)后，不少售樓部現(xiàn)場(chǎng)都打出了“公積金首付2成”和“買房落戶”的宣傳語(yǔ)，可見這兩點(diǎn)對(duì)于置業(yè)者來(lái)說(shuō)是最直接的利好。政策出臺(tái)后的第一周，全市銷量環(huán)比上周增漲了10.75%，便是最好的佐證。從跟進(jìn)的樓盤來(lái)看，也確實(shí)出現(xiàn)了90㎡以上暢銷，90㎡以下滯銷和各別換房的局面，對(duì)于一些城改項(xiàng)目據(jù)此已開始調(diào)整戶型配比以適應(yīng)市場(chǎng)。
從去年放松限購(gòu)到今年出臺(tái)3.30降低二套首付后，改善性需求就得到明顯釋放，120㎡ 以上的成交占比比去年上升3個(gè)百分點(diǎn)，90㎡以上的成交占比已達(dá)到60%以上，相信此政策的出臺(tái)此項(xiàng)目數(shù)據(jù)還會(huì)持續(xù)走高。
90㎡以下住房市場(chǎng)
受到部分影響
西安朗成地產(chǎn)總經(jīng)理張琦表示，“新9條”主要從三個(gè)方面來(lái)綜合解決房地產(chǎn)市場(chǎng)土地供應(yīng)亂像、產(chǎn)品規(guī)劃亂像、產(chǎn)品銷售亂像的問(wèn)題。但這是一個(gè)比較長(zhǎng)期的問(wèn)題。目前“新9條”能起到明顯作用的還是在買房落戶和公積金支持方面。
尤其對(duì)三環(huán)邊的外地剛需置業(yè)客群有較強(qiáng)吸引力，之前市場(chǎng)在這一塊一直是在90㎡以下房源有較強(qiáng)去化偏向，現(xiàn)在加上落戶90㎡以上房源將面對(duì)較好市場(chǎng)，反之90㎡以下住房也會(huì)收受到部分沖擊。但二環(huán)三環(huán)的改善型項(xiàng)目多為本地客群，對(duì)這條政策影響并不明顯。考慮到公積金放款速度，能支撐公積金的項(xiàng)目將在改善市場(chǎng)中多分一杯羹。
2015下半年
西安樓市要把握好三點(diǎn)
但從目前的7月數(shù)據(jù)來(lái)看，全市銷量和價(jià)格都未有太大漲幅，庫(kù)存量仍維持在2094萬(wàn)㎡，“新9條”還遠(yuǎn)未達(dá)到預(yù)期效果。嚴(yán)九遠(yuǎn)認(rèn)為，后期西安市場(chǎng)主要把握三點(diǎn)，一是不妨加快城改房的辦證去化速度，將收購(gòu)商品房用于保障房的政策落地可施；二是可出臺(tái)契稅補(bǔ)貼、取消資金監(jiān)管等給力政策促進(jìn)商品房成交和開發(fā)商運(yùn)轉(zhuǎn)；三是如第9條所允加快城市配套建設(shè)，將曲江二期、浐灞新區(qū)等發(fā)展新區(qū)配套完善化，提高區(qū)域價(jià)值。所以“以價(jià)換量”還是目前的主方針，預(yù)計(jì)下半年西安成交量會(huì)高于上半年表現(xiàn)，價(jià)格小幅上漲。
記者 支佳昕