8月份預(yù)計開盤的項目信息 (數(shù)據(jù)來源：亞豪機構(gòu)，僅供參考)
樓市期中考結(jié)束，眾房企樓盤也已收拾好心情，將迎接下半學(xué)期的挑戰(zhàn)。數(shù)據(jù)顯示，京城樓市供需失衡的矛盾正在逐漸放大，7月份，新增住宅供應(yīng)和住宅實際成交之間出現(xiàn)了3000套左右的缺口。
不過這種局面在8月份可能會得到一定緩解，亞豪機構(gòu)的市場研究報告預(yù)計，8月將有30個新盤項目入市，包括順義、朝陽、海淀、通州、大興等熱點區(qū)域均有新盤分布。但由于住宅用地長期供應(yīng)不足，導(dǎo)致短時間內(nèi)，新盤住宅的供應(yīng)量很難迅速走高。
另外，由于住宅價格的不斷走高，上半年成交的單套住宅平均價格已經(jīng)達到了333萬元。過高的門檻將大量剛需拒之門外，也促使市場上出現(xiàn)了大量低總價的商住樓產(chǎn)品，作為住宅的替代品和緩沖品。但即便如此，業(yè)內(nèi)人士仍預(yù)計，供需失衡將導(dǎo)致住宅下半年更加一房難求，價格也可能再次攀高。
新盤供應(yīng)屢屢打折 供需單月相差3000套
“上期的房子很快都賣光了，新一期什么時候開盤，我們還沒有接到通知�！鳖愃七@樣的答復(fù)，最近在通州看房的劉女士聽了很多次。自從通州副中心的概念再次被提出后，劉女士就惦記著把家里的小房子在通州換一套大的，但是看了幾個項目，不是封盤不賣了，就是已經(jīng)漲了不少。
看了一圈下來，劉女士最后又不得不去二手房市場淘房�！靶路坷餄M意的項目沒有開盤，等著漲價，開盤的又都不太滿意，可以挑選的太少了，翻來覆去都是幾個老面孔�！眲⑴扛嬖V北京青年報記者，都說買新房就像打新股，新入市的項目定價一般比較低，增值空間更大，但她逛了很久，也沒找到心儀的新盤項目。通州在售的合生濱江帝景、華業(yè)東方玫瑰等都是銷售多年的老盤，價格在她眼里已經(jīng)不低了。
今年以來新盤慢節(jié)奏入市，讓許多像劉女士一樣計劃搶新盤的購房人找不到目標(biāo)，不得不投入到二手房市場。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，自5月份實現(xiàn)32個新盤入市以來，6月、7月的新盤數(shù)量僅有20多個，但同時成交量卻不減反升，直接導(dǎo)致許多購房人在選房時很難找到心儀的純新盤了，市場也出現(xiàn)了明顯供不應(yīng)求的情況。
根據(jù)鏈家市場研究部統(tǒng)計，7月份(1-26日)純商品住宅(不含保障房、自住房)成交量為6436套，而同期的期房供應(yīng)量(不含自住房)僅為3767套，需求和供應(yīng)之間出現(xiàn)了單月近3000套的差距。
為何成交量步步走高，新房供應(yīng)卻斷頓了？對此，亞豪機構(gòu)副總經(jīng)理高姍認為，這都是“土地惹的禍”。
高姍表示，項目的供應(yīng)要倚賴于土地的供應(yīng)，從近期的土地項目周轉(zhuǎn)率來看，今年入市項目多為2014年取得土地。而在2014年成交的52宗宅地當(dāng)中，不含任何政策性住房配建的僅有4宗土地。大部分土地都需要配建自住房、公租房等，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現(xiàn)了自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導(dǎo)致了新增純商品住宅供應(yīng)的嚴重不足。
鏈家市場研究部李巧玲也表示，預(yù)計后續(xù)，供需矛盾會更加突出，供需的不平衡除了直接影響到成交量外，還會倒逼價格上漲。再加上近期市場較熱，項目去化快，房企的漲價預(yù)期將會越來越強。
30個項目8月欲入市 蓄客周期明顯縮短
不過，新房供應(yīng)的斷頓有望在8月份得到一定的緩解。根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2015年8月，北京商品住宅市場預(yù)計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、天恒·樂墅、首創(chuàng)·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括領(lǐng)秀翡翠山、五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內(nèi)的17個老項目后期。
其中順義區(qū)成為8月份新盤最集中的區(qū)域，共計有空港國際、首創(chuàng)·禧瑞墅、艾迪城等8個新盤。朝陽區(qū)和通州區(qū)的新盤數(shù)量緊隨其后，都是4個新盤。其中朝陽區(qū)望京區(qū)域的臻園將推出最后一期的樓王產(chǎn)品，據(jù)項目負責(zé)人表示，雖然價格比上一期明顯上調(diào)，但排號買房人仍超過了實際供應(yīng)的房源數(shù)量，對銷售情況十分有信心。
在當(dāng)前越來越火熱的市場氛圍下，供需失衡導(dǎo)致買房人對于新盤極度渴望，新盤入市也不再像以往那樣需要長時間的蓄客準備。據(jù)北青報記者了解，一些打算8月入市的純新盤項目，甚至只用了一個月左右的蓄客時間。
“我們上周剛剛開放了樣板間，雖然是別墅項目，但市場反應(yīng)仍出乎我們的意料�！碧旌銟坊畛侵脴I(yè)市場部總監(jiān)王然對北青報記者表示，樣板間開放那天開始，他本人也下到了一線去接待看房人。僅在樣板間開放當(dāng)天，每名銷售就接到了八九組看房人，積累的愿意交定金的意向客戶就有150多組。短時間就完成了這么多的客戶積累令王然自己也感到意外�！拔覀円黄谥淮蛩阃瞥�256套房源，分別由4棟雙拼和21棟疊拼組成。其中疊拼別墅4層，聯(lián)排別墅3層，聯(lián)排別墅面積約250平方米，疊拼中的上疊約180平方米，下疊約200平方米，這可都是大戶型啊，沒想到開放樣板間蓄客就這么火爆�！�
王然表示，不像去年買房那樣提前半年開始積累客戶，他通過這次調(diào)研，發(fā)現(xiàn)意向買房人除了房山本地以外，還有海淀、豐臺、石景山三個大片區(qū)的外溢客戶，因此他認為這次天恒樂墅的蓄客只需要一個月就夠了，不出意料，8月底就會開盤。
業(yè)內(nèi)人士也表示，近期樓市的成交火爆，讓許多項目都加快了入市步伐，連別墅項目這種慢銷售的產(chǎn)品都受到追捧，更多剛需盤只要放出開盤聲音，就會排起長隊。
樓市火爆解套老項目和爛尾樓
樓市的火爆，也讓一些曾經(jīng)艱難維持的項目順利解套，尤其是一些爛尾多年的老盤，更是抓住當(dāng)前的回暖，搖身一變，重新入市。
近期，在豪宅成交排行榜上，名為盛德紫闕的項目霸占了成交榜單的榜首。位于東城區(qū)北二環(huán)，售價6萬多，在京城豪宅10萬元項目遍地都是的背景下，性價比十分突出。自然成交連連。
但實際上這個看上去高端大氣的豪宅項目，早在2003年就曾以杰寶公寓的名字入市，多年間，經(jīng)歷了資金不繼、數(shù)次易主、爛尾十余年后，這一項目如今終于趕上樓市回暖，成功解套，獲得銷售許可證再度入市。
“現(xiàn)在我們推出5萬抵20萬優(yōu)惠活動，全款9.8折，算下來均價6.5萬元/平方米起，按1萬-1.5萬元/平方米的標(biāo)準精裝交房，現(xiàn)在已經(jīng)售出100多套了，到下個月開發(fā)商還要提價�！痹陧椖渴蹣翘�，一位銷售人員不時提醒購房人下月調(diào)價的消息，暗示購房人趁早簽約。
據(jù)了解，該項目的售價幾乎等同于周邊二手房的價格，雖然產(chǎn)權(quán)年限少了十幾年，仍吸引了不少購房人。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市成交的火熱和高端盤價格從10萬元捅向了20萬元甚至30萬元，導(dǎo)致許多位置優(yōu)越的爛尾房或者多年未售的老項目重新包裝上市，這些樓盤普遍位置優(yōu)越，周邊環(huán)境成熟，雖然產(chǎn)權(quán)有所損耗，但價格遠低于新拿地的豪宅樓盤，因此也受到了改善型購房人的歡迎，項目自身也成功解套。
住宅平均單套價格超300萬元
低總價商住樓補充入市
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，北京市商品住宅成交均價為29222元/平方米，同比2014年上半年上漲13%，這個數(shù)據(jù)比今年年初業(yè)內(nèi)預(yù)測的全年漲幅10%還要夸張。并且，亞豪機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，上半年北京商品住宅(不含保障房與自住房)共實現(xiàn)成交27403套，成交面積312.17萬平方米，平均單套成交面積約為114平方米。如此算來，平均每套新房住宅的成交價格已經(jīng)達到了333萬元。不僅如此，高姍還認為，基于不斷寬松的政策環(huán)境，市場需求繼續(xù)呈現(xiàn)抬頭之勢，市場成交的回升和價格的上漲可能仍會持續(xù)。
從8月預(yù)計入市項目報價來看，降價盤已經(jīng)絕跡，多數(shù)項目要么維持原價，要么小幅提升。例如領(lǐng)秀翡翠山、花雨汀等項目報價均與去年開盤價格持平，而例如朝北8080的報價則出現(xiàn)小幅上漲。高姍表示，基于目前市場當(dāng)中供需失衡愈發(fā)嚴重的現(xiàn)狀，預(yù)計“一房難求”的局面在中長期內(nèi)或?qū)⒃佻F(xiàn)市場，未來純商品住宅項目的價格上漲已成定局。
在住宅成交又刷新高的情況下，平均300多萬元的總房款，超出了許多剛需購房者的承受范圍。于是，刺激了更多商住類項目入市，這些項目相比住宅，單價總價都較低，更容易獲得剛需購房人的認可。
僅在8月預(yù)計入市的30個項目當(dāng)中，商住項目就高達13個。業(yè)內(nèi)人士表示，在北京依然限購的背景之下，商住項目“不限購”的優(yōu)勢毋庸置疑，吸引了大量投資型需求的關(guān)注。另外在北京整體房價已上漲到一定程度，六環(huán)外都超過20000元/平方米的現(xiàn)實之下，商住項目的“低價”特性也吸引了部分首置型剛需人群。而在未來市場當(dāng)中，由于土地拍賣方式所導(dǎo)致的自住房與豪宅成為樓市的主導(dǎo)，具備居住功能的商住類項目預(yù)計將成為市場的有力補充，緩解住宅供需失衡的矛盾。
文/本報記者 李桁