8月31日下午，經(jīng)過1個(gè)小時(shí)、60余輪競(jìng)拍，中鐵建與方興地產(chǎn)組成的房企聯(lián)合體最終以50.25億元的價(jià)格、配建1.86萬平米公租房的條件，摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，溢價(jià)率約50%。機(jī)構(gòu)據(jù)成交價(jià)測(cè)算，該宗地樓面價(jià)超過5萬/平方米，預(yù)計(jì)未來將開發(fā)售價(jià)10萬元/平方米以上的豪宅。
以北京為代表的一線城市，地價(jià)依舊“兇猛”。
8月31日下午，經(jīng)過1個(gè)小時(shí)、60余輪競(jìng)拍，中鐵建與方興地產(chǎn)組成的房企聯(lián)合體最終以50.25億元的價(jià)格、配建1.86萬平米公租房的條件，摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，溢價(jià)率約50%。機(jī)構(gòu)據(jù)成交價(jià)測(cè)算，該宗地樓面價(jià)超過5萬/平方米，預(yù)計(jì)未來將開發(fā)售價(jià)10萬元/平方米以上的豪宅。
除了北京之外，近日南京土地也出現(xiàn)熱拍現(xiàn)象。針對(duì)重點(diǎn)城市土地受捧的原因，來自亞豪、中原等機(jī)構(gòu)的分析人士稱，一方面是因?yàn)橹攸c(diǎn)城市地段較好的土地供應(yīng)較少，另一方面則是由房企逃避三四線城市、扎堆一線城市所致。
樓面價(jià)超周邊項(xiàng)目售價(jià)
據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心網(wǎng)站公布的信息，上述地塊地位于北京豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)石榴莊村，南三環(huán)與南四環(huán)之間，宋家莊路兩側(cè)，建設(shè)用地面積約8.5萬平方米，建筑控制規(guī)模不超過16.6萬平方米。該宗地掛牌出讓起始價(jià)為33.5億元，除中鐵建方興外，金地中糧天恒聯(lián)合體、首創(chuàng)、金融街、龍湖平安聯(lián)合體、保利首開聯(lián)合體、碧桂園等也到場(chǎng)舉牌。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉計(jì)算得出，該地塊商品房住宅部分樓面價(jià)高達(dá)5.2萬元/平方米，未來售價(jià)將超過10萬元/平方米。來自亞豪機(jī)構(gòu)的測(cè)算則稱，扣除公租房部分折扣，該宗地樓面價(jià)高達(dá)6萬元/平方米左右，為繼西局地塊之后，豐臺(tái)區(qū)域又一個(gè)單價(jià)“地王”。
值得注意的是，目前該宗地塊所處的南四環(huán)區(qū)域，高端占比越來越大，但附近一些中高端項(xiàng)目售價(jià)在4.3萬~4.5萬元/平方米上下，未達(dá)到5萬元/平方米的水平。另據(jù)張大偉給出的數(shù)據(jù)，目前豐臺(tái)商品房住宅庫存為2500套，在北京市占比3.6%，商品房住宅的成交均價(jià)在每平方米3.8萬左右。這意味著，“面粉”再次貴過了“面包”。
自樓市火爆的2013年以來，隨著供應(yīng)收緊，地價(jià)高過周邊房價(jià)在北京已經(jīng)不是新聞。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅31日下午對(duì)《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者分析認(rèn)為，今年來北京宅地供應(yīng)的不足是造成“被搶”的主要原因，尤其是四環(huán)以內(nèi)的居住用地更是少之又少。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，近五年間北京四環(huán)以內(nèi)住宅用地僅供應(yīng)14宗，而未來城六區(qū)的住宅用地更是將受到嚴(yán)格管控，供應(yīng)的稀少使得北京四環(huán)內(nèi)成為“兵家必爭(zhēng)之地”。
重點(diǎn)城市地價(jià)“兇猛”
實(shí)際上，近期土地?zé)崤牡某鞘胁恢皇潜本�。日前在南京一�?chǎng)土地拍賣會(huì)上，土地總成交金額近60億元，拍出的7宗地塊中一些地塊價(jià)格頗高，被稱為新的區(qū)域“地王”。以南京南站區(qū)域一住宅地塊為例，該地塊起拍樓面價(jià)9868元/平方米，吸引了11家房企競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)近50輪現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)拍后被旭輝地產(chǎn)以11.9億元總價(jià)競(jìng)得，折合樓面價(jià)1.7萬元/平方米，溢價(jià)率約為73.2%。
對(duì)于拿地策略，旭輝集團(tuán)董事長林中日前在北京接受媒體采訪時(shí)表示，旭輝拿地一貫較為謹(jǐn)慎，不喜歡拿地王，只有計(jì)算過、有利潤才去拿地。他透露，從戰(zhàn)略計(jì)劃上，旭輝在未來幾年時(shí)間里都會(huì)尋求規(guī)模上的增長。
北京、南京等重點(diǎn)城市地市火爆的原因，除了供給因素之外，還有需求的火爆，房企扎堆是抬高這些城市地價(jià)的一大重要支撐原因。
于南京而言，在2014年樓市調(diào)整前后，曾有開發(fā)商負(fù)責(zé)人對(duì)本報(bào)記者感慨：“除了一線城市只有南京去化較好，是一個(gè)難得的健康市場(chǎng)。”當(dāng)時(shí)，包括泰禾在內(nèi)的多家外地房企積極進(jìn)入。于北京而言，郭毅對(duì)記者分析，受到二三線以及三四線城市逐漸飽和的影響，房企整體利潤不斷下滑，而相對(duì)一線城市均現(xiàn)回暖，因此大量房企開始收縮戰(zhàn)線，回歸一線城市，今年來多次在北京土拍市場(chǎng)出現(xiàn)的碧桂園就是一例。
除了外來房企，一些本土房企也在“加倉”一線城市，以求以求規(guī)模發(fā)展。以北京國企天恒置業(yè)為例，該公司僅上半年就參加了17塊土地的競(jìng)拍，天恒置業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營事業(yè)部總經(jīng)理周興日前告訴本報(bào)記者，上半年該公司已以約60億元拿下3塊土地，位列北京土地市場(chǎng)第四位，其目標(biāo)是五年之內(nèi)做到300億銷售額，資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到100億元。
一線城市土地稀缺，標(biāo)桿房企依然熱衷在一二線城市避險(xiǎn)，讓重點(diǎn)城市地價(jià)水漲船高。地價(jià)的抬升，是否將拉動(dòng)浙西而城市房價(jià)上升? 張大偉分析稱，最近南京、北京等地的地王，將刺激影響區(qū)域市場(chǎng)出現(xiàn)金九銀十。
另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是，今年土地拍賣市場(chǎng)中“聯(lián)合購買”的比重明顯加重。參與上述豐臺(tái)地塊拍賣的7家企業(yè)主體中，就有4個(gè)聯(lián)合體。郭毅認(rèn)為，近年來土地市場(chǎng)價(jià)格的飆升使得對(duì)于房企的資金實(shí)力是一個(gè)極大的“考驗(yàn)”，為緩解土地購買支出對(duì)于公司運(yùn)營的過度影響，越來越多的房企選擇“抱團(tuán)”買地，同時(shí)在北京趨于豪宅化的市場(chǎng)背景下也可以分擔(dān)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。
“北京確實(shí)現(xiàn)在地少，頭一段(房企拿“地王”)不說不理性，但是風(fēng)險(xiǎn)非常大，一個(gè)項(xiàng)目如果真是等地錢那么貴了，房子到了合理收益的價(jià)格的話，可能周期會(huì)比較長�！苯鹑诮�(北京)置業(yè)有限公司董事長祝艷輝日前對(duì)本報(bào)等媒體記者分析，對(duì)于在北京開發(fā)項(xiàng)目的房企而言，京津冀一體化會(huì)提供一些新的機(jī)會(huì)，通過互相嫁接資源、合作獲取土地，對(duì)房企而言可能是更理性、更長久的發(fā)展方式。